Недавно в одной строительной компании, возводящей жилой комплекс в Янино примерно на тысячу двести квартир, была введена процедура банкротства. Конкурсным управляющим был назначен ваш покорный слуга.
Застройщик как застройщик, и ЖК как ЖК. Несколько очередей сданы, еще несколько — в разных стадиях стройки. Он бы наверняка с горем пополам их достроил — но его, как и многих других, подкосила необходимость выплачивать неустойки за срыв сроков. Около трехсот дольщиков после просрочки не пожелали ждать своих квартир и воспользовались законным правом расторгнуть договоры, а затем взыскали потребительские штрафы. Тут застройщику и пришел конец — в виде начавшегося в суде дела о несостоятельности. Было это месяцев 10 назад, и затем почти ровно 9 месяцев дело находилось в так называемой нулевой стадии, когда процедура еще не введена, но уже в целом все понятно.
За это время те три сотни денежных требований по расторгнутым договорам долевого участия превратились в сводное исполнительное производство. В ходе которого предприимчивый судебный пристав арестовал все квартиры и нежилые помещения в уже сданных корпусах. А затем как-то так произошло, что все это имущество оказалось в руках бывших дольщиков. Причем, не всех трехсот, а всего нескольких человек.
Ну конечно же, сейчас мне как конкурсному управляющему ничего не остается иного как оспорить эти сделки. Они были совершены, когда дело о банкротстве уже более полугода висело в суде, и все основания для их отмены у суда есть. Я с большим сочувствием отношусь к дольщикам, которые столкнулись с задержкой строительства. И ничего не имею против тех, кто решил забрать свои деньги (и даже получить что-то сверх того). Почему бы и нет? Но надо отдавать себе отчет, что именно ваше требование неустойки может свалить застройщика в банкротство. И вы окажетесь в ситуации, когда другие дольщики останутся с имущественными требованиями и рано или поздно получат квартиры. Даже наоборот, когда у застройщика вводится процедура, ответственные чиновники начинают активно помогать, и стройка идет гораздо легче, чем когда банкротства нет — тогда безответственные чиновники стараются активно мешать, чтобы чего-нибудь выгадать.
Так вот, дольщики будут ждать своих квартир и мозолить глаза властям на акциях протекста, а вы станете миноритарным денежным кредитором с очень небольшими шансами получить всю сумму даже основного требования, не говоря о неустойке. И даже морального права выйти на улицу с плакатом у вас не будет — вы уже не дольщик, а так, бывший. И другой на моем месте сказал бы — поделом. Если ты валишь застройщика в яму, не думая о других участниках с тройки, требуешь драконовские неустойки — а они реально драконовские, с этим, думаю, давно никто не спорит — будь готов к неприятным последствиям.
Но как триста из тысячи дольщиков решили стать потребителями-экстремистами и обогатиться за счет остальных семисот, так десять из трехсот решили, что они умнее остальных и решили стать... скажем так, счастливыми обладателями недвижимости, средства от продажи которой помогли бы достроить недостроенные дома и раздать квартиры всей тысяче.
Что мне остается? Только оспорить эти сделки и забрать квартиры назад в конкурсную массу. А потом они со своими денежными требованиями смогут вступить лишь в четвертую очередь реестра. Пожалуй в Российской Федерации нет другого закона, который так хорошо мотивирует заботиться об окружающих, как закон «О несостоятельности». Судебная практика, которая сегодня уже четко оформилась, ясно демонстрирует, что любое телодвижение, хотя бы отдаленно похожее на злоупотребление правом в ущерб окружающим, будет подвергнуто самому детальному изучению и с очень большими шансами повлечет печальный итог уже не столько для должника (и без того банкрота), сколько для кредитора. Выбирая способ защиты своих прав, помнить о правах таких же кредиторов как и ты, необходимо даже не из соображений закона, а исходя из норм морали и человеческого общежития. Как ни странно, это сегодня самый выгодный путь.
Руководитель корпоративной практики группы «Прайм Эдвайс» Анастасия Морозкова на второй практической конференции «Банкротство 2019» рассказала, как менялся в последние годы закон «О несостоятельности» в части застройщиков, и почему за бортом реформ до сих пор остаются коттеджи и апартаменты.
