Забытые апартаменты. Участники рынка обойдутся без субсидий
Новый проспект
Мнения

Забытые апартаменты. Участники рынка обойдутся без субсидий

Прочитано: 1176

Застройщикам апартаментов, в отличие от девелоперов жилья, не приходится рассчитывать на господдержку в этот кризис. Субсидирование ипотеки и проектного финансирования их не затронут. «Новый проспект» поговорил с участниками рынка и экспертами о том, как это скажется на конкурентоспособности данного формата недвижимости и ценовой политике.

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S:

— В 2020 году мы запустили программу развития сети апарт-отелей YE’S по франшизе в регионах, которую продолжаем в 2022 году. Ведем переговоры с инвесторами и не собираемся пересматривать свои планы. Из-за сокращения спектра инвестиционных инструментов спрос на сервисные апартаменты только растет, а значит самое время действовать.

Вслед за удорожанием себестоимости строительства мы ожидаем увеличение стоимости "квадрата" жилой и коммерческой недвижимости. Однако в условиях повышенного интереса покупателей к апартаментам как к инвестиционному продукту спрос на них сохранится. Даже с учетом того, что программа субсидирования государством ипотечных ставок на апартаменты не распространяется, они всё равно хорошо продаются за счет рассрочки и совместных программ банков и застройщиков, когда часть ставки субсидирует строительная компания. Также довольно высоким остается процент покупателей апартаментов, которые имеют на руках всю сумму для оплаты.

Тем не менее клиентов, которые хотели приобрести апартаменты в ипотеку, мы потеряем до сокращения размера ключевой ставки. Сегодня от государства для туристической отрасли действуют такие меры поддержки, как 0% НДС для гостиниц и программа кешбека за путешествия по России. Тем не менее даже без них, несмотря на действующие ограничительные меры, у апарт-отелей нет сложностей с заполняемостью.

Уже 2 года, с момента начала пандемии, мы работаем в режиме почти полного отсутствия зарубежного туристического сегмента. При этом загрузка нашей сети за счет внутреннего туризма, корпоративного сегмента и долгосрочной аренды составляет 85–95%. Учитывая это, мы не видим оснований для изменения загрузки или средних тарифов на проживание. Сложившаяся ситуация кардинально не повлияет на политику привлечения клиентов в ближайшее время.


Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК":

— Государство никогда не поддерживало рынок апартаментов, хотя и заинтересовано в этом с точки зрения налоговой базы. Поэтому сегмент уже давно научился работать без поддержки. Ковидная реальность в этом отношении сформировала определенные правила игры и понимание, на чём будут зарабатывать апарт-отели.

Основные проблемы у девелоперов те же: удорожание стройматериалов, необходимость поиска новых комплектующих и отделочных материалов (если они поставлялись европейскими производителями), а также поиск альтернативных путей доставки, что гарантировано повышает затраты. Все наши проекты находятся на стадии ввода в эксплуатацию или же на этапе выполнения отделки. Поэтому мы, например, успели поставить лифты OTIS и Mitsubishi. Был перерасчет по позициям отделки и некоторые сдвиги дат этих поставок, но они компенсировались заложенным запасом по срокам.

Если недвижимость приобретается в инвестиционных целях, то жилье сейчас можно приобрести с господдержкой. С этой точки зрения льготная ипотека в краткосрочной перспективе скорее негативно скажется на рынке апартаментов. Но, с другой стороны, при текущих ставках продажа жилой недвижимости на вторичном рынке фактически возможна лишь покупателям с полной суммой на руках. Следовательно, реальная инвестиционная стратегия в жилье может базироваться только на ожидании снижения ключевой ставки ЦБ. При этом в случае с апартаментами инвестору не нужно ждать благоприятных кредитных условий для начала извлечения дохода, поскольку они сдаются в аренду с большей гарантией и большей прибылью. Это в свою очередь позволяет компенсировать значительную часть платежа по ипотеке. А если дальнейшая перепродажа и была изначальной целью, то до наступления этих самых условий апартамент может успеть "поработать".

Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service (управляющая компания комплекса апарт-отелей VALO):

— Спрос на апартаменты за месяц снизился, что было ожидаемо с учетом повышения ключевой ставки до 20% и последующего роста стоимости ипотеки для клиентов. Однако сейчас застройщики апартаментов стали запускать субсидированные ставки для апарт-комплексов, что должно повлиять на ситуацию.

В целом уровень спроса остается стабильным. Инвесторы понимают, что в текущей ситуации доходы от апартаментов могут снизиться, но всё же в меньшем объеме, чем у пустующих торговых центров и офисов ушедших из России компаний. Для частных инвесторов сейчас на первый план выходит вопрос сохранения денег, и в этом смысле апартаменты точно остаются лучшим вложением.

Рост стоимости сервисных апартаментов за месяц составил от 1% до 12% в зависимости от проекта. На общее увеличение их стоимости во многом повлияло увеличение цен на оснащение от иностранных производителей. Но большинство проектов в продаже находится в высокой степени готовности, и существенная часть оснащения была закуплена еще до новых санкций, то есть по запланированным ценам. Это касается и третьей очереди VALO, которая сдается в сентябре 2022 года. По текущим закупкам многие управляющие компании налаживают логистику с производителями из России и странами вне санкционного списка с целью минимизации роста стоимости отделки для собственников.

Прогнозы по доходности будут пересматриваться управляющими компаниями с учетом ситуации в стране и мире. Из-за отсутствия стабильного турпотока на какой-то период возможен переход большого процента номерного фонда апарт-отелей под долгосрочную аренду, эта схема хорошо показала себя в пиковые периоды коронакризиса.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development:

— У застройщиков апартаментов действуют различные условия по субсидированию ипотечных ставок и предложения по рассрочке. Однако большая часть апартаментов приобретается за наличный расчет со скидкой при стопроцентной оплате. Инвесторы, которые держали свои вложения в разных валютах, предпочитают переложить их в надежные квадратные метры. Тем более с учетом того, что они продолжат не только расти в цене, но и приносить им прибыль от арендных платежей в будущем.

Так как у нас стройка завершается, то цены в начале марта увеличились в соответствии с ростом себестоимости — на 5–7%. При этом на спросе это негативно не отразилось, он стабильно высокий. Те, кто только начал строительные работы, подняли цены на 10–15%.

Что касается мер господдержки рынка апартаментов, то они всё же есть, так как они являются средством размещения, для них действует нулевая ставка НДС. Это позволит повысить доходность инвестиций в этот сегмент недвижимости.

Елена Пархотина, директор по развитию "МТЛ. Управление недвижимостью" (входит в ГК "БестЪ")

— Практически все реализуемые сейчас проекты, особенно на финальной стадии, остаются в старых экономических параметрах. Это значит, что по объектам, строительство которых сейчас уже ведется и ввод их в эксплуатацию должен произойти 2022 году, в данный момент наблюдается усиленный спрос со стороны покупателей с живыми деньгами.

Обстановка со спросом и ценами на апартаменты будет зависеть от политической ситуации. Если анализировать ее в данный момент, стоимость будет расти, так как наблюдается постепенное удорожание строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы. Что касается продаж, сегмент сервисных апартаментов как возможность легально вложиться "в бетон" покажет рост в бизнес- и элит-сегменте, а вот спрос на эконом-проекты категории "серое жилье" просядет.

Застройщики апартаментов, которые уже получили проектное финансирование по старым ставкам, однозначно станут их реализовывать. А вот те, кто не успел или оформил по новым ставкам, находятся в ожидании. Девелоперы надеются, что государством в ближайшее время будут приняты меры по субсидированию в первую очередь проектного финансирования и во вторую — ипотеки, в том числе и в сегменте строительства апартаментов.

Андрей Косарев, генеральный директор "Коллиерз Интернешнл" в Санкт-Петербурге:

— На данный момент в Петербурге построен 21 комплекс сервисных апартаментов номерным фондом более 13 тыс. юнитов. До конца 2022 года объем предложения должен удвоиться: планируется ввод в эксплуатацию еще более 12,5 тыс. лотов. Крупнейшими из заявленных являются проекты START (3,2 тыс. юнитов), PRO Молодость (2 тыс. юнитов) и последняя очередь VALO (1,9 тыс. юнитов). В итоге к концу 2022 года объем рынка сервисных апарт-отелей составит более 24,6 тыс. юнитов, что сопоставимо с номерным фондом гостиничного предложения Санкт-Петербурга (26 тыс. номеров). Хотя текущая ситуация может внести корректировки в анонсированные планы, мы ожидаем, что существенная часть прогноза будет реализована, так как большинство проектов находится на завершающих стадиях.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group):

— В конце февраля 2022 года покупатели активно вкладывали деньги в недвижимость, в том числе в апартаменты. В связи с этим привлекательность апарт-отелей даже выросла.

Благодаря гибкости формата апартаментов, еще в период пандемии произошла переориентация на внутренний туризм, средне- и долгосрочную аренду. Среди положительных мер для развития и поддержки отрасли можно отметить введение нулевой ставки НДС для гостинично-туристической сферы (мера будет действовать 5 лет с момента ввода этих объектов в эксплуатацию, а также для компаний, оказывающих туристические и экскурсионные услуги), развитие собственных каналов бронирования, кешбэк по карте "Мир" (стимулирует внутренний туризм).

По данным на конец марта, средние цены на сервисные апартаменты увеличились с начала года на 9,5%, до 270,6 тыс. рублей. Апартаменты — аналог жилья подорожали на 7,9%, до 237,4 тыс. рублей.

Снижение спроса на апартаменты не ожидается. Большинство покупателей в этом сегменте — инвесторы, которые вкладывают в апартаменты свободные деньги либо выбирают удобную рассрочку на короткий период времени. Таким образом, они не зависят от изменения ставок по ипотечным программам.

апартаменты опрос коммерческая недвижимость
Другие статьи автора Читайте также по теме
Председатель Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга Сергей Корнеев покидает свой пост. Причины пока неясны. Туроператоры и отельеры города, с которыми пообщался «Новый проспект», рассказали о достижениях чиновника и объяснили, какие проблемы будет решать его преемник.
Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин анонсировал введение ссудо-сберегательных касс, которые должны стать альтернативой льготной ипотеке. Однако большинство опрошенных «Новым проспектом» участников рынка отнеслись к этой инициативе скептически и сомневаются в ее эффективности.
На прошлой неделе спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко заявила, что в России обязательно наступит «демографическая весна» и призвала сограждан «создавать тренды» на большую семью. «Новый проспект» выяснил, что думают о лозунгах политика врачи и демографы.

С рынка Петербурга уйдет комбинат питания Евгения Пригожина
24.05.2024
Территорию тюрьмы «Кресты» перед продажей разделят на 8 участков
24.05.2024
За прошлый год в России было продано более 20 тыс. франшиз, из них лишь 8% - от иностранных компаний
24.05.2024
В Петербурге спрос на IT-ипотеку за год вырос в три раза и достиг 12,5% от общего объема
24.05.2024
Рабочую пятницу для российских женщин могут сократить на пару часов
24.05.2024
Эстонская компания Betoneks "списала с баланса" петербургское предприятие
23.05.2024
Исторический особняк на Садовой улице не смогли продать
23.05.2024
Градостроительный совет Ленобласти рекомендовал внести изменения в мастер-план развития Новосаратовки
23.05.2024
В Петербурге в День города не будет салюта
23.05.2024
Власти Ленобласти планируют построить развязку КАД в районе поселка Новоселье
23.05.2024
Петербург и Ленобласть вошли в российский топ-5 по развитию механизмов ГЧП
23.05.2024
Градсовет Ленобласти отправил на доработку изменения в генплан застройки поселка Новоселье
23.05.2024
Кредитный рейтинг Setl Group от АКРА подтвержден на уровне A(RU)
23.05.2024
Владимир Путин подписал указ о возможности изъятия американских активов
23.05.2024
Сроки сдачи ТРК "Голливуд" в Петербурге перенесли на 2025 год
23.05.2024
Замглавы Генштаба ВС РФ арестовали на два месяца по делу о крупной взятке
23.05.2024
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки