Период охлаждения. Петербургские застройщики нарастили продажи перед обвалом спроса

Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

— Спрос в петербургской агломерации за первую половину 2024 года вырос на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, с января по июнь покупатели заключили более 44 тыс. сделок общей площадью 1,8 млн м2. Эта тенденция была обусловлена ожиданием завершения ипотечной программы господдержки и предстоящих изменений условий по семейной ипотеке.
Средняя цена петербургской квартиры в сегменте масс-маркет за год увеличилась на 14% и достигла 247 тыс. рублей за квадратный метр (+30 тыс. рублей к июню предыдущего года). За 6 месяцев рост составил 5%, или 12 тыс. рублей. 
В Ленобласти стоимость изменилась не так значительно. Так, средняя цена за квадратный метр в регионе на июнь 2024 года составила 149 тыс. рублей, что на 4% выше, чем в июне 2023 года. За полгода рост зафиксирован на уровне 1,6%.
После пиковых значений спроса неизбежно снижение. Располагает к этому и сезонный фактор: в летние месяцы традиционно фиксируется снижение активности покупателей. Однако уже к концу лета — началу осени начнется восстановительный тренд при условии поддержки разработанных девелоперами и банками совместных субсидируемых ипотечных программ. По-прежнему активно застройщики будут использовать инструмент рассрочек с выгодными для покупателей условиями. 

Елена Аккуратова, директор по маркетингу «Охта Групп»: 

— Первые 6 месяцев 2024 года стали очень насыщенным для компании: мы запустили в продажу новую очередь в ЖК «Экография», получили разрешение на строительство — приспособление здания под апарт-отель «Скороход лофт», продолжаем проекты в Петрозаводске, где, помимо жилых корпусов, уже строится детский сад. В совместном с компанией «Мегалит» проекте «Приморский квартал» завершили возведение всех жилых корпусов (ввод в эксплуатацию финального дома состоялся в июле 2024 года), а в июне начали строительство школы на 1,5 тыс. учащихся. Наш малоэтажный проект «Экография. Квартал у Петергофа» стал победителем Федеральной премии Urban 2024 в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса Ленинградской области». 
Если подводить итоги в «цифровом» формате, то продажи по сравнению с прошлым годом выросли почти на 40%. Во-первых, мы запустили новый проект. Кроме того, в первом полугодии на фоне грядущей отмены льготной ипотеки наблюдался ажиотажный спрос на покупку жилья. После завершения программы и наступления традиционного летнего охлаждения количество сделок ожидаемо уменьшилось. Тем не менее локальный спрос остался. Так, ЖК «Экография. Квартал у Петергофа» практически не ощутил падения, мы продолжаем наблюдать стабильный интерес к покупке квартир и регистрируем сделки. В условиях отмены ипотеки с господдержкой клиенты ищут проекты, где они будут жить и ценность которых со временем только вырастет. При этом застройщики со своей стороны ищут варианты сделать условия приобретения более доступными. Например, многие компании разрабатывают обновленные условия трейд-ин и рассрочек.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:

— Первое полугодие было для нас вполне успешным: продажи шли хорошо, а активность покупателей способствовала запуску новых проектов. В апреле мы стартовали в Янино с новым кварталом комфорт-класса «Янила Форест». В ответ на достаточно высокий спрос в июле вывели в продажу второй по счету дом. 
По итогам первого полугодия общее число заключенных сделок купли-продажи в компании оказалось на 54% выше, чем в январе-июне 2023 года. Увеличению продаж способствовал ажиотаж перед отменой льготной ипотеки: начиная с марта, активность клиентов шла по нарастающей. Около 90% всех ипотечных сделок у нас были с участием различных госпрограмм с субсидированными ставками. 
Во втором полугодии ситуация со спросом будет достаточно сложной, так как после 1 июля возможности и покупателей, и девелоперов ограничены. А прогнозы экспертов по поводу дальнейшего подъема ключевой ставки и ужесточению условий по ипотеке создают дополнительную неопределенность. Программы рассрочки от застройщиков, трейд-ин, субсидируемые совместно с банками-партнерами продукты — всё это будет в какой-то мере поддерживать проседающий спрос. Дальше рынок должен приспособиться к новым условиям. Возможно, уже к концу года появятся какие-то новые инструменты стимулирования покупателей. 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:

— Итоги первого полугодия были положительными. Объем продаж в денежном выражении за этот период превысил план на 13%, а по сравнению с первой половиной 2023 года рост составил 2,2 раза. Однако впрямую сравнивать показатели смысла практически нет, поскольку предыдущий период является низкой базой с очень слабым спросом. Также улучшившиеся финансовые результаты связаны и с запуском новых проектов и сдачей построенных. 
Главным событием стало сворачивание безадресной льготной ипотеки и пересмотр условий семейной и IT-программ. Де-факто массовая льготная ипотека перед своим завершением уже перестала быть массовой. Лимит займа, процентная ставка и невозможность использования этой программы в комбинированных займах максимально сузили спрос. Поэтому последние месяцы существования этой программы проходили относительно спокойно с точки зрения спроса. При этом по IT и семейной ипотеке, напротив, случился ажиотаж и был установлен рекорд. 
Покупательская активность второй половины года, конечно, будет ниже. Часть льготных ипотечных программ останется актуальной, хоть и на новых условиях. Кроме того, есть программы со сниженной ставкой на несколько лет. Это позволит покупателям уйти от платежа под 20% годовых на период высокой ключевой ставки. В связи с этим нет риска, что покупательскую активность станут обеспечивать только те, у кого есть прямые деньги. Но в целом планы продаж девелоперов будут верстаться, исходя из поправок на снижение спроса.

Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI:

— С января по май 2024 года на первичном рынке Петербурга девелоперам удавалось реализовать в среднем за месяц по 163 тыс. м2. Это на 14% выше аналогичного показателя за 2023 год, хотя и ниже почти на 30% показателя с июня по декабрь 2023 года. В июне текущего года оживление спроса в связи с ожиданиями отмены льготной ипотеки было довольно ощутимо. По предварительной оценке, в целом по рынку объем реализации составил уже более 200 тыс. м2.
После 1 июля рынок столкнулся с ожидаемым охлаждением спроса. Конечно, сейчас сложно говорить о показателях июля, он еще не завершился. В начале месяца мы заключали сделки по ипотечным программам, которые не ограничивались 1 июля, большую долю в структуре продаж RBI всегда занимала IT-ипотека (до 40%), но в начале июля у всех банков закончились лимиты, и многие сделки остались незавершенными. Сейчас мы видим существенное сокращение количества броней, но это связано не только с охлаждением рынка, но и с описанными выше факторами.
Во второй половине 2024 года большинство покупателей возьмут паузу в принятии решения о покупке недвижимости. Мы ожидаем снижение спроса на 35–40%. С другой стороны, сейчас девелоперы довольно осторожно выводят новые проекты и очереди, происходит снижение объема товарного запаса. Так что сокращение предложения может стать уравновешивающим фактором для рынка. RBI не планирует откладывать вывод на рынок новых объектов. Так, в июле мы получили разрешение на строительство нового проекта рядом со станцией метро «Елизаровская».

Андрей Березин, соучредитель холдинга «Евроинвест Девелопмент»:

— Первое полугоде этого года во многом похоже на первое полугодие прошлого. Начало 2023 года было ознаменовано отменой «околонулевых» ипотечных ставок. Остались только стандартные ставки по господдержке, которые, естественно, не все банки на тот момент были готовы субсидировать за свой счет. Поэтому первые месяцы были на рынке сложными. К покупателям приходило осознание, что ставок на уровне 0,1% больше не будет. Так что январь-февраль прошлого года в плане спроса были очень спокойными. А далее спрос вырос, и до июня 2023 года были высокие темпы продаж.

В этом году ситуация во многом повторилась. Было отменено субсидирование, срезана программа господдержки с 12 млн рублей до 6 млн рублей и ужесточены условия банков по получению кредитов. Поэтому начало года были спокойным по продажам, а с весны в связи с окончанием семейной ипотеки и уменьшением лимита IT-ипотеки рынок оживился и был очень бодрым по темпу продаж, несмотря на то что закончилась господдержка.

Прогнозы о дальнейшем развитии ситуации сейчас давать сложно. Хорошо, что осталась семейная ипотека, пусть и с ужесточенными условиями, объявленными 1 июля. Также ждем возобновления лимитов по выдаче IT-ипотеки. Пока по инсайдерской информации банков это произойдет 5 августа. Но лимит будет очень ограничен, поэтому объясняем клиентам, что принимать решение о покупке жилья нужно очень оперативно.