Захар Вальков: «Логистика будущего — эластичная и с балансом людей и машин»

Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group, крупного девелопера и собственника складской и индустриальной недвижимости, рассказал «Новому проспекту» о новых тенденциях в логистике, ретейле и цепочках поставок в 2021 году.

Революция по всем фронтам

Пандемия оказала удивительное влияние на рынок ретейла и складскую недвижимость. Объем российского рынка e-commerce по итогам 2020 года по разным данным составил от 3 до 3,5 млрд рублей, что почти на 60% больше аналогичного показателя 2019 года. По сути, пандемия прибавила росту сегмента дополнительный процент, и этот тренд сохранится вплоть до 2024 года.

По итогам 2020 года доля интернет-торговли в общем объеме продаж розничного рынка составила 9,6%, немного не дойдя до рекордной отметки в 10%, которая была побита в первом полугодии 2020 года и до сих пор остается историческим максимумом. В любом случае это революционный рост, который сохранится в том или ином виде в ближайшие годы. Потребители, которые впервые пришли на маркетплейсы, на платформы во время пандемии и стали вынужденно пользоваться новыми сервисами, изменили паттерны своего покупательского поведения и по большей части останутся в онлайне. Данный факт не может не влиять на ретейлеров, цепочки поставок, логистику, склады.

Разнообразие цепей и форматов

Как же онлайн поменял логистику? Раньше товары от производителей поступали в распредцентры и оттуда — в розницу, на полки магазинов, где их могли приобрести покупатели. Сейчас каналов сбыта огромное количество, формируются разнообразные цепочки поставок, под которые создается разнообразная складская и логистическая инфраструктуры. Зачастую мы, эксперты и игроки рынка, эту инфраструктуру воспринимаем по-разному: появились распределительные центры, фулфилмент-центры, онлайн-центры, дарксторы и дарк китчены. Объекты могут иметь одинаковое название, но отличаться размером, наполнением, географическим положением. Здесь основное — это просто стратегическая диверсификация возможностей доступа товаров к потребителю и, наоборот, доступа потребителей к товарам.

Мы наблюдаем эволюцию складского рынка, для всех она проходит очень стремительно. Всего за несколько лет появилось множество новых форматов индустриальной недвижимости, которые не приведены к единому знаменателю и создаются, используются, именуются игроками рынка в соответствии с собственным представлением и бизнес-задачами, под которые они построены. Безусловно, главный драйвер, вызвавший такое «биологическое разнообразие» на рынке складов, — ретейл, его потребность быстро реагировать на изменяющиеся запросы покупателей. В торговле больше нет понятия «фиксированный спрос и предложение». Запросы рынка могут в моменте как сократиться, так и увеличиться, и игроки рынка ретейла должны уметь с этим справляться. Чтобы быть готовыми к расширению или сокращению мощностей в зависимости от постоянно меняющегося спроса, ретейл формирует стратегию эластичной логистики и создает под нее необходимую складскую инфраструктуру, изменяя форматы так, как того требует бизнес.

Даже фулфилмент-центры и автоматизирование склады — то, что является традиционным сегментом для крупных девелоперов, которые работают в сегменте биг-боксов (объекты площадью от 15 тыс. м² и до сотен тысяч «квадратов»),— тоже сильно меняются. Раньше это была стандартизированная конфигурация с определённой глубиной, высотой, нагрузками. Сейчас каждый наш арендатор смотрит на варианты автоматизации, а значит, предъявляет более высокие требования к стандартам освещенности, нагрузкам на пол, доковооруженности, электроснабжению, вентиляции и т.д. Практически каждый новый склад — это здание, «сшитое» строго по меркам заказчика, под его конкретную задачу. Поэтому растет доля BTS-проектов и падает число спекулятивных площадей, девелоперы работают по принципу tailor-made — именно такой подход нужен арендаторам.

Что нам новый год готовит?

Прошлый год оказался революционным по объёму сделок и появлению новых сегментов на рынке складов, а 2021 год во многом станет его повторением. Безусловно, сохранится спрос на фулфилмент: и распределительные центры, и мультитемпературные объекты. Также будут пользоваться спросом относительно небольшие блоки — от 10 тыс. до 15 тыс. м². На фоне снижения покупательной способности ретейлеры начали формировать новые бизнес-модели, основанные на омникальности, доступности и устойчивом развитии, сейчас такие компании ставят девелоперам задачи с фокусом на оптимизацию. Клиенты стремятся качественно и недорого выполнять увеличившееся число заказов в условиях снижения прибыли. Компании продолжат повышать производительность на существующих или новых небольших площадях за счет более широкого внедрения автоматизации без перемещения в более крупный объект.

В 2021 году изменение цепочек поставок сохранит и укрепит кастомизацию клиентских запросов. Главным драйвером рынка останется e-commerce, который, по разным оценкам, возьмет на себя от 25% до 35% общего спроса. Стандартный сухой склад, в конечном счете, клиенту становится неинтересен. Это должны быть кастомизированные здания с лучшей доступностью.

Важным трендом, который только усилится в ближайшие годы, будет создание эластичной логистики. Ситуация меняется быстро, динамика рынка колоссальная, и важно уметь с этим справляться без потерь. 

Второй важный тренд — внедрение автоматизации. Мы видим, что наши арендаторы активно прибегают к помощи технологических компаний, у которых есть целый набор готовых решений для множества задач или они разрабатывают такие решения самостоятельно. Теперь склад это не просто стандартный, консервативный продукт, это инфраструктурный проект, это уже целый макроорганизм с профессиональной командой инженеров, технологов и т.д. 

Третий тренд, который мы видим, — это социальная устойчивость. Сейчас на это обращают внимание наши европейские партнёры, но мы уверены, что это станет важным и для российских компаний. Что это означает? Это некий баланс между людьми и машинами, который немного затормозит абсолютную автоматизацию складского и логистического сегментов, остановит текучку кадров.