Золото и кровь. Почему элитную недвижимость покупают в любые времена
Новый проспект
Мнения

Золото и кровь. Почему элитную недвижимость покупают в любые времена

Прочитано: 479

После начала спецоперации на Украине спрос на элитную недвижимость в Петербурге резко вырос. В условиях волатильности состоятельные инвесторы решили спешно переложить свои рублевые накопления в твердую валюту — квадратные метры. «Новый проспект» поговорил с застройщиками и экспертами о поведении клиентов и причинах эффективности таких вложений в кризис.

Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК "Еврострой":

— Элитный сегмент исторически очень устойчив и не подвержен резким колебаниям цен. Роскошные квартиры покупают преимущественно для себя, часто они представляют собой объекты коллекционирования. Инвестиции тут скорее на большую перспективу: передача родового гнезда, преемственность и наследие. На деле бывает и так, что постоянный рост стоимости инвестиционного лота откладывает его продажу, и со временем квартира становится семейной резиденцией.

Недвижимость всегда входит в инвестиционный портфель. На примере изменения среднего уровня цен в Санкт-Петербурге на элитную недвижимость в целом в ретроспективе с 2011 по 2022 годы произошел рост стоимости в рублях на 197%, а в долларовом эквиваленте — на 21%. Если в качестве сравнения взять другие типы недвижимости, например жилье массового спроса, то у него увеличение с 2011 года в рублях составило 156%, а в долларах — всего 4%. Это подтверждает тот факт, что элитная недвижимость наименее чувствительна к кризисам и восстановление в этом сегменте происходит быстро. При этом рост цен на редкие коллекционные лоты за 10-летний период, как правило, еще более впечатляющий.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК":

— Дорогую недвижимость покупают как для собственного проживания или для детей, так и с целью сохранить имеющиеся средства. Последний мотив проявляется чаще, чем вложения с целью преумножения.

Среди клиентов есть люди зрелые и молодые, от 30 лет. Средний возраст находится где-то между 40 и 45 годами — за последние годы он несколько снизился. Но несмотря на обновление поколений и портрета покупателей, дорогая недвижимость пользуется устойчивым спросом. Как следствие, она остается стабильной в аспекте предложения, развиваясь концептуально и технологически. Секрет устойчивости в том, что с течением времени в категории клиентов оказываются представители разных сфер и видов занятости, в зависимости от того, какой сектор экономики на подъеме.

Спрос в этом сегменте периодически опережает предложение. В частности, в Петербурге рынок качественных объектов дефицитен. Мы убедились в этом в прошлом году, открыв продажи в "Северной короне".

Владимир Федоров, директор по продажам Richness Realty:

— Нынешний кризис станет проверкой того, что является настоящей элитной недвижимостью, а что — околоэлитой. Нижний сегмент рынка, к которому относятся объекты сегмента бизнес-класса и комфорт, будет проседать, поскольку средний класс в условиях экономической и социальной нестабильности оказывается наиболее уязвим. Верхний ценовой сегмент, наоборот, будет чувствовать себя устойчиво, поскольку те, кто относятся к экономической элите, всегда менее подвержены влиянию негативных событий. С начала 2021 по начало 2022 года число жилых объектов с квартирами стоимостью более 1 млн рублей за "квадрат" в Петербурге выросло с 5 до почти 50, что говорит о стабильном интересе покупателей.

Взрывного спроса на элитную недвижимость пока не наблюдается, но число обращений и показов квартир в последнее время увеличилось. Те, кто хотел приобрести новое жилье, продолжают его смотреть, но не спешат заключать сделки, потому что ожидают, что цены просядут. Но, возможно, вместо стагнации рынок будет ждать приток инвестиций в результате национализации элит. В таком случае такие квартиры в Санкт-Петербурге станут пользоваться стабильно высоким спросом, поскольку это тот город, в котором будет престижно иметь достойное жилье каждому состоятельному россиянину.

В центральной части города большинство анонсированных или находящихся в начальной стадии реализации проектов было приторможено или их параметры начали пересматриваться. Это вынужденная мера, потому что логистические цепочки были разрушены и закупать качественные отделочные материалы становится сложнее и дороже. Но востребованность таких объектов всё равно сохранится, поскольку основные потребители остаются в России и связывают со страной свое будущее. Стоимость элитного жилья в рублях стабильно росла и будет продолжать расти, но при покупке трофейных объектов это не первоочередной фактор. Прежде всего дело в личных предпочтениях и чувствах, ведь элитное жилье — это музыка, застывшая в камне. У меня был клиент, который арендовал квартиру в доме на набережной Фонтанки, 1, за €10 тыс. в месяц. Но когда он узнал, что в этом доме продается жилье за €25 тыс. за 1 м2, то сразу же ее купил. Когда я ему сказал, что это неэффективная сделка, то он ответил мне, что ему важно оставить что-то детям.

Алексей Тюлькин, директор по продажам группы компаний "Альфа Фаберже":

— На рынке жилья премиальный сегмент всегда себя чувствовал более уверенно, чем масс-маркет, что объясняется несколькими факторами. Первый — это эксклюзивность предложения. Второй — небольшой ассортимент и, как правило, малоквартирные жилые комплексы, представленные в сегменте, что в первую очередь говорит о дефиците предложения. Третий фактор — целевая аудитория сегмента элитной недвижимости. Клиенты, приобретающие недвижимость в премиальном сегменте, как правило, берут объекты не на последние деньги. Основная аудитория — это владельцы бизнеса, топ-менеджмент, спортсмены и т.д. Они воспринимают жилой комплекс не только как место для жизни, но и как инвестицию, которая за счет локации всегда будет в цене.

Покупатели, рассматривающие элитные жилые проекты с целью инвестиций, чаще всего приобретают лоты на старте продаж или же весьма интересные проекты с точки зрения новых трендов в оснащении жилого комплекса. Иногда бывает и так, что инвестор выкупает самую эксклюзивную квартиру в жилом комплексе и держит ее как актив до определенного момента. Речь идет не о вводе дома в эксплуатацию, чтобы продать по переуступке, а намного позже. Это делается для того, чтобы жилой комплекс набрал максимальную стоимость и большинство жильцов уже сделали ремонт и заехали.

С 2015 года по 2020 ситуация на рынке была достаточно предсказуемой, и рост цены был на уровне инфляции — 7% в год. Однако в 2020 году с переводом застройщиков на эскроу-счета стоимость квадратного метра начала стремительно расти. Всего за 1 год, с 2021-го по 2022-й, рост цен на элитную недвижимость в отдельных случаях составил от 50% до 150%. Сейчас же минимальные цены в премиальном сегменте стартуют в диапазоне от 400 тыс. до 1,5–2 млн рублей за квадратный метр.

На мой взгляд, любой кризис — это импульс в экономике или мировой ситуации, который начинается и обязательно заканчивается. А вот эксклюзивные объекты недвижимости всегда будут в цене, и чем меньше предложений на рынке, тем более высока их ценность.

Иван Архипов, директор по развитию ГК "Балтийская коммерция":

— Элитный сегмент чувствует себя устойчиво, поскольку спрос на качественное жилье в Санкт-Петербурге всегда превышает предложение. В результате каждая квартира находит своего покупателя и затоваривания не происходит. Стоимость элитного "квадрата" в хороших локациях за последние 10 лет увеличилась в 3–4 раза, при этом новых проектов в Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах практически нет.

Говорить об инвестиционной привлекательности строительства дорогого жилья в сложившихся условиях довольно тяжело. Никто не знает, в какие сроки и с какими потерями с точки зрения замещения материалов, цены продукта можно будет завершить строительство, поэтому участники рынка находятся в раздумьях. Аналогичные сомнения есть и у покупателей. В конце февраля первой реакцией на девальвацию рубля стала покупка жилой недвижимости, ведь ликвидные и востребованные метры являются традиционным способом сохранения сбережений. Но квартиры в первую очередь покупались в проектах, которые находятся на финальной стадии строительства или уже сданы. По остальным жилым объектам до сих пор непонятно, будет ли закончено начатое строительство.

Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед":

— Одним из критериев ликвидности недвижимости является уникальность лота, его эксклюзивные характеристики. Также для конечного покупателя ценны объекты, предложение которых ограничено на рынке. Поэтому элитный сегмент жилья, где объем предложения несопоставимо меньше по сравнению с массовым, а каждый проект не похож на другой, всегда остается востребованным, что позволяет сегменту уверенно чувствовать себя в кризисные периоды.

На практике даже если в моменте цена на элитное жилье падает, то в будущем она обязательно отыгрывает это падение и возвратится к росту. Это позволяет инвесторам в элитные квартиры сохранять свои средства в твердой валюте — квадратных метрах. По данным аналитиков инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед", с конца 2016 до начала 2022 года средняя стоимость элитной жилой недвижимости на рынке Санкт-Петербурга выросла чуть более чем на 41%, с 345 тыс. до 489 тыс. рублей за квадратный метр.

Обычно доля инвестиционных покупок на петербургском рынке элитной жилой недвижимости составляет 10–12% от общего числа. При этом абсолютное большинство данных инвесторов — 75–80% — приобретают квартиры и апартаменты премиум-класса исключительно с целью сохранения средств, иногда просто про запас или для детей, когда те вырастут, а не для того, чтобы как-то заработать. Основной доход от такого жилья достигается за счет удорожания объекта с момента его приобретения. Остальные 20–25% инвесторов в данный сегмент — это уже скорее люди рынка недвижимости, полупрофессионалы. Они используют спекулятивную модель инвестиций — вкладываются в объекты на этапе закрытых продаж в начале строительства, имея доступ к такой информации, и перепродают перед вводом дома в эксплуатацию.

Полагаю, что в условиях текущего геополитического кризиса ликвидность элитного жилья только вырастет, поскольку из-за санкций для состоятельных россиян закрываются ранее самые востребованные зарубежные направления. Многие наши соотечественники, в том числе чиновники, депутаты, топ-менеджеры крупных компаний, лишившись по объективным причинам возможности приобрести себе домик в Лондоне или на побережье Испании, будут переориентироваться на элитные проекты в России, в первую очередь на побережье Черного моря, в Санкт-Петербурге и Москве.

Леонид Рысев, генеральный директор компании VIPFLAT:

— Стоимость элитной недвижимости меньше всего падает в кризис, потому что ее владельцы могут отказаться от ее продажи, если им этого не хочется. Ситуации, когда такое жилье "хоть убейся" нужно продать задешево, бывают очень редко. В отличие от старых квартир, которые, как китайские товары, со временем разваливаются и теряют свои свойства, элитное жилье будет на плаву и сейчас, и через 10 лет. Только за последние 2 года цены на квартиры в этом сегменте в рублях выросли на 25–30%.

Первые недели после начала спецоперации на рынке началось хаотичное разнонаправленное движение: одни клиенты срочно бежали что-то продавать, а другие что-то покупать. В результате спрос и количество сделок в этот период резко увеличилось. Часть потребителей исходила из того, что кризис — интересное время для приобретения недвижимости. Ротшильд говорил, что покупать нужно тогда, когда на улицах льется кровь. Также с удовольствием приобретали объекты те, кто хранил крупные накопления в рублях. Валюту по текущему курсу покупать было неинтересно, а недвижимость почти не подорожала.

Но хаос постепенно заканчивается, и люди оказываются на перепутье, ожидая договоренностей по Украине. До того, как станет понятно, будут ли смягчены санкции, они решили взять паузу. Политическая ситуация не может не влиять на покупателей, поскольку они должны быть уверены, что хотят вложить 50–100 млн рублей в Россию, а не в рынки зарубежных стран. В этих условиях застройщики частично могут ограничить старт новых проектов, которые пока не были запущены, поскольку продавать и строить становится сложнее.

Николай Пашков, вице-президент по инвестициям Knight Frank St. Petersburg:

— Как показывает практика, элитный сегмент является достаточно устойчивым: изменения в конъюнктуре радикально не влияют на рынок с точки зрения спроса и цен. Элитная квартира — дорогой лот, это не студия, ее совсем быстро не продашь. Но если считать в рублевом исчислении, то, скорее всего, через несколько лет он будет заметно дороже. Плюс это некий традиционный для россиян материальный актив, "твердая валюта", для которой нехарактерно падение, как в случае с акциями, например, или заморозкой счетов.

По итогам декабря 2021 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитного жилья составила около 534 тыс. рублей за 1 м2. За последние 5 лет средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке элитной жилой недвижимости Санкт-Петербурга увеличилась на 53%, а за 10 лет — почти в 3 раза.

Если говорить об инвестициях, то в элитном сегменте таких покупателей немного. Зачастую в элитную недвижимость вкладывают скорее для сохранения средств и недвижимость рассматривают как некий стабильный актив, который не дешевеет. Сейчас снижения цен не ожидается, а на практике в предыдущие периоды его не происходило. Таким образом, элитная недвижимость не дешевеет в долгосрочной перспективе. Портрет покупателя очень широкий, потому что сегодня состоятельные покупатели разные. Однако стоит отметить, что за последнее время возраст покупателей элитной недвижимости снизился. Если в начале 2000-х покупателями в основном были люди в возрасте 45 лет и старше, то сейчас много покупателей моложе 40 лет.

Пока планы девелоперов по выводу на рынок новых проектов сохраняются. Во-первых, спрос на премиальную недвижимость не падает во время кризисов. Во-вторых, в Петербурге в силу объективных обстоятельств предложение настоящего премиального жилья заметно сократилось в силу дефицита подходящих участков и объектов. Поэтому застройщики и все, кто занимаются этим сегментом, понимают это и будут продолжать развитие.

элитная недвижимость опрос
Другие статьи автора Читайте также по теме
Социологи АНО «Левада-центр"* (включена в реестр Минюста с организациями «выполняющими функции иностранного агента» — прим. «НП») фиксируют резкое падение доли россиян, готовых принимать участие в протестах с экономическими требованиями.

17.06.2022
Независимый от российских властей «Левада-центр»* (принудительно включена в реестр Минюста с организациями «выполняющими функции иностранного агента» - прим.НП) фиксирует двукратное за три месяца этой весны сокращение доли россиян, которые позитивно относятся к США. Если в феврале «хорошо» к США относился 31% россиян, то в мае уже лишь 14%.
15.06.2022
Российскому бизнесу сегодня особенно трудно искать баланс между доходностью и риском инвестиций. «Новый проспект» спросил участников рынка недвижимости, в какие сегменты этого рынка сегодня стоит вкладывать деньги и стоит ли вообще это делать.

Социологи фиксируют рост уверенности россиян в том, что спецоперация затянется
30.06.2022
Украина разорвала дипотношения с Сирией
30.06.2022
Чуйченко: во ФСИН выступают против смертной казни
30.06.2022
ЦБ показал новую "сторублевку" с Кремлем, но массовый выпуск обещает не скоро
30.06.2022
В Петербурге повышаются тарифы на коммунальные услуги
30.06.2022
Ректор РАНХиГС Владимир Мау задержан следователями
30.06.2022
Госдума приняла закон, позволяющий запрещать в России деятельность иностранных и российских СМИ
30.06.2022
Петербургский крупный бизнес получил налоговую отсрочку на полгода
30.06.2022
Сбербанк вслед за "Газпромом" отказался от выплаты дивидендов
30.06.2022
До конца 2022 года ГИБДД планирует ввести в России электронные водительские удостоверения
30.06.2022
Транзит в Калининград через Литву может вернуться уже в июле
30.06.2022
Акции "Газпрома" рухнули после отказа от выплаты дивидендов
30.06.2022
Honor прекратил прямые поставки смартфонов в Россию и ищет обходные пути
30.06.2022
ЕС с 2035 года откажется от новых автомобилей на бензине и дизеле
29.06.2022
Петербургский парламент разрешил губернатору Петербурга избираться без ограничений по количеству сроков
29.06.2022
Адвоката Ивана Сафронова отправили на 2 месяца в СИЗО по делу о фейках про российских военных
29.06.2022
США увеличат контингент в Европе и создадут штаб в Польше
29.06.2022
Россия и Украина обменялись военнопленными, в том числе с "Азовстали", несмотря на мнение депутатов
29.06.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки