Земля и стройка. Почему спрос девелоперов на участки вырос в 2 раза
Новый проспект
Мнения

Земля и стройка. Почему спрос девелоперов на участки вырос в 2 раза

Прочитано: 1052
Земля и стройка. Почему спрос девелоперов на участки вырос в 2 раза

За 9 месяцев 2020 года девелоперы, по нашим данным, выкупили в Петербурге около 223 га земли, где можно возвести более 1,5 млн м2 жилья. Общая стоимость этих участков — $373,2 млн. В деньгах это в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2019 года. Почему всплеск спроса на землю произошел именно сейчас и насколько устойчивым будет тренд?

Три причины земельного ажиотажа

Вернемся на 2 года назад. В 2018 году рынок пережил инвестиционный бум: девелоперы стремились пополнить свои земельные банки и получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы запустить проекты до вступления в силу первых поправок в ФЗ–214 («О долевом строительстве»).

Переход на эскроу-счета и проектное финансирование моментально охладили интерес застройщиков к земельным участкам. В 2019 году сделок с землей было значительно меньше: одни девелоперы уже сформировали пул проектов на несколько лет вперед, других сдерживала новая финансовая модель, в которой доходность проектов заметно снизилась. Тогда, в 2019 году, многие оказались в сложной ситуации: в новых проектах затраты застройщика значительно выросли (в среднем на 10–15%), а цены на продаваемое жилье оставались на прежнем уровне. При этом собственники земельных участков не были склонны продавать землю с дисконтом. В результате доходность проектов получалась либо крайне низкая, либо отрицательная.

На удивление, кризисный 2020 год изменил эту ситуацию. Во-первых, риски новой схемы финансирования проектов стали понятны и просчитываемы, а во-вторых, и это самое важное, цены на строящееся жилье выросли, что значительно улучшило финансовую модель новых строек. За 9 месяцев 2020 года средняя стоимость «квадрата» жилья на первичном рынке увеличилась на 15%. Третья причина, благодаря которой девелоперы стали наращивать земельные банки, — строительный цикл. После завершения одного проекта застройщику нужно приступать к новому, чтобы мощности были постоянно загружены.

Когда эти три важных фактора совпали, мы увидели рост инвестиций в землю.

Покупают даже то, чего раньше не замечали

В 2019 году и первой половине 2020 года мы видели снижение интереса застройщиков к освоению крупных площадок, а также к участкам, расположенным за КАДом и пятнам без разрешительной документации. Рост доходности проектов наряду с сокращением земельных банков у застройщиков привели к тому, что спрос на новые площадки вырос колоссально. Но доступных участков, которые были бы интересны девелоперам в 2019 году и начале 2020 года, оказалось недостаточно для удовлетворения возросшего спроса.

Сегодня спектр поиска подходящей земли значительно расширился, и интерес инвесторов вернулся к участкам за КАД и, в принципе, к крупным площадкам. Застройщики готовы приобретать даже участки, требующие внесения изменений в Генплан и ПЗЗ.

В III квартале состоялось несколько крупных сделок. Например, «Группа ЛСР» объявила о планах создать и освоить 143 га на намыве Васильевского острова, а компания «КВС» планирует купить почти 200 га в Пушкинском районе Петербурга.

Для оптимизма девелоперов есть два основания. Во-первых, продление льготной ипотеки до июля 2021 года, что дополнительно поддержит спрос. Во-вторых, в обозримой перспективе эффект пандемии будет снижаться, оказывая все меньше негативного влияния на доходы населения и на их решение о покупке недвижимости. В то же время цены на первичную недвижимость в ближайшем будущем с высокой вероятностью стабилизируются.

Жилье всегда в цене

Если во время самоизоляции активность девелоперов, как и всего рынка, просела, летом и осенью большинство из них активизировались. Жилье остается наиболее перспективным сегментом инвестиций для девелоперов. Если раньше инвесторы активно покупали землю для строительства апартаментов, сейчас их интерес к данному сегменту оказался минимальным. Но я уверен, что в будущем году он восстановится.

А спрос на землю под жилье еще вырастет. Во-первых, пандемия не оказала значительного влияния на рынок первичного жилья, оно было с лихвой компенсировано монетарными факторами, такими как снижение доходности вкладов и облигаций, налогообложением депозитов и, конечно, введением льготной ипотеки. Во-вторых, расходы, связанные с переходом на эскроу-счета, уже заложены в бизнес-модель всех девелоперов, которые работают на рынке. В-третьих, снижение ключевой ставки сделало более доступным и проектное финансирование для застройщиков.

Предполагаю, что основной интерес девелоперов, несмотря на возвращение крупных greenfield-проектов, будет сконцентрирован в районе «серого пояса». Там по-прежнему много предприятий с земельными участками, достаточными для того, чтобы обеспечить участников рынка работой на долгие годы вперед.

земельный рынок
Читайте также по теме
Структура ХК «Сити 78» бизнесмена Руслана Гайсина судится с племзаводом «Ручьи» из-за срыва сделок по земле. Размер требований превышает 260 млн рублей.
Российский аукционный дом выставляет на торги почти 260 га земли на южной границе Петербурга. Бывший цветочный питомник кооператива «Цветы» разделили на четыре части и оценили почти в 1,5 млрд рублей.
Юрий Зарецкий, гендиректор компании Peterland, рассказал «Новому проспекту» о вреде стихийного редевелопмента, о тактике поиска земли и почему «серый пояс» города никак не может превратиться в яркий и удобный.

Новым послом США в России назначена Линн Трейси
04.01.2023
В Бразилии похоронили Пеле. Проститься с футболистом пришли более 230 тыс. человек
04.01.2023
Эрдоган сегодня поговорит с Путиным и Зеленским о достижении мира на Украине
04.01.2023
Число погибших в Макеевки военных выросло до 89. Причиной обстрела назвали работу мобильников
04.01.2023
Умер Руслан Хасбулатов, который был последним председателем Верховного совета РСФСР
04.01.2023
Минобрнауки получило почти 300 заявок из 44 стран на конкурс по программе мегагрантов
03.01.2023
В 2022 году цены в российских ресторанах выросли до 30%
03.01.2023
Валерия Меладзе хотят лишить званий и гражданства России за украинское приветствие
03.01.2023
АвтоВАЗ получит российские активы автоконцерна Nissan
03.01.2023
SpaceX Илона Маска привлекает $750 млн при оценке в $137 млрд
03.01.2023
Система ОМС заработает в присоединенных регионах с 2024 года
03.01.2023
МИД КНР: Россия и Китай намерены укреплять связи в 2023 году
03.01.2023
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки