Выгодное неудобство. Что делать с морально устаревшими зданиями

Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами»:

— Признаки неудобной недвижимости следующие: ограниченный спрос, низкий уровень ликвидности, падение арендных ставок, а также снижение стоимости квадратного метра.

Недвижимость становится неудобной по нескольким причинам. Во-первых, это моральный износ. Это объекты, построенные давно, которые устарели с точки зрения спроса и технологических процессов. Во-вторых, это ущербные маркетинговые характеристики. В этом случае здание находится в неподходящем месте либо современным трендам не отвечают его внутренние планировочные решения.

К устареванию объекта также могут привести правовые ограничения. Этот пункт в основном касается архитектурных памятников. Мы нечасто, но сталкивались с ситуацией, когда при реконструкции здания по решению Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга (КГИОП) акт ввода объекта переносится на год. В результате многим компаниям аренда перестает быть интересной или идея объекта может устареть.

Кроме того, имеют значение конструктивные особенности здания. Это может быть недостаточная или излишняя его глубина, шаг колонн. Встречаются объекты, где могут быть три типа шага колонн, что для ретейлеров является сложностью при организации торгового пространства. Еще один довольно редкий фактор — инженерная доступность. Такие объекты есть, но современные технологии позволяют решить эту проблему, вопрос только в цене.

Направлениями альтернативного развития таких зданий может быть создание креативного и лофт-пространства, коворкинга, образовательного или детского центра, апарт-отеля, ресторана и фуд-холла, даркстора и др.

Игорь Данковцев, руководитель проектов коммерческой недвижимости «Л1»:

— Наверное, мы лидеры не только в строительной отрасли, но и в работе с неудобной недвижимостью, так как у нас есть проекты, которые ввиду некоторых обстоятельств очень долго реализовывались. На проспекте Просвещения находится наш торговый центр, который два раза умер, еще не родившись. Концепция ТЦ живет 7 лет, а мы его строили 15 и только сейчас заканчиваем. Объект проектировался при царе Горохе — еще в 2005 году. Там много колонн, это встроенный стилобат. Еще он находится очень неудобно — равноудален от двух станций метро: «Гражданский проспект» и «Проспект Просвещения».

Для того чтобы оживить объект, нам в голову пришло несколько идей. Так, мы запускаем бесплатный автобус от одной до другой ветки метро, создавая таким образом пересадочный хаб.

Потом важно любую идею поддержать маркетинговыми исследованиями: понять спрос, чего в этой локации не хватает, и это туда внедрить. Торговые центры стали менее интересны людям, и если они туда и приходят, то в основном чтобы дома не сидеть. Поэтому решили сделать там социальное пространство, куда включили современный фуд-холл с возможностью устраивать концерты, а также громадный, на 3,7 тыс. м2, коворкинг. В нём предусмотрены не только офисы, но и помещения для проведения семинаров, студии для съемки подкастов и т.д. В итоге мы создаем большую социальную среду, куда можно прийти провести время и сделать какие-то покупки.

И еще один пример приведу. В жилом комплексе в Сочи у нас «зависло» 5 тыс. м2, и мы не знали, что с ними делать. Решили открыть там гостиницу, нарезали номера, но осталось громадное помещение на 1 тыс. м2, где и будет коворкинг. Сначала посчитали странноватой идею разместить его на курорте. А потом посидели, покумекали: номера есть, коворкинг тоже. Получается, что можно и работать, и отдыхать в одном месте — современный «коливинг» для айтишников. Так абсолютно ненужная недвижимость стала нужной и востребованной.

Иван Архипов, директор по развитию ГК «Балтийская коммерция»:

— Мы в свое время соприкоснулись с неудобной недвижимостью. Самый классический пример — шедевр конструктивизма ТЭЦ фабрики «Красное Знамя». Почему мы начали заниматься этим проектом, а потом продали? Во-первых, он нам достался как тяжелое наследие царского режима — мы его не покупали.

Во-вторых, неудобной недвижимости с технической точки зрения не бывает. Мы умеем выполнять поставленное ТЗ, несмотря на его сложность и наличие обременений в виде КГИОПа и градозащитников. Мы доказали это на практике: за год внешнюю сторону сделали «конфеткой». Однако намного сложнее заполнить внутреннюю составляющую объекта. Для этого нужна команда, которая придумает, чем наполнить такой объект, и даст собственнику гарантии, что всё будет работать.

Именно благодаря коллективу в городе становятся успешными подобные проекты. Например, «Севкабель Порт» или «Новая Голландия», где, помимо этого, еще и нет проблем с финансированием, и можно креативить сколько хочешь.

Александр Басалыгин, основатель BS Art Development Group:

— Все мы привыкли думать, что неудобная недвижимость — это какой-то раздолбанный завод, разрушенное здание в центре или сгоревшая «деревяшка» в Сестрорецке, но плавно год за годом всё меняется.

Раньше оплотами стабильности считались встроенные помещения. Классический инвестор привык купить встройку и горя не знать: платить за коммунальные услуги, сдать арендатору и быть уверенным, что у него всё будет классно и прогнозируемо.

Но все мы знаем про ситуацию с улицей Рубинштейна, где собственники недвижимости получают судебный запрет на сдачу помещений под кафе, бары или рестораны. Также раньше инвесторы покупали коммуналки, чтобы потом переделать их и сдать под отели или хостелы. При этом сейчас без согласования с собственниками их размещать в жилых домах запретили. Или бывают катастрофические ситуации злоупотребления правом. Я знаю дом на улице Маяковского, где собственники помещений и арендаторы платят жильцу, чтобы он не писал на них жалобы. Так что встроенные помещения тоже бывают неудобными и проблемными.

Антон Иванов, председатель петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры:

— Всё, что связано с объектами культурного наследия, всегда будет очень затратно и малоприбыльно. В данном случае можно работать над совершенствованием процессов, но кардинально ситуацию изменить невозможно.

Первое: необходимо упростить процедуры, связанные с КГИОП. Сейчас их насчитывается 19, что многовато. Есть соответствующие законопроекты, которые мы поддерживаем.

Второе: изменение правил игры. Предложены поправки в закон Санкт-Петербурга №820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия…» Эти изменения предлагают определить три списка зданий, благодаря чему станет понятно, к какому типу оно относится и что с ним можно делать.

Третье: участие государства. Да, в Петербурге есть программа «Рубль за метр», но она включает не так много объектов. Помимо нее нужен механизм по приобретению здания в собственность в случае, если работы проведены в определенные сроки. Также необходима компенсация затрат владельцу недвижимости за проведение реставрационных работ. В Ленобласти инициатива, по которой 10% стоимости предлагалось компенсировать из регионального бюджета, называлась, но работает ли она, не знаю.