Земля и стройка. Почему спрос девелоперов на участки вырос в 2 раза
Новый проспект
Мнения

Земля и стройка. Почему спрос девелоперов на участки вырос в 2 раза

Прочитано: 893
Земля и стройка. Почему спрос девелоперов на участки вырос в 2 раза

За 9 месяцев 2020 года девелоперы, по нашим данным, выкупили в Петербурге около 223 га земли, где можно возвести более 1,5 млн м2 жилья. Общая стоимость этих участков — $373,2 млн. В деньгах это в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2019 года. Почему всплеск спроса на землю произошел именно сейчас и насколько устойчивым будет тренд?

Три причины земельного ажиотажа

Вернемся на 2 года назад. В 2018 году рынок пережил инвестиционный бум: девелоперы стремились пополнить свои земельные банки и получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы запустить проекты до вступления в силу первых поправок в ФЗ–214 («О долевом строительстве»).

Переход на эскроу-счета и проектное финансирование моментально охладили интерес застройщиков к земельным участкам. В 2019 году сделок с землей было значительно меньше: одни девелоперы уже сформировали пул проектов на несколько лет вперед, других сдерживала новая финансовая модель, в которой доходность проектов заметно снизилась. Тогда, в 2019 году, многие оказались в сложной ситуации: в новых проектах затраты застройщика значительно выросли (в среднем на 10–15%), а цены на продаваемое жилье оставались на прежнем уровне. При этом собственники земельных участков не были склонны продавать землю с дисконтом. В результате доходность проектов получалась либо крайне низкая, либо отрицательная.

На удивление, кризисный 2020 год изменил эту ситуацию. Во-первых, риски новой схемы финансирования проектов стали понятны и просчитываемы, а во-вторых, и это самое важное, цены на строящееся жилье выросли, что значительно улучшило финансовую модель новых строек. За 9 месяцев 2020 года средняя стоимость «квадрата» жилья на первичном рынке увеличилась на 15%. Третья причина, благодаря которой девелоперы стали наращивать земельные банки, — строительный цикл. После завершения одного проекта застройщику нужно приступать к новому, чтобы мощности были постоянно загружены.

Когда эти три важных фактора совпали, мы увидели рост инвестиций в землю.

Покупают даже то, чего раньше не замечали

В 2019 году и первой половине 2020 года мы видели снижение интереса застройщиков к освоению крупных площадок, а также к участкам, расположенным за КАДом и пятнам без разрешительной документации. Рост доходности проектов наряду с сокращением земельных банков у застройщиков привели к тому, что спрос на новые площадки вырос колоссально. Но доступных участков, которые были бы интересны девелоперам в 2019 году и начале 2020 года, оказалось недостаточно для удовлетворения возросшего спроса.

Сегодня спектр поиска подходящей земли значительно расширился, и интерес инвесторов вернулся к участкам за КАД и, в принципе, к крупным площадкам. Застройщики готовы приобретать даже участки, требующие внесения изменений в Генплан и ПЗЗ.

В III квартале состоялось несколько крупных сделок. Например, «Группа ЛСР» объявила о планах создать и освоить 143 га на намыве Васильевского острова, а компания «КВС» планирует купить почти 200 га в Пушкинском районе Петербурга.

Для оптимизма девелоперов есть два основания. Во-первых, продление льготной ипотеки до июля 2021 года, что дополнительно поддержит спрос. Во-вторых, в обозримой перспективе эффект пандемии будет снижаться, оказывая все меньше негативного влияния на доходы населения и на их решение о покупке недвижимости. В то же время цены на первичную недвижимость в ближайшем будущем с высокой вероятностью стабилизируются.

Жилье всегда в цене

Если во время самоизоляции активность девелоперов, как и всего рынка, просела, летом и осенью большинство из них активизировались. Жилье остается наиболее перспективным сегментом инвестиций для девелоперов. Если раньше инвесторы активно покупали землю для строительства апартаментов, сейчас их интерес к данному сегменту оказался минимальным. Но я уверен, что в будущем году он восстановится.

А спрос на землю под жилье еще вырастет. Во-первых, пандемия не оказала значительного влияния на рынок первичного жилья, оно было с лихвой компенсировано монетарными факторами, такими как снижение доходности вкладов и облигаций, налогообложением депозитов и, конечно, введением льготной ипотеки. Во-вторых, расходы, связанные с переходом на эскроу-счета, уже заложены в бизнес-модель всех девелоперов, которые работают на рынке. В-третьих, снижение ключевой ставки сделало более доступным и проектное финансирование для застройщиков.

Предполагаю, что основной интерес девелоперов, несмотря на возвращение крупных greenfield-проектов, будет сконцентрирован в районе «серого пояса». Там по-прежнему много предприятий с земельными участками, достаточными для того, чтобы обеспечить участников рынка работой на долгие годы вперед.

земельный рынок
Читайте также по теме
В ближайшее время еще одним резидентом торгово-индустриального парка Kad Gate Park у выезда на трассу «Сортавала» станет одна из крупных фастфуд-сетей. Аналитики отмечают удачную локацию парка и считают, что остальную его территорию можно приспособить практически под любой проект.
Группа ЛСР Андрея Молчанова купила 4 га земли в районе Охты, на Партизанской ул., 3А. Эксперты полагают, что девелопер объединит новый актив с соседним пятном в 2,7 га, которым уже владеет, и построит на участке около 100 тыс. м2 жилья и апартаментов. 
С начала года на земельном рынке Петербурга и пригородов было продано 335 га земли под строительство 2,3 млн м2 жилья. Это в 4 раза больше, чем за весь 2019 год. В чем причина всплеска спроса строителей на землю и какими будут его последствия, разбирался «Новый проспект».


Удалить нельзя оставить. «Новый проспект» и Союз журналистов Петербурга и Ленобласти провели правовой вебинар для редакторов и журналистов
16 июня 2021
Подкаст «Под ключ». Новый выпуск «Недвижимость vs биржа ─ сравниваем доходность, плюсы и минусы»
19 мая 2021
"Ночлежка" построит под Гатчиной приют для пожилых людей
27.07.2021
Продавцы Ozon смогут сами быстро доставлять товары покупателям
27.07.2021
Российские вузы не намерены лишать непривитых студентов права на очные занятия
27.07.2021
Из-за угрозы признания иноагентом прекратил работу медиа-проект "Четвертый сектор"
27.07.2021
Главу штаба Навального в Петербурге сняли с гонки за кресло в ЗАКСе
27.07.2021
Суд признал банкротом петербургского ресторатора Евгения Кадомского. Его долги превышают 1 млрд рублей
27.07.2021
Российские гимнастки впервые в истории завоевали Олимпийское командное золото
27.07.2021
«Магнит» отказался развивать алкомаркеты
27.07.2021
Россияне, которые начали социальную газификацию за свой счет, получат компенсации из бюджета
27.07.2021
Бюджет Петербурга уже пополнен на 55,3% от годового плана. Треть поступлений обеспечили "малыши"
27.07.2021
Расходы деловых туристов в Петербурге в этом году превысят 2,4 млрд рублей
27.07.2021
Facebook создаст цифровую вселенную, где пользователи смогут свободно играть, общаться и работать
27.07.2021
У Москвы и Петербурга хотят забрать часть налогов и отдать их регионам
27.07.2021
Сенаторы от Чечни меняют закон о выплатах семьям умерших парламентариев
27.07.2021
Иван Сафронов останется в тюрьме до 7 октября. Суд продлил его арест
27.07.2021
Чистая прибыль Tesla за второй квартал впервые превысила $1 млрд
27.07.2021
YouTube по требованию Роскомнадзора блокирует каналы соратников Навального
27.07.2021
В Петербург прибыла первая партия вакцины «Спутник Лайт», которой достаточно уколоться всего один раз
27.07.2021
На фоне пандемии удвоилось количество людей, которые чувствуют себя одинокими
27.07.2021
В Ленобласти сегодня объявлено штормовое предупреждение. В Петербурге осадков не будет
27.07.2021
Экономическая полиция проводит обыск в администрации Бугров по делу о мошенничестве с землей
27.07.2021
Автомобильный завод Nissan в Петербурге ушел на каникулы
27.07.2021
Золото четверть века спустя. Российские пловцы завоевали еще две награды на Олимпиаде
27.07.2021
"Биокад" приступил к испытаниям вакцины от COVID-19 по новой технологии
26.07.2021
Александр Беглов пообещал построить семь станций метро в Петербурге до 2024 года
26.07.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки