По одной квартире в руки. Почему «профессиональные дольщики» оказываются вне закона

В августе 2022 года Верховный суд России рассмотрел так называемое дело Леонида Паначаева, которое считается прецедентным в теме «профессиональных дольщиков». Этот гражданин приобретал у ООО «Стройинвест» 30 квартир в строящимся жилом комплексе в подмосковном Сергиевом Посаде.
«Договоры участия в долевом строительстве заключались с целью инвестиционной деятельности, а не для удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий. По этой причине кредитору не может быть предоставлена приоритетная защита в деле о банкротстве застройщика. Частные инвесторы сами несут ответственность при наступлении неблагоприятных последствий», — отмечается в решении высшей судебной инстанции.
Эти выводы породили уже около сотни споров об исключении из специального реестра (РТУС) требований «профессиональных дольщиков». При этом исследуется досье покупателя, в том числе все его предыдущие сделки с недвижимостью. Так, привилегий лишили Диану Желяскову, имеющую три квартиры в Петербурге общей площадью 580 м² и участвующую в строительстве 35 квартир во Всеволожске, а также Эдуарда Эзроха, приобретавшего у АО «ГлавСтройКомплекс» 61 квартиру, и многих других.

Судебная практика остается крайне противоречивой. Исследования юридической фирмы «Арбитраж.ру» свидетельствуют, что при рассмотрении таких дел служители Фемиды в 53% случаев согласились включить в РТУС больше одного объекта недвижимости. 
«За 2 года применения судами правила «одна квартира в одни руки» четкие критерии по выявлению «профессиональных дольщиков» так и не выработаны. Наблюдается чудовищный разброс применения одного и того же правила. От твердой позиции, что Конституцией России гражданину гарантировано только единственное жилье, до массовой раздачи десятка квартир на всех родственников и близких», — отмечает партнер АО «Апелляционный центр» Владимир Полуянов. В деле Паначева Верховный суд России подтвердил допустимость «приобретения нескольких квартир с целью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи и иных близких лиц». «Но кто такие эти «близкие лица» и насколько близкой должна быть родня покупателю нескольких квартир, высшая инстанция пояснять не стала», — рассуждает Владимир Полуянов. 
Для снижения риска быть объявленным «профессиональным дольщиком» эксперт рекомендует покупать квартиры у разных застройщиков и в разных жилых комплексах.
По словам старшего юриста «Арбитраж.ру» Антона Кравченко, заявителям в таких спорах чаще всего достаточно предоставить подробные пояснения по вопросу, кому из родственников приобреталось жилье. «А также доказательства родственных связей. Вместе с тем суды нередко сужают понятие «родственники и близкие люди» до круга ближайших родственников и при рассмотрении таких споров оценивают степень родства», — заявил юрист на конференции «Недвижка в законе».
На практике «профессионалами» порой признаются дольщики, желающие получить третье или даже второе жилье. Так, Ольга Аминова утверждала, что намеревалась построить четыре квартиры: для себя, своих родителей, дочери и ее детей. Но конкурсный управляющий выявил наличие у семьи достаточной жилплощади. «Доказательств большой нужды в спорных квартирах, расположенных на разных этажах строящегося жилого дома, не представлено», — заключил арбитражный суд, отклоняя жалобу дольщицы.
В РТУС «не пустили» и единственную однокомнатную квартиру Алевтины Куликовой. Принимая такое решение, суды указали, что в сумме ею и ее близкими родственниками (мужем и сыном) у одного застройщика были приобретены права на получение в общей сложности пяти квартир.
Вместе с тем Сабухи Рустам-Заде удалось добиться включения в РТУС сразу семи 40-метровых квартир в строящемся доме в подмосковном Домодедово. «Приобретение спорных квартир небольшой площади, расположенных близко друг к другу, нельзя признать инвестиционной деятельностью. Включение в реестр требований заявителя реализует заложенную законодателем идею обеспечения гарантий граждан на получение жилья вопреки наступившему банкротству застройщика», — заключил арбитражный суд.

В ряде случаев служители экономической Фемиды допускают приобретение для собственных нужд двух и более помещений с целью их дальнейшей перепланировки и объединения. То есть право гражданина на единственное даже роскошное жилье признается более важным, чем покупка «клетушек» для всех родственников. 
«При рассмотрении таких споров необходимо доказать наличие смежных стен и расположение квартир на одном этаже (в одном крыле). Также суды учитывают количественный состав семьи заявителя», — поясняет Антон Кравченко.
По его словам, попытки обхода ограничений не работают. Так, приобретатель сразу 10 квартир в ЖСК «Надежда Ступино», по сути, продал права требования (уступил по договору цессии) пяти родственникам. Ни одно из них не было включено в РТУС.
Также привилегий лишаются дольщики, заключившие договора цессии после объявления застройщика банкротом. «Приобретение права требования произведено с целью получения прибыли от сделки по уступке, а не для удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий. Поэтому кредитору не может быть предоставлена приоритетная защита в деле о банкротстве должника-застройщика», — заключил арбитражный суд, отклоняя требования Александра Емельянова в отношении единственной «однушки» в подмосковном Марфино.
Не включается в РТУС и недвижимость, приобретаемая юридическими лицами. Объявленный несостоятельным банк «Нефтяной Альянс» получил в качестве отступного права на 110 квартир общей стоимостью 471,5 млн рублей. В суде банк представляла государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», но ее политический вес не убедил служителей Фемиды предоставить коммерческому кредитору привилегии частных дольщиков.