Сейчас я буду говорить о приобретении имущества должников-банкротов, и надо сразу оговориться, что такое приобретение возможно, с некоторыми ограничениями, на всех стадиях процедуры несостоятельности: и в наблюдении, и во внешнем управлении, но, конечно, подавляющее количество продаж происходит на стадии конкурсного производства. Если мы хотим говорить о наиболее ликвидных активах, то они продаются с электронных торгов. Именно так я и сформулирую тему: приобретение активов в конкурсном производстве с электронных торгов.
В такой ситуации помимо обычного дью-дилидженса, который проводится при приобретении крупного актива, нужно учитывать некоторые риски, которые возникают в ходе банкротства и продажи с торгов.
Для этого не будем забывать, что главной целью банкротства является максимальное пополнение конкурсной массы денежными средствами. Для этого существуют ограниченные сроки процедуры, в которые должен уложиться арбитражный управляющий. При этом, он не является профессиональным участником, который занимается продажами, представляет себе как надо продавать, проводит маркетинговые действия для наиболее выгодной реализации имущества.
Следующий фактор, который необходимо учитывать – это рыночные принципы при продаже банкротных активов:
С одной стороны есть покупатели, которые стремятся максимально дешево купить, на рынке даже существует такое мнение, что банкротство — это место, где дешево продаются ценные активы. Хотя это, как правило, не так: если речь идет об активах, которые должник в нормальной ситуации продавать бы не стал (например, недвижимость в очень выгодной локации), то они часто реализуются дороже среднерыночной цены — в силу повышенного спроса. Грубо говоря, на avito можно купить дешевле, чем на конкурсных торгах.
С другой стороны – продавцы, в лице арбитражных управляющих или организаторов торгов, которые слабо заинтересованы в продаже имущества.
Следующий момент, который надо иметь в виду — это особый порядок реализации имущества. Законом предусмотрена строгая форма проведения торгов: первый и второй аукцион на повышение, а затем публичное предложение — торги на понижение, которое вообще не предусмотрено общими правилами ГК РФ. Более того, все три стадии проходят по правилам, отличным от общих — по ГК.
Все сказанное приводит к возникновению особенных рисков при приобретении при приобретении имущества у должника-банкрота:
В первую очередь существенное затруднение может возникнуть при ознакомлении с имуществом. Как правило, продавец слабо заинтересован продать имущество, относится к этому индифферентно, а то и вовсе негативно. Арбитражный управляющий может сам не знать ничего об этом имуществе, либо целенаправленно препятствовать широкому кругу лиц в приобретении актива (если есть сговор с конкретным покупателем). В связи с этим, конечно, первое, что надо делать — это знакомиться со всеми открытыми источниками информации о банкротстве данного продавца: сайт ЕФРСБ (где публикуются все документы по процедуре: инвентаризация, отчет об оценке и т.д.), картотека арбитражных дел.
Далее необходимо правильно составить запрос, желательно со ссылкой на законы, обязывающие арбитражного управляющего раскрывать данную информацию. В случае отсутствия ответа на такой запрос появляется хорошее основание для оспаривания торгов, как в административном порядке, так и в судебном.
Хорошим источником для поиска контактов нужных лиц являются сайты СРО арбитражных управляющих: мало кто этим пользуется, а там публикуются реальные контакты, которые можно найти и связаться с управляющим напрямую в случае, если организатор торгов уклоняется от своей прямой обязанности по информированию. Зайти, так сказать, с разных сторон.
Следующим немаловажным риском является существенное изменение объекта продажи в ходе торгов. В России подавляющее большинство имущества уходит с публичного предложения с понижением цены более чем на 70% от начальной. Причем, это не значит, что задешево покупают: это значит, что неадекватно установили начальную цену. При этом надо понимать, что с момента начала торгов проходит минимум три месяца: первый аукцион, второй, публичка. И по сути к моменту продажи имущество часто находится в совсем другом состоянии, чем оно было вначале. Поэтому мы рекомендуем покупателям выяснять реальное состояние лота непосредственно перед торгами.
Следующий важный момент — это ошибки участников торгов при заполнении документов. Нередки отказы в регистрации участников или в допуске к торгам из-за ошибок или несоблюдения сроков. Нельзя забывать, что регистрация участника занимает до трех рабочих дней, а зачастую все начинают регистрироваться в последний день — и в результате не успевают. Или вместо всего паспорта предоставляют две страницы — тоже получают отказ. Бывает, отправляется задаток без указания назначения платежа — из-за невозможности идентифицировать, к каким торгам пришли деньги, бывают отказы в допуске к участию в торгах. Тут одна рекомендация: готовиться заранее, изучать правила, которые нужно соблюдать, и обращаться к специалистам.
Иногда не все осознают риск потери задатка: это ведь мера обеспечительная, предназначенная для мотивирования покупателя к участию в сделке. И сегодня нередки споры о возврате задатка в случае, например, неподписания договора купли-продажи.
Возможны затруднения в получении купленного имущества после торгов. Предмет торгов может находиться во владении других лиц, либо на территории режимного объекта (когда невозможно попасть внутрь), или на частной земле, где хозяин препятствует их вывозу. Тут нужно выяснять заранее, перед покупкой, не будет ли проблем с доступом к имуществу.
Кроме того, необходимо учитывать вероятность снятия имущества с торгов. По законным основаниям — например, вследствие изменения положения о торгах или оставления имущества за собой залоговым кредитором. И лицо, получившее кредиты на приобретение актива, остается ни с чем.
И последний маленький момент — это мошенничество. Были у нас ситуации, когда подделывали адрес нашего сайта, добавляя единичку, или у нас на сайте регистрировали несуществующие торги с целью собрать задатки и исчезнуть — и даже делали для этого публикацию в «Коммерсанте». Эти вещи проверяются, есть официальные источники, в том числе kad.arbitr.ru и ЕФРСБ. Главное — это бдительность на каждом шаге покупки актива.
