Предложение на вторичном рынке Петербурга сократилось до минимума за четыре года
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на начало 2026 года объем предложения на вторичном рынке жилья в Петербурге и в Ленинградской области достиг минимального за последние четыре года значения - 19,6 тыс. лотов.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), за 2025 год сокращение предложения на вторичномрынке жилья Петербурга составило 22%, при этом наиболее существенное снижение зафиксировано в IV квартале (-13% относительно конца III квартала 2025 года).
Такая динамика связана с традиционным ростом покупательской активности в конце года и постепенным улучшением условий кредитования. Дополнительное влияние оказал переход части объектов на рынок аренды, а также выжидательная позиция продавцов, которые рассчитывают на более выгодные условия реализации.
«На текущий момент сложился дефицит ликвидных лотов в предложении: часть квартир выставлена по завышенным ценам, либо имеет спорные юридические особенности, требующие от покупателей тщательной проверки. Кроме того, покупатели стали более внимательно и вдумчиво подходить к покупке недвижимости на вторичном рынке. В этих условиях выбор все чаще падает на наиболее качественные и юридически чистые варианты», - комментирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
В первую очередь сокращение предложения затронуло сегмент так называемой «новой вторички», где объем предложения составил 7,9 тыс. лотов (40% от общего объема), что на 23% ниже показателя конца 2024 года. При этом именно на «новую вторичку» в «Петербургской Недвижимости» пришлась основная доля сделок в 2025 году — 62% против 59% годом ранее.
Активизация спроса при одновременном сокращении предложения оказала давление на ценовую динамику. На начало 2026 года средняя цена предложения на вторичном рынке Санкт-Петербурга составила 248 тыс. руб./кв. м. За 12 месяцев прирост составил 14%, что сопоставимо с динамикой первичного рынка.
Средняя цена предложения «новой вторички» сравнялась с новостройками, а с августа 2025 года незначительно превышает их на 1–2% (или 4–5 тыс. руб./кв. м). На начало 2026 года показатель составил 286 тыс. руб./кв. м против 282 тыс. руб./кв. м на первичном рынке.
В Ленинградской области ценовая динамика была сдержанной: средняя цена предложения увеличилась на 1% за год и составила 129 тыс. руб./кв. м. При этом в сегменте «новой вторички» рост достиг 5% по итогам 2025 года. Разница с первичным рынком составила 4% в пользу новостроек (169 тыс. руб./кв. м против 162 тыс. руб./кв. м соответственно).
Реальные цены сделок в Санкт-Петербурге остаются ниже средних цен предложения. В «Петербургской Недвижимости» в IV квартале 2025 года средняя цена сделки на вторичном рынке составила 210 тыс. руб./кв. м, что на 15% ниже средней цены предложения. В сегменте «новой вторички» разница составила 16% - средняя цена сделки достигла 240 тыс. руб./кв. м. В Ленинградской области средняя цена сделки на «новую вторичку» была сопоставима с ценой предложения и составила 161 тыс. руб./кв. м.
«Дисконт от первоначальной цены предложения по реализованным квартирам в среднем не превышает 3%. Существенное влияние оказывает изначальное соответствие ожиданий продавца рынку, востребованность локации и ликвидность самого объекта. В условиях ограниченного предложения часть сделок заключалась и с повышением цены при высокой конкуренции за объект», - отмечает Ольга Трошева.
Средний бюджет покупки также существенно различается по территории. В Санкт-Петербурге квартира «новой вторички» средней площадью 38 кв. м обходилась покупателям в среднем в 9,2 млн руб., тогда как в Ленинградской области при сопоставимой площади 34 кв. м - в 5,3 млн руб.
Несмотря на ценовые различия, активность покупателей оставалась высокой и в городе, и в области. По данным Росреестра, по итогам 2025 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области зарегистрировано 138,7 тыс. переходов прав собственности по договорам купли-продажи и мены - на 6% больше, чем годом ранее. Пик активности пришелся на декабрь: количество регистраций выросло на 53% относительно ноября.
Доля Ленинградской области в структуре сделок продолжила расти и достигла 30% (против 28% в 2024 году и 26% в 2023 году). Это во многом связано со спецификой регионального рынка: по итогам 2025 года 23% экспозиции первичного рынка приходилось на квартиры в уже сданных домах, а 27% спроса было сосредоточено именно в этом сегменте. В результате граница между первичным и вторичным рынками становится менее выраженной - покупатели ориентируются на готовность объекта, локацию и возможность оперативного заселения при сопоставимых ценах.
Дополнительным фактором активизации спроса стало постепенное снижение ключевой ставки и восстановление ипотечной активности. В «Петербургской Недвижимости» доля ипотечных сделок на вторичном рынке выросла к концу 2025 года до 30% против 10-15% в начале года и сохранилась на этом уровне в январе 2026 года. На рынок также повлияло снижение доходности депозитов и перераспределение части сбережений в недвижимость, а также сделки с субсидиями, полученными в конце года.
«Ключевым фактором дальнейшей динамики остается денежно-кредитная политика Банка России. Если ключевая ставка продолжит снижаться, интерес к вторичному рынку может укрепиться. Возможно также частичное перераспределение спроса с первичного сегмента на фоне изменений условий семейной ипотеки», - отмечает Ольга Трошева.
В январе 2026 года наметилась тенденция к постепенному пополнению предложения: часть собственников начала выводить объекты в продажу после новогодних праздников. Дополнительный прирост обеспечивают квартиры в домах, сданных в конце 2025 года и приобретенных ранее с инвестиционными целями. Вероятно, в ближайшие месяцы 2026 г. тенденция к постепенному восстановлению объема предложения сохранится, что несколько смягчит текущий дисбаланс спроса и предложения.
