Инвестиционные условия и аренда за номинальную плату, безвозмездная передача городу и выкуп по проектной стоимости, реестры инвестиционных обязательств и фонды социального участия застройщиков. История взаимоотношений города, который пытается ликвидировать дефицит объектов социальной инфраструктуры в новых районах, и застройщиков, которым приходится возводить эти объекты за свой счет, по накалу страстей и изобретательности сторон сопоставима с противостоянием достойнейших домов Вероны. Примечательно, что в обоих случаях страдают дети.
Парадоксом данной странной войны является полное совпадение интересов обеих сторон. Отсутствие школ и детских садов одинаково вредит и городским властям, которые, так получается, не выполняют свои прямые функции, и застройщикам, вынужденным продавать квартиры в необустроенных районах по сниженным ценам. В более отдаленной перспективе нехватка инфраструктуры ведет к общему снижению качества городской среды и превращению окраин к «гетто».
Как правило, в качестве основной причины проблем указывают на бюджетные ограничения, а также на отсутствие прозрачных правил определения объема обязательств сторон. Развитие законодательства о долевом строительстве, в свою очередь, демонстрирует необходимость поиска новых способов решения проблемы. Так, появившаяся у строителей в 2016 году возможность направлять средства дольщиков на создание социальной инфраструктуры, теперь существенно ограничена — обязательством безвозмездной передачи таких объектов в собственность города или возникновением общей долевой собственности жильцов нового квартала.
Выходом в данной ситуации может выделение строительства социальных объектов в отдельный проект — и его передача новой проектной компании. Применение принципов проектного финансирования становится практически безальтернативной практикой для всех застройщиков, а именно этот механизм давно и успешно применяется в проектах государственно-частного партнерства.
Детские сады, школы, поликлиники, а также физкультурно-оздоровительные комплексы, парки и подъездные дороги — все эти объекты могут быть самостоятельными объектами соглашений частного инвестора и городской администрации. Именно формы ГЧП становятся наиболее гибким и востребованным механизмом развития городской среды в новых районах на условиях взаимовыгодного сотрудничества властей и застройщиков. Город при этом получает готовые социальные объекты и сокращение или рассрочку бюджетных расходов, а частный партнер — доверие потенциальных покупателей квартир.
Дополнительные аргументы в полтьзу ГЧП — прозрачный порядок заключения соглашений, возможность сохранения за городом образовательной или медицинской деятельности, устойчивая судебная практика, а также нулевые ставки резервирования по привлекаемым кредитам.
