Железный занавес Европы. Как визовые запреты для россиян отразятся на рынке зарубежной недвижимости

Илья Рыжов, независимый эксперт рынка недвижимости:

— Ограничения в выдаче виз приведут к еще большему снижению спроса на европейскую недвижимость со стороны наших соотечественников. Последние 10 лет список популярных стран по приобретению россиянами недвижимости с редкими рокировками выглядел так: Испания, Болгария, Германия, Италия, Чехия, Черногория, США, Кипр, Греция и Финляндия. Однако с марта 2022 года сделки в ЕС практически не проводились: банки не открывают россиянам счета без ВНЖ, да и перевод денег стал фактически невозможным. Также на фоне риторики стран ЕС стало очевидно, что владеть жильем в Европе небезопасно. Поэтому, помимо снижения спроса, россияне стали распродавать дорогую недвижимость, например в Лондоне.

Спрос перераспределится в дружественные страны, в первую очередь Турцию и ОАЭ, которые ранее даже не входили в топ-10. Однако в 2022 году Турция стала самой популярной страной по спросу на зарубежную недвижимость, на нее приходится 26% запросов, ОАЭ занимает 18%, Португалия с Кипром — по 12%. Турция находится на первом месте по ряду причин: цены здесь ниже, климат мягче, действуют программы получения ВНЖ и гражданства при приобретении недвижимости. Гражданство Турции часто используют как трамплин для эмиграции в США, так как для турецкоподданных это гораздо проще, чем для граждан России. В будущем спрос на недвижимость в Турции продолжит расти.

Марк Лернер, глава компании "Петрополь":

— Говорить о влиянии ограничений выдачи виз россиянам на рынок европейской недвижимости — это всё равно что рассуждать, как цвет штанов фермера в Огайо повлияет на скорость полета саранчи в Китае. Просто сейчас всё в таком движении, никто не понимает, что происходит, и конкретно это ограничение меркнет по сравнению с массой других.

Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости:

— Не думаю, что ограничения существенно отразятся на спросе, потому как спрос на европейское жилье со стороны россиян давно преодолела свой пик. В последние 10 лет европейские коллеги начали очень подозрительно относиться к финансовым показателям русских, что, возможно, и снизило объем продаж.

Основной спрос на европейскую недвижимость со стороны россиян приходился на Южную Финляндию, некоторые территории Прибалтики, Болгарию. Там довольно много связанных с Россией домовладений, и если нам ограничат еще и право пользования недвижимостью, то всё это превратится не в спрос, а в предложение. И я не уверен, что в текущей ситуации его возможно будет переварить.

Далее по активности покупателей следуют Испания, Италия, Германия и частично Франция. Великобритания никогда не была особенно популярной кроме самого Лондона, который скорее отражал интерес не к стране, а к мировому мегаполису. На мой взгляд, сейчас рынкам недвижимости Франции, Германии, Италии и Испании не угрожает существенное снижение спроса со стороны россиян — он и так мал. В этих странах агенты по недвижимости последние 10 лет активно учили не русский язык, а китайский.

Спрос на недвижимость с популярных у наших сограждан европейских стран сместится на отечественные объекты, которых немало на территории необъятной России. Эта тенденция наблюдается уже не первый сезон, а последние события стали его катализатором. Подобные прецеденты в мировой практике уже есть. Например, большая часть населения США не стремится за пределы страны: американцы переезжают или путешествуют между штатами. Так что высокий интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость в 2000-е годы можно назвать скорее исключением, чем правилом. Скорее это был уникальный постсоветский синдром, попытка хоть как-то защитить активы после нестабильности 90-х годов.

90% зарубежной недвижимости, купленной россиянами, не были связаны с основным проживанием или работой, а являлись в той или иной форме recreation. Так что и в границах России люди поедут туда, где потеплее, например в Сочи (там стоимость жилья уже почти сравнялась с Москвой), Геленджик, Новороссийск, или же выберут более экзотические туристические локации: Байкал, Алтайский край.

Ален Еремеев, представитель портала Spain-Real.Estate:

— Политика ограничения выдачи виз россиянам может спровоцировать падение спроса на зарубежную недвижимость. Экономические санкции, которые ЕС ввел против России, уже оказали влияние на рынок. Так, по статистике испанской Коллегии регистраторов, в первом полугодии 2022 года доля сделок купли-продажи жилья, осуществляемая гражданами России в Испании, составила 2,06% от общего числа. Для сравнения: в 2021 году этот показатель составлял 2,26%, а в 2020 году — 2,75%. Кроме того, после начала спецоперации всё больше российских владельцев стали выставлять испанскую недвижимость на продажу из-за нестабильности экономической ситуации и блокировок банковских систем. В условиях текущих ограничений может вырасти интерес к жилью в Турции и ОАЭ. Также, вероятно, россияне будут переключаться на такие страны, как Армения и Грузия.

Алексей Швырков, основатель Alexey Shvyrkov Realty:

— Сейчас сделок с европейской недвижимостью практически нет. Где-то это связано со страхом и неуверенностью покупателя, где-то с препятствиями со стороны самой страны и ее правительства. Например, большие сложности с приобретением недвижимости наблюдаются в Черногории и Португалии, хотя правовые возможности для этого есть.

Всплеск спроса на приобретение недвижимости в зарубежных странах наблюдался в марте. Лидером среди них были ОАЭ, особенно Дубай, который с марта практически превратился в русскоязычный город. При этом европейские страны, входящие в Европейский союз, довольно быстро отреагировали на ситуацию и практически закрыли возможность приобретения недвижимости.

Заменой может стать Сербия, которая занимает первое место в списке дружественных России стран и не требует наличия виз. Яркой и открытой для предпринимателей страной является ОАЭ, также интерес для релокации представляет Турция.

Максим Ельцов, гендиректор ПИА "Недвижимость":

— Многие состоятельные клиенты стремились продать лишнюю недвижимость в России, особенно когда рубль резко укрепился, чтобы успеть вывести капитал в валюте за рубеж. Но я не видел, чтобы покупка жилья в странах Евросоюза была приоритетом. Скорее люди просто эвакуировали капитал, гасили имеющиеся кредиты на недвижимость в ЕС, опасаясь новых препятствий в переводе. Думаю, что все, кто был готов рискнуть и купить недвижимость, уже сделали это. Риск появления новых санкций снизит желание совершать новые сделки еще сильнее.

Авраам Городецкий, генеральный директор крупного узбекского строительного холдинга Golden House Development:

— Ограничения, которые коснулись россиян за последние полгода, очень сильно повлияли на их потребительское поведение. Многие ищут новые рынки, обращая всё больше внимания на страны ближнего зарубежья и Средней Азии. Уже сейчас видно, что спрос на недвижимость у россиян, который традиционно базировался на странах Южной Европы и Кипра, плавно перетекает в другие рынки, такие как ОАЭ, Грузия и Турция. Но, судя по ограничениям, которые вводят Эмираты и Турция на получения ВНЖ, в ближайшее время ситуация изменится. При этом страны Средней Азии пока остаются недооцененными. Однако сегодня мы видим активно растущий Узбекистан, где наблюдаются стабильное увеличение стоимости квадратного метра жилья, не связанное с внешними событиями, особенно в премиальных и элитных проектах Ташкента, а также дефицит жилья и ежегодный прирост населения на уровне 2% (примерно 500 тыс. человек).