За 9 месяцев 2020 года девелоперы, по нашим данным, выкупили в Петербурге около 223 га земли, где можно возвести более 1,5 млн м2 жилья. Общая стоимость этих участков — $373,2 млн. В деньгах это в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2019 года. Почему всплеск спроса на землю произошел именно сейчас и насколько устойчивым будет тренд?
Три причины земельного ажиотажа
Вернемся на 2 года назад. В 2018 году рынок пережил инвестиционный бум: девелоперы стремились пополнить свои земельные банки и получить как можно больше разрешений на строительство, чтобы запустить проекты до вступления в силу первых поправок в ФЗ–214 («О долевом строительстве»).
Переход на эскроу-счета и проектное финансирование моментально охладили интерес застройщиков к земельным участкам. В 2019 году сделок с землей было значительно меньше: одни девелоперы уже сформировали пул проектов на несколько лет вперед, других сдерживала новая финансовая модель, в которой доходность проектов заметно снизилась. Тогда, в 2019 году, многие оказались в сложной ситуации: в новых проектах затраты застройщика значительно выросли (в среднем на 10–15%), а цены на продаваемое жилье оставались на прежнем уровне. При этом собственники земельных участков не были склонны продавать землю с дисконтом. В результате доходность проектов получалась либо крайне низкая, либо отрицательная.
На удивление, кризисный 2020 год изменил эту ситуацию. Во-первых, риски новой схемы финансирования проектов стали понятны и просчитываемы, а во-вторых, и это самое важное, цены на строящееся жилье выросли, что значительно улучшило финансовую модель новых строек. За 9 месяцев 2020 года средняя стоимость «квадрата» жилья на первичном рынке увеличилась на 15%. Третья причина, благодаря которой девелоперы стали наращивать земельные банки, — строительный цикл. После завершения одного проекта застройщику нужно приступать к новому, чтобы мощности были постоянно загружены.
Когда эти три важных фактора совпали, мы увидели рост инвестиций в землю.
Покупают даже то, чего раньше не замечали
В 2019 году и первой половине 2020 года мы видели снижение интереса застройщиков к освоению крупных площадок, а также к участкам, расположенным за КАДом и пятнам без разрешительной документации. Рост доходности проектов наряду с сокращением земельных банков у застройщиков привели к тому, что спрос на новые площадки вырос колоссально. Но доступных участков, которые были бы интересны девелоперам в 2019 году и начале 2020 года, оказалось недостаточно для удовлетворения возросшего спроса.
Сегодня спектр поиска подходящей земли значительно расширился, и интерес инвесторов вернулся к участкам за КАД и, в принципе, к крупным площадкам. Застройщики готовы приобретать даже участки, требующие внесения изменений в Генплан и ПЗЗ.
В III квартале состоялось несколько крупных сделок. Например, «Группа ЛСР» объявила о планах создать и освоить 143 га на намыве Васильевского острова, а компания «КВС» планирует купить почти 200 га в Пушкинском районе Петербурга.
Для оптимизма девелоперов есть два основания. Во-первых, продление льготной ипотеки до июля 2021 года, что дополнительно поддержит спрос. Во-вторых, в обозримой перспективе эффект пандемии будет снижаться, оказывая все меньше негативного влияния на доходы населения и на их решение о покупке недвижимости. В то же время цены на первичную недвижимость в ближайшем будущем с высокой вероятностью стабилизируются.
Жилье всегда в цене
Если во время самоизоляции активность девелоперов, как и всего рынка, просела, летом и осенью большинство из них активизировались. Жилье остается наиболее перспективным сегментом инвестиций для девелоперов. Если раньше инвесторы активно покупали землю для строительства апартаментов, сейчас их интерес к данному сегменту оказался минимальным. Но я уверен, что в будущем году он восстановится.
А спрос на землю под жилье еще вырастет. Во-первых, пандемия не оказала значительного влияния на рынок первичного жилья, оно было с лихвой компенсировано монетарными факторами, такими как снижение доходности вкладов и облигаций, налогообложением депозитов и, конечно, введением льготной ипотеки. Во-вторых, расходы, связанные с переходом на эскроу-счета, уже заложены в бизнес-модель всех девелоперов, которые работают на рынке. В-третьих, снижение ключевой ставки сделало более доступным и проектное финансирование для застройщиков.
Предполагаю, что основной интерес девелоперов, несмотря на возвращение крупных greenfield-проектов, будет сконцентрирован в районе «серого пояса». Там по-прежнему много предприятий с земельными участками, достаточными для того, чтобы обеспечить участников рынка работой на долгие годы вперед.
