Площадь сегмента light industrial в Петербурге за ближайшие пару лет увеличится в пять раз
Сегмент складской и индустриальной недвижимости light industrial в первой половине 2024 года продемонстрировал в Петербурге рост по всем параметрам: увеличились ставки аренды и стоимость блоков, выросло количество вводимых площадей.
Рынок light industrial в Петербурге — второй по величине готового предложения после Москвы — сегодня представлен 55 тыс. м2. По данным Nikoliers, в течение 2024-2026 гг. к вводу заявлено еще более 200 тыс. м2: в 2024 году сегмент пополнится 15,3 тыс. м2м, в 2025 году — более 90 тыс. м2, в 2026 запланирован ввод в эксплуатацию еще около 100 тыс. м2 площадей. Таким образом, за два года объем рынка может увеличиться практически в 5 раз.
Несмотря на ожидаемые темпы пополнения предложения, проекты light industrial выходят на рынок не всегда полностью законтрактованными. «На текущий момент средний уровень вакантности в объектах составляет 16,6%, но в метрах это не более 10 тыс. м2. Как правило, пустующие помещения заполняются в течение 2-4 месяцев после получения ввода в эксплуатацию и всех документов о праве собственности», — рассказывает Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
На рынке light industrial уже присутствуют несколько крупных игроков. Например, компания ILR Construction (объекты «Промбокс»), «Первый базис» (объекты на Парашютной улице), «Индустриальный парк Ломоносовский». В марте этого года ГК «ФАКТ», которая специализируется на загородном рынке жилья, начала строительство своего первого проекта light Industrial общей площадью 58 тыс. м2.
Основное строительство комплексов формата light industrial сосредоточено в классических промышленных зонах южной части агломерации, в черте Петербурга возводятся объекты, которые потенциально могут выполнять функции объектов «последней мили».
Доходность в объектах light industrial может достигать 10% (без учета роста стоимости актива), что соизмеримо с качественными объектами класса А. «Индустриально-складской сегмент демонстрирует наибольшую устойчивость и сохраняет потенциал роста даже в периоды рыночной турбулентности. При этом порог входа для частных инвестиций в проекты light industrial может быть сравним с премиальной жилой недвижимостью, а ликвидность и стабильность в качестве арендного бизнеса существенно выше», — говорит Кирилл Вечер.
Ставки аренды на объекты light industrial в первом полугодии текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2023 года выросли в два раза, до 14,3 тыс. руб./кв. м/год, а цена продажи на 19% — с 96 тыс. руб./ кв. м до 114 тыс. руб./ кв. м. Самый востребованный у конечных покупателей метраж составляет 1 000–1 500 кв. м, есть общий запрос на «уменьшение» блоков.
По мнению Кирилла Вечера, перспективы развития light industrial прежде всего связаны с редевелопментом старых промзон. «Городские власти в принятом в конце прошлого года Генплане взяли курс на возрождение промзон: большинство заявок на перевод земельных участков под жилую застройку, поданных в проект нового Генерального плана Петербурга, который будет действовать до 2050 года, были отклонены. Поэтому логичный шаг — развитие на этих площадках light industrial. С другой стороны, предприятия, земли которых переведены под жилую застройку, могут продолжить работать в привычных локациях, переместив производство в ближайшие объекты формата light industrial», - считает эксперт.
