Юрий Зарецкий, гендиректор компании Peterland, рассказал «Новому проспекту», где в Петербурге осталась земля под жилищную застройку, почему окраины городе мало интересуют девелоперов и почему буксует освоение «серого пояса».
Когда меня спрашивают о том, есть ли нехватка земельных участков в Петербурге под строительство жилья и велик ли дефицит пятен в центральной части города, я сразу уточняю, кто задает вопрос: жители города, городская администрация или девелоперы? На самом деле земли в ближних и дальних пригородах более чем достаточно. Другое дело, что качественных и подготовленных к застройке участков среди них совсем немного. Отсюда и стремление девелоперов строить в городе, и нехватка пятен под их проекты.
В зоне «серого пояса» потенциал для редевелопмента составляет примерно 4,2 тыс. га. Из них более 1,5 тыс. га уже освоены. Так что только в «сером поясе» земли более чем достаточно для редевелопмента и реализации проектов различного назначения, очень важных для мегаполиса: современных технопарков и бизнес-кластеров, новых рекреационных зон, парков, скверов и общественных пространств и др. Но почему-то такие проекты реализуются крайне редко, в основном преобладают проекты жилой застройки.
Если же считать площади собственно для жилой застройки, то в «сером поясе», согласно Генплану Петербурга, нужным статусом обладают более 2,3 тыс. га. Если вычесть из них территории, занятые различными объектами (социальными, охранными, культурными), и территории, уже преобразованные под жилье, то остается еще 1,1-1,2 тыс. га, и это не считая отдельных площадок, разбросанных по разным частям города. С их учетом можно говорить, что для жилищного строительства доступны около 1,5-1,8 тыс. га. Это колоссальный земельный ресурс.
Причем эти цифры могут меняться из-за возможных изменений функционального зонирования в Генплане города, что стало популярно в последние годы.
Можно отметить, что в последние годы большой популярностью у девелоперов пользуется локация близ Черной Речки, от Торжковской улицы в сторону Кантемировской площади. Здесь почти десяток застройщиков ведут строительство новых жилых комплексов, превращая эту часть тихого низкоэтажного микрорайона в конгломерат тесно посаженных жилых коробок.
Большая нагрузка легла на Петровский остров, где также много проектов жилой застройки на стадии реализации.
В ближайшее время начнется освоение завода «Ригель» на Карповке. На Синопской набережной скоро снесут завод «Ливиз» — на его месте будет возводиться жилье. Уже практически зачищена и территория завода «Светлана» — на ней в ближайшие 2-3 года появится новый большой жилой квартал.
Вместе с тем стоит отметить, что большинство предприятий и заводов в зоне «серого пояса» уже давно не функционирует, но их редко переселяют на окраины города или в Ленобласть. В основном их просто ликвидируют, продают застройщикам или перепрофилируют под арендный бизнес.
В основной части города остаются и пока работают предприятия федерального значения: Адмиралтейские верфи, «Алмаз-Антей», Кировский завод, Балтийский завод и другие гиганты. До них застройщикам жилья пока не добраться.
Что касается уже реализованных проектов редевелопмента, то при всём желании многие из них назвать удачными трудно. То, что там построено, часто напоминает какое-то панельно-монолитное гетто: вплотную друг к другу стоят огромные 25-этажные коробки с убогими двориками, без нормальных проездов, без зеленых зон и зон отдыха. К сожалению, таких серых и унылых с точки зрения урбанистики проектов у нас большинство. Особенно это заметно в бывших крупных промзонах (Полюстровская, Новоизмайловская, Октябрьская, Черная Речка).
Можно сказать, что сегодняшний результат редевелопмента в нашем городе — это реализация всё той же концепции «Мурино — Девяткино — Шушары», но только в центре Петербурга.
Главной причиной такого редевелопмента является то, что он идёт стихийно: никакой концепции по преобразованию промышленных территорий и внятной системной градостроительной политики со стороны городской администрации мы не видим. Установленные регламенты легко меняют в интересах отдельных уважаемых застройщиков, и по-прежнему главным драйвером редевелопмента является получение дохода от строительства жилья.
Удачные проекты редевелопмента, конечно же, тоже есть. Среди них та же «Невская ратуша», целый ряд лофт-проектов на Выборгской набережной. А вот в жилой застройке их немного, и почти все удачные примеры — это небольшие кварталы или компактные жилые комплексы вроде проекта RBI на Свердловской набережной.
С сожалением приходится констатировать, что «серый пояс» города, о преобразовании которого столько говорили и писали и с редевелопментом которого связывали столько надежд и красивых проектов, оказался в итоге просто удобной площадкой для получения доходов строительными корпорациями. Сегодня в «сером поясе» полным ходом идет строительство заурядных жилых кварталов, таких же, как в спальных районах, на окраинах, только с более высокой ценой. А жаль, всё могло бы быть иначе.
