Земля и стройка. Почему спрос девелоперов на участки вырос в 2 раза
Новый проспект
Мнения

Земля и стройка. Почему спрос девелоперов на участки вырос в 2 раза

Прочитано: 1392
Земля и стройка. Почему спрос девелоперов на участки вырос в 2 раза

За 9 месяцев 2020 года девелоперы, по нашим данным, выкупили в Петербурге около 223 га земли, где можно возвести более 1,5 млн м2 жилья. Общая стоимость этих участков — $373,2 млн. В деньгах это в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2019 года. Почему всплеск спроса на землю произошел именно сейчас и насколько устойчивым будет тренд?

Три причины земельного ажиотажа

Вернемся на 2 года назад. В 2018 году рынок пережил инвестиционный бум: девелоперы стремились пополнить свои земельные банки и получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы запустить проекты до вступления в силу первых поправок в ФЗ–214 («О долевом строительстве»).

Переход на эскроу-счета и проектное финансирование моментально охладили интерес застройщиков к земельным участкам. В 2019 году сделок с землей было значительно меньше: одни девелоперы уже сформировали пул проектов на несколько лет вперед, других сдерживала новая финансовая модель, в которой доходность проектов заметно снизилась. Тогда, в 2019 году, многие оказались в сложной ситуации: в новых проектах затраты застройщика значительно выросли (в среднем на 10–15%), а цены на продаваемое жилье оставались на прежнем уровне. При этом собственники земельных участков не были склонны продавать землю с дисконтом. В результате доходность проектов получалась либо крайне низкая, либо отрицательная.

На удивление, кризисный 2020 год изменил эту ситуацию. Во-первых, риски новой схемы финансирования проектов стали понятны и просчитываемы, а во-вторых, и это самое важное, цены на строящееся жилье выросли, что значительно улучшило финансовую модель новых строек. За 9 месяцев 2020 года средняя стоимость «квадрата» жилья на первичном рынке увеличилась на 15%. Третья причина, благодаря которой девелоперы стали наращивать земельные банки, — строительный цикл. После завершения одного проекта застройщику нужно приступать к новому, чтобы мощности были постоянно загружены.

Когда эти три важных фактора совпали, мы увидели рост инвестиций в землю.

Покупают даже то, чего раньше не замечали

В 2019 году и первой половине 2020 года мы видели снижение интереса застройщиков к освоению крупных площадок, а также к участкам, расположенным за КАДом и пятнам без разрешительной документации. Рост доходности проектов наряду с сокращением земельных банков у застройщиков привели к тому, что спрос на новые площадки вырос колоссально. Но доступных участков, которые были бы интересны девелоперам в 2019 году и начале 2020 года, оказалось недостаточно для удовлетворения возросшего спроса.

Сегодня спектр поиска подходящей земли значительно расширился, и интерес инвесторов вернулся к участкам за КАД и, в принципе, к крупным площадкам. Застройщики готовы приобретать даже участки, требующие внесения изменений в Генплан и ПЗЗ.

В III квартале состоялось несколько крупных сделок. Например, «Группа ЛСР» объявила о планах создать и освоить 143 га на намыве Васильевского острова, а компания «КВС» планирует купить почти 200 га в Пушкинском районе Петербурга.

Для оптимизма девелоперов есть два основания. Во-первых, продление льготной ипотеки до июля 2021 года, что дополнительно поддержит спрос. Во-вторых, в обозримой перспективе эффект пандемии будет снижаться, оказывая все меньше негативного влияния на доходы населения и на их решение о покупке недвижимости. В то же время цены на первичную недвижимость в ближайшем будущем с высокой вероятностью стабилизируются.

Жилье всегда в цене

Если во время самоизоляции активность девелоперов, как и всего рынка, просела, летом и осенью большинство из них активизировались. Жилье остается наиболее перспективным сегментом инвестиций для девелоперов. Если раньше инвесторы активно покупали землю для строительства апартаментов, сейчас их интерес к данному сегменту оказался минимальным. Но я уверен, что в будущем году он восстановится.

А спрос на землю под жилье еще вырастет. Во-первых, пандемия не оказала значительного влияния на рынок первичного жилья, оно было с лихвой компенсировано монетарными факторами, такими как снижение доходности вкладов и облигаций, налогообложением депозитов и, конечно, введением льготной ипотеки. Во-вторых, расходы, связанные с переходом на эскроу-счета, уже заложены в бизнес-модель всех девелоперов, которые работают на рынке. В-третьих, снижение ключевой ставки сделало более доступным и проектное финансирование для застройщиков.

Предполагаю, что основной интерес девелоперов, несмотря на возвращение крупных greenfield-проектов, будет сконцентрирован в районе «серого пояса». Там по-прежнему много предприятий с земельными участками, достаточными для того, чтобы обеспечить участников рынка работой на долгие годы вперед.

земельный рынок
Читайте также по теме
Российский аукционный дом готовит к торгам редкий лот — полностью готовый для застройки земельный участок в центре Петербурга, на набережной Обводного канала. Стартовая цена аукциона — 300 млн рублей, но это не предел, уверены эксперты.
В Зеленогорске под Петербургом готовят к торгам почти 6 га земли за 493 млн рублей. Актив когда-то принадлежал структуре братьев Ананьевых, но собственник обанкротился. Территория подходит для строительства рекреационной недвижимости или загородного поселка.
ДОМ.РФ собирается продать на торгах территорию военного назначения в Токсово площадью почти 35 га. Рыночная стоимость участка оценивается в 0,5 млрд рублей, но в случае смены функционального назначения она может вырасти как минимум втрое. Здесь перспективно реализовать проект малоэтажной застройки с апартаментами или же проект коттеджного поселка, однако изменение категории земли будет долгой и затратной, говорят эксперты.

Из Бельгии в Петербург снова прибыла партия наркотиков в продуктах
01.03.2024
Президент Финляндии заявил о важности сил ядерного сдерживания для страны
01.03.2024
Маск подает в суд на руководство OpenAI
01.03.2024
Франция может разрешить спецназу пересекать границу Украины
01.03.2024
В колонии, где умер Алексей Навальный, наблюдатели не нашли нарушений
01.03.2024
На Адмиралтейских верфях поднят флаг на траулере "Капитан Мартынов"
01.03.2024
Москва простилась с Алексеем Навальным. Его похоронили на Борисовском кладбище столицы
01.03.2024
Товарная биржа СПбМТСБ собирается купить бизнес-центр в Москве
01.03.2024
Компания Bosch продает российскую штаб-квартиру
01.03.2024
Опрос: цены на товары и услуги в этом году поднимут 80% российских фирм
01.03.2024
Алла Пугачева выпустила новый альбом "P.S." с фото украинского продюсера на обложке
01.03.2024
Смольный обещает удвоить парк нового общественного транспорта
01.03.2024
На сегодня в Москве намечено прощание с Алексеем Навальным. Кремль напомнил россиянам об ответственности за "сборища"
01.03.2024
РАД продал промышленную площадку "Метростроя" на Витебском проспекте за 520 млн рублей
01.03.2024
Тоннель для ВСМ построят рядом с метро "Лиговский проспект"
01.03.2024
Лужский комбикормовый завод возобновил работу
01.03.2024
Иноагент Олег Тиньков закрывает в России благотворительный фонд по борьбе с лейкемией
01.03.2024
Группа "Черноголовка" вложила 1 млрд рублей в производство чипсов в Пскове
01.03.2024
Бывшее здание хлебозавода "Арнаут" в Петербурге станет деловым центром
01.03.2024
Setl Group построил восьмой детский сад в "Солнечном городе"
01.03.2024
Кассация согласилась привлечь к субсидиарной ответственности бывших руководителей МБСП супругов Бажановых
01.03.2024
У некоторых россиян выросли пенсии
01.03.2024
В Петербурге появилась онлайн-база городской недвижимости для бизнеса
01.03.2024
В Госдуму внесут законопроект, определяющий понятие "валежник"
01.03.2024
Рыбоводное хозяйство "РОК-1" оценили более чем 60 млн рублей
01.03.2024
Производители товаров из вторсырья начнут получать господдержку
01.03.2024
ТГК-1 по итогам 2023 года получила убыток в 800 млн рублей
29.02.2024
Самой богатой бизнес-леди России третий год подряд стала владелица Wildberries Татьяна Бакальчук
29.02.2024
Число жертв войны в секторе Газа превысило 30 тыс. человек
29.02.2024
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки