Перепланировка в двух столицах: системные различия, правовые коллизии и риски собственников
Процесс согласования перепланировки и переустройства в Москве и Санкт-Петербурге, несмотря на единое федеральное законодательство (Жилищный кодекс РФ), на практике имеет принципиальные отличия. Эти различия касаются как структуры органов власти, так и правоприменительной практики, что напрямую влияет на количество отказов и правовую защищенность собственников.
Централизация против децентрализации: Москва и Санкт-Петербург
Ключевое институциональное различие между двумя городами заключается в управлении процессом.
В Москве выстроена жесткая вертикаль власти в лице Мосжилинспекции. Это централизованный орган, который не только устанавливает единые правила игры для всего города, но и самостоятельно их толкует, применяет и контролирует. Единый центр принятия решений позволяет минимизировать разночтения между районами: требования к проекту в Зеленограде будут идентичны требованиям в ЦАО.
В Санкт-Петербурге отсутствует единый «диктующий» орган. Полномочия по согласованию распределены между 18 районными межведомственными комиссиями (МВК) при администрациях районов. Хотя Жилищный комитет Санкт-Петербурга издает общие распоряжения и регламенты, каждая районная МВК фактически является автономным узлом принятия решений. Это порождает ситуацию, когда в одном районе города проект одобряют, а в соседнем — по аналогичным решениям выносят отказ. Отсутствие централизованного контроля за толкованием норм приводит к правовой неопределенности для собственников и проектных организаций.
Согласование в Санкт-Петербурге регулируется Административным регламентом, утвержденным распоряжением Жилищного комитета от 12.08.2021 №735-р. Пункт 2.6 этого регламента содержит исчерпывающий перечень документов, которые заявитель обязан предоставить.
Однако юридическая практика показывает, что многие районные МВК не считают этот список окончательным. На местах зачастую требуют документы, не предусмотренные ни федеральным, ни региональным законодательством. Это становится одной из главных причин высокого процента отказов. Собственники оказываются перед выбором: либо вступать в длительный и дорогостоящий судебный процесс по обжалованию неправомерных требований чиновников, либо пытаться удовлетворить запросы, выходящие за рамки закона.
Кроме этого, согласно ст. 28 ЖК РФ в редакции, действующей с 01.04.2024, по завершении работ заявитель направляет в орган согласования только уведомление и технический план. Иные документы федеральным законом не предусмотрены.
Тем не менее в Петербурге районные МВК продолжают применять п. 2.1.7 Положения о создании межведомственных комиссий утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга №112 от 04.02.2005, требуя от собственников дополнительные документы (договоры подряда и стройконтроля, акты скрытых работ, договор/справку о вывозе мусора, обмерные планы и др.).
Согласно ст. 76 Конституции РФ, федеральные законы имеют безусловный приоритет. Любые региональные акты, противоречащие Жилищному кодексу, не должны применяться. Соответственно, требование дополнительных документов на этапе приемки после 1 апреля 2024 года является, на наш взгляд, неправомерным. Таким образом, необходима масштабная корректировка регионального законодательства в сфере переустройства и перепланировок.
Последствия: от штрафов до потери имущества
По словам вице-губернатора Евгения Разумишкина, в ходе пресс-конференции ТАСС, в Санкт-Петербурге с начала 2025 года 40% проектов перепланировки и переустройства получили отказ. Полагаем, что это может быть связано как с низким качеством проектной документации, так и с превышением полномочий со стороны МВК.
Отдельно хотим обратить внимание, что для собственника «самоволка» или неудачная попытка легализации несут критические риски.
- Административная ответственность: штрафы по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. (для граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей).
- Судебные иски к собственнику: о возложении обязанности привести помещение в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
- Крайняя мера: если собственник игнорирует решение суда о восстановлении планировки, квартира может быть изъята и продана с публичных торгов. В этом случае собственнику возвращаются деньги за вычетом расходов на исполнение решения, а обязанность по «ремонту обратно» ложится на нового покупателя.
Полагаем, что Жилищный комитет может использовать опыт Москвы и взять процесс в одни руки, что поможет районам более эффективно использовать положения федерального законодательства. От этого, на наш взгляд, петербуржцы только выиграют.
