Застройщикам апартаментов, в отличие от девелоперов жилья, не приходится рассчитывать на господдержку в этот кризис. Субсидирование ипотеки и проектного финансирования их не затронут. «Новый проспект» поговорил с участниками рынка и экспертами о том, как это скажется на конкурентоспособности данного формата недвижимости и ценовой политике.
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:
— В 2020 году мы запустили программу развития сети апарт-отелей YE’S по франшизе в регионах, которую продолжаем в 2022 году. Ведем переговоры с инвесторами и не собираемся пересматривать свои планы. Из-за сокращения спектра инвестиционных инструментов спрос на сервисные апартаменты только растет, а значит самое время действовать.
Вслед за удорожанием себестоимости строительства мы ожидаем увеличение стоимости "квадрата" жилой и коммерческой недвижимости. Однако в условиях повышенного интереса покупателей к апартаментам как к инвестиционному продукту спрос на них сохранится. Даже с учетом того, что программа субсидирования государством ипотечных ставок на апартаменты не распространяется, они всё равно хорошо продаются за счет рассрочки и совместных программ банков и застройщиков, когда часть ставки субсидирует строительная компания. Также довольно высоким остается процент покупателей апартаментов, которые имеют на руках всю сумму для оплаты.
Тем не менее клиентов, которые хотели приобрести апартаменты в ипотеку, мы потеряем до сокращения размера ключевой ставки. Сегодня от государства для туристической отрасли действуют такие меры поддержки, как 0% НДС для гостиниц и программа кешбека за путешествия по России. Тем не менее даже без них, несмотря на действующие ограничительные меры, у апарт-отелей нет сложностей с заполняемостью.
Уже 2 года, с момента начала пандемии, мы работаем в режиме почти полного отсутствия зарубежного туристического сегмента. При этом загрузка нашей сети за счет внутреннего туризма, корпоративного сегмента и долгосрочной аренды составляет 85–95%. Учитывая это, мы не видим оснований для изменения загрузки или средних тарифов на проживание. Сложившаяся ситуация кардинально не повлияет на политику привлечения клиентов в ближайшее время.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК":
— Государство никогда не поддерживало рынок апартаментов, хотя и заинтересовано в этом с точки зрения налоговой базы. Поэтому сегмент уже давно научился работать без поддержки. Ковидная реальность в этом отношении сформировала определенные правила игры и понимание, на чём будут зарабатывать апарт-отели.
Основные проблемы у девелоперов те же: удорожание стройматериалов, необходимость поиска новых комплектующих и отделочных материалов (если они поставлялись европейскими производителями), а также поиск альтернативных путей доставки, что гарантировано повышает затраты. Все наши проекты находятся на стадии ввода в эксплуатацию или же на этапе выполнения отделки. Поэтому мы, например, успели поставить лифты OTIS и Mitsubishi. Был перерасчет по позициям отделки и некоторые сдвиги дат этих поставок, но они компенсировались заложенным запасом по срокам.
Если недвижимость приобретается в инвестиционных целях, то жилье сейчас можно приобрести с господдержкой. С этой точки зрения льготная ипотека в краткосрочной перспективе скорее негативно скажется на рынке апартаментов. Но, с другой стороны, при текущих ставках продажа жилой недвижимости на вторичном рынке фактически возможна лишь покупателям с полной суммой на руках. Следовательно, реальная инвестиционная стратегия в жилье может базироваться только на ожидании снижения ключевой ставки ЦБ. При этом в случае с апартаментами инвестору не нужно ждать благоприятных кредитных условий для начала извлечения дохода, поскольку они сдаются в аренду с большей гарантией и большей прибылью. Это в свою очередь позволяет компенсировать значительную часть платежа по ипотеке. А если дальнейшая перепродажа и была изначальной целью, то до наступления этих самых условий апартамент может успеть "поработать".
Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service (управляющая компания комплекса апарт-отелей VALO):
— Спрос на апартаменты за месяц снизился, что было ожидаемо с учетом повышения ключевой ставки до 20% и последующего роста стоимости ипотеки для клиентов. Однако сейчас застройщики апартаментов стали запускать субсидированные ставки для апарт-комплексов, что должно повлиять на ситуацию.
В целом уровень спроса остается стабильным. Инвесторы понимают, что в текущей ситуации доходы от апартаментов могут снизиться, но всё же в меньшем объеме, чем у пустующих торговых центров и офисов ушедших из России компаний. Для частных инвесторов сейчас на первый план выходит вопрос сохранения денег, и в этом смысле апартаменты точно остаются лучшим вложением.
Рост стоимости сервисных апартаментов за месяц составил от 1% до 12% в зависимости от проекта. На общее увеличение их стоимости во многом повлияло увеличение цен на оснащение от иностранных производителей. Но большинство проектов в продаже находится в высокой степени готовности, и существенная часть оснащения была закуплена еще до новых санкций, то есть по запланированным ценам. Это касается и третьей очереди VALO, которая сдается в сентябре 2022 года. По текущим закупкам многие управляющие компании налаживают логистику с производителями из России и странами вне санкционного списка с целью минимизации роста стоимости отделки для собственников.
Прогнозы по доходности будут пересматриваться управляющими компаниями с учетом ситуации в стране и мире. Из-за отсутствия стабильного турпотока на какой-то период возможен переход большого процента номерного фонда апарт-отелей под долгосрочную аренду, эта схема хорошо показала себя в пиковые периоды коронакризиса.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development:
— У застройщиков апартаментов действуют различные условия по субсидированию ипотечных ставок и предложения по рассрочке. Однако большая часть апартаментов приобретается за наличный расчет со скидкой при стопроцентной оплате. Инвесторы, которые держали свои вложения в разных валютах, предпочитают переложить их в надежные квадратные метры. Тем более с учетом того, что они продолжат не только расти в цене, но и приносить им прибыль от арендных платежей в будущем.
Так как у нас стройка завершается, то цены в начале марта увеличились в соответствии с ростом себестоимости — на 5–7%. При этом на спросе это негативно не отразилось, он стабильно высокий. Те, кто только начал строительные работы, подняли цены на 10–15%.
Что касается мер господдержки рынка апартаментов, то они всё же есть, так как они являются средством размещения, для них действует нулевая ставка НДС. Это позволит повысить доходность инвестиций в этот сегмент недвижимости.
Елена Пархотина, директор по развитию "МТЛ. Управление недвижимостью" (входит в ГК "БестЪ")
— Практически все реализуемые сейчас проекты, особенно на финальной стадии, остаются в старых экономических параметрах. Это значит, что по объектам, строительство которых сейчас уже ведется и ввод их в эксплуатацию должен произойти 2022 году, в данный момент наблюдается усиленный спрос со стороны покупателей с живыми деньгами.
Обстановка со спросом и ценами на апартаменты будет зависеть от политической ситуации. Если анализировать ее в данный момент, стоимость будет расти, так как наблюдается постепенное удорожание строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы. Что касается продаж, сегмент сервисных апартаментов как возможность легально вложиться "в бетон" покажет рост в бизнес- и элит-сегменте, а вот спрос на эконом-проекты категории "серое жилье" просядет.
Застройщики апартаментов, которые уже получили проектное финансирование по старым ставкам, однозначно станут их реализовывать. А вот те, кто не успел или оформил по новым ставкам, находятся в ожидании. Девелоперы надеются, что государством в ближайшее время будут приняты меры по субсидированию в первую очередь проектного финансирования и во вторую — ипотеки, в том числе и в сегменте строительства апартаментов.
Андрей Косарев, генеральный директор "Коллиерз Интернешнл" в Санкт-Петербурге:
— На данный момент в Петербурге построен 21 комплекс сервисных апартаментов номерным фондом более 13 тыс. юнитов. До конца 2022 года объем предложения должен удвоиться: планируется ввод в эксплуатацию еще более 12,5 тыс. лотов. Крупнейшими из заявленных являются проекты START (3,2 тыс. юнитов), PRO Молодость (2 тыс. юнитов) и последняя очередь VALO (1,9 тыс. юнитов). В итоге к концу 2022 года объем рынка сервисных апарт-отелей составит более 24,6 тыс. юнитов, что сопоставимо с номерным фондом гостиничного предложения Санкт-Петербурга (26 тыс. номеров). Хотя текущая ситуация может внести корректировки в анонсированные планы, мы ожидаем, что существенная часть прогноза будет реализована, так как большинство проектов находится на завершающих стадиях.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group):
— В конце февраля 2022 года покупатели активно вкладывали деньги в недвижимость, в том числе в апартаменты. В связи с этим привлекательность апарт-отелей даже выросла.
Благодаря гибкости формата апартаментов, еще в период пандемии произошла переориентация на внутренний туризм, средне- и долгосрочную аренду. Среди положительных мер для развития и поддержки отрасли можно отметить введение нулевой ставки НДС для гостинично-туристической сферы (мера будет действовать 5 лет с момента ввода этих объектов в эксплуатацию, а также для компаний, оказывающих туристические и экскурсионные услуги), развитие собственных каналов бронирования, кешбэк по карте "Мир" (стимулирует внутренний туризм).
По данным на конец марта, средние цены на сервисные апартаменты увеличились с начала года на 9,5%, до 270,6 тыс. рублей. Апартаменты — аналог жилья подорожали на 7,9%, до 237,4 тыс. рублей.
Снижение спроса на апартаменты не ожидается. Большинство покупателей в этом сегменте — инвесторы, которые вкладывают в апартаменты свободные деньги либо выбирают удобную рассрочку на короткий период времени. Таким образом, они не зависят от изменения ставок по ипотечным программам.
