В этом году спрос на жилую недвижимость в России поддержали льготные ипотечные программы и постепенное снижение ключевой ставки ЦБ с рекордных 20% до 7,5%. Но геополитическая напряженность и частичная мобилизация населения страны неизбежно обернутся новым падением продаж жилья. Эксперты «Нового проспекта» рассказали, как менялся спрос на квартиры в 2022 году и что с ним будет дальше.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
— В первом квартале текущего года объем реализации жилья на первичном рынке Петербурга и Ленобласти находился на уровне последнего квартала 2021 года и составлял 1 млн м2. Критическое падение спроса наблюдалось только во втором квартале, когда этот показатель снизился на 49% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В апреле рынок буквально замер: спрос сократился на 70%, сделки совершались только по ранее одобренным кредитам. Май продолжил эту тенденцию, падение усилилось еще на 8%. И только в июне мы увидели оживление на рынке — плюс 20% к спросу предыдущего периода.
Летом спрос вырос за счет снижения ипотечных ставок и популярной маркетинговой акции «Ипотека под 0,1%». Но чуда не произошло. В августе тенденция к снижению интереса покупателей к недвижимости продолжилась. Причины просты: ипотеку с нулевой ставкой при первоначальном взносе 1,5 млн рублей может позволить себе далеко не каждый. К тому же современные покупатели научились считать и обнаружили, что такая ставка увеличивает цену квартиры до 35%. При закредитованности, сложной геополитической ситуации и негативных ожиданиях потребители всё чаще предпочитают тратить свои стагнирующие реальные доходы на товары повседневного спроса.
Частичная мобилизация станет очередным фактором падения спроса. В условиях критической неопределенности еще больше семей отложат капиталоемкие покупки на неопределенный срок. Рассматриваемый сейчас закон о том, что участник специальной военной операции будет освобожден от кредитных обязательств не только в случае гибели, но и при получении увечий, приведет к ограничению выдачи кредитов со стороны банков из-за риска неплатежей.
Юлия Евстифеева, директор ипотечного центра компании TrendAgent:
— Повышение ключевой ставки ЦБ до 20% привело к ажиотажному спросу на жилье в новостройках. Одни покупатели стремились провести сделки по уже одобренным ипотечным ставкам, другие рассматривали приобретение жилой недвижимости как инвестицию или инструмент по сохранению сбережений. Всё это привело к тому, что в марте на нашей платформе в Петербурге и Ленобласти был зафиксирован двукратный рост числа сделок на рынке новостроек по сравнению аналогичным периодом 2021 года. С апреля по июнь наблюдался спад продаж на 26,7% к прошедшему году. Однако уже в июле объем продаж стал восстанавливаться и превысил показатель 2021 года почти на 29%, а в августе — на 19,5%.
Одним из основных драйверов продаж в кризисный период стали программы субсидированной ипотеки от застройщиков со ставками в 0,1% годовых. В стоимость жилья, приобретаемого по такой программе, уже включена наценка, которая может достигать 35–40%. При этом низкая процентная ставка позволяет покупателю получить небольшой размер ежемесячного платежа при более длительном сроке кредитования.
В ближайшее время на рынке ожидается окончание субсидирования ипотеки под ставки ниже 1%. Однако это не значит, что субсидирование от застройщиков закончится. Скорее всего, возможность получить процентную ставку 2–4% у клиента останется, естественно, при определенном удорожании квартиры.
Еще одно важное изменение связано с отказом от ипотечных программ с нулевым первоначальным взносом. Однако стоит отметить, что на рынке есть и некоторые послабления. Так, банки по стандартным программам снижают требования к размеру первоначального взноса с 20% до 15%.
При этом в связи с последними событиями банки могут ужесточить требования к мужчинам призывного возраста. Например, сделают обязательным условием предоставление военного билета (сейчас это требование действует не во всех банках), увеличат минимальный возрастной порог на момент подачи заявки (перестанут выдавать ипотечные кредиты с 18–21 года), а также будут просить привлекать созаемщиков, возможно, даже третьих лиц.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»:
— В марте, после резкого роста ключевой ставки ЦБ, рынок недвижимости практически остановился: сделки закрывались по ранее одобренным условиям. Затем ситуация постепенно начала стабилизироваться за счет плотного сотрудничества банков и застройщиков, которые разработали программы субсидирования. Такое решение увеличило интерес к новостройкам и стало хорошей поддержкой для покупателей, которые помимо доступной ставки получили подъемную сумму ежемесячного платежа. Летом спрос был довольно волатилен, а в сентябре его уровень стал расти. Но важно также поддержать вторичный рынок недвижимости, тогда начнут выстраиваться цепочки, в которых будет участвовать и «первичка».
Дальнейшие прогнозы делать сложно, ситуация меняется очень быстро. В период нестабильности многие люди занимают выжидательную позицию, другие вкладывают сбережения в недвижимость как наиболее надежный инструмент.
Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well:
— По данным Росреестра, спрос на первичном рынке недвижимости Петербурга в июле 2022 года составил 43% от показателей аналогичного периода прошлого года. К этому привела нестабильная экономическая и геополитическая ситуация. Доходы россиян, согласно информации Минфина и Минэкономразвития, в первом и втором кварталах текущего года снизились на 1,2% и 0,8% соответственно. Но неоднократное снижение ключевой ставки запустило процесс восстановления рынка. Оживился и спрос на ипотеку: по данным «ДомКлик», во всех городах РФ уже наблюдается рост по таким сделкам на 49–74%.
Во втором квартале 2022 года рост средней цены «квадрата» на рынке апартаментов Петербурга составил 3,4% по отношению к первому кварталу 2022 года и на 14,3% по сравнению с началом года. Стоимость сервисных апартаментов, к категории которых относится наш апарт-отель Well, за полугодие выросла в среднем на 19%. Но сегмент качественной коммерческой недвижимости в любом случае найдет своего инвестора.
Яна Вирченко, директор по продажам компании «Полис Групп»:
— После роста ставки ЦБ в конце февраля 2022 начался активный спрос на жилье по льготной ипотеке при ставке 6% и лимите кредита 3 млн рублей. До конца марта банкам удалось сохранить эти условия для клиентов, а после того как ставки выросли до 12%, продажи стихли. В апреле-мае застройщики оценивали падение продаж в 70%. Многие покупатели положили деньги на вклады, которые в тот момент были на пике доходности, а кто-то перевел сбережения в валюту.
Уже к концу весны многие застройщики совместно с банками начали предлагать субсидированные программы по ставкам от 0,01% на весь срок, что спасло темпы продаж. Дополнительно стоимость продаваемых квартир увеличилась из-за того, что за субсидирование застройщик платит банку, но это был искусственный рост.
Летом рынок постепенно начал восстанавливаться, а в июне госпрограмму снизили до 7% с суммой кредита до 12 млн рублей. Это позволило тем, кто зимой хотел большие квартиры, приобрести жилье по льготной ипотеке.
Сейчас происходит изменение портрета клиента. Теперь покупатель ориентируется на минимальный первоначальный взнос и хочет оформить ипотеку с субсидированной ставкой на максимальный срок. Сделок под 6–7% практически не осталось, поскольку основная часть клиентов рассчитывает на более льготные условия. После недавнего заседания ЦБ кредитные организации отменили возможность взять ипотеку под ставку менее 1%. Конечно, покупателям такие меры не понравятся, но это позволит шагнуть в сторону изменения рынка.
Алексей Плюта, финансовый директор «Мегалит — Охта Групп»:
— Безусловно, снижение ключевой ставки до 7,5% способствует дальнейшему восстановлению интереса к новостройкам, ведь от нее напрямую зависят ипотечные ставки. А сегодня ипотека — драйвер роста для рынка первичной недвижимости, хотя и не единственный. Свою роль также сыграли реализация отложенного спроса, большое количество акций от застройщиков, спецпредложения, программы зачета имеющегося жилья и рассрочки. При этом спрос был неравномерным. Так, в апреле-мае он существенно сократился. С начала лета, благодаря снижению ипотечных ставок, льготным и субсидированным программам, а также высвобождению средств населения с накопительных счетов, началось оживление интереса к новостройкам и ипотеке. Сейчас мы наблюдаем дальнейшее восстановление продаж, и до конца года оно будет достаточно стабильным. В фокусе внимания покупателей остаются качественные проекты с хорошей степенью готовности и уверенными темпами строительства.
Если говорить о цифрах, то за 6 месяцев 2022 года количество проданного жилья снизилось на 25% по сравнению с аналогичным периодом «ударного» 2021-го. Сказались как раз весенние 2,5 месяца затишья. Однако по сравнению с тем же периодом предыдущего года цена квадратного метра на рынке возросла на 15–20%, что позволило нам выполнить финансовый план.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
— Ставка по ипотеке имеет значение, но сейчас для покупателя более весомыми аргументами при выборе жилья являются степень готовности дома (чем выше готовность, тем меньше рисков), а также стоимость квадратного метра в принципе.
