Василий Тимофеев: «Разница в цене между вторичкой и первичкой скоро исчезнет»
Василий Тимофеев, генеральный директор петербургской строительной компании Сity Solutions, рассказал «Новому проспекту», почему первичное жилье в последние годы было значительно популярней и дороже вторичного, что влияет на выравнивание ситуации и какого изменения цен на жилье ждать в 2024 году.
В последнее время, благодаря популярности льготной ипотеки, разрыв в стоимости между первичкой и вторичкой в России всё время увеличивался. Если брать ситуацию в среднем по стране, то, по данным ЦБ РФ, разница между ними сейчас составляет 42% в пользу первички. Это, конечно, аномальная величина.
В Петербурге, как и в Москве, разница в цене между первичкой и вторичкой чуть меньше — около 15-20%. А раньше было наоборот: готовое жилье стоило дороже строящегося. Но с лета 2021 года ситуация изменилась. Эксперты «Дом.РФ» подсчитали, что с начала 2021 года и до середины 2023 года объем строительства в регионах, которые не входят в десятку лидеров по возведению нового жилья, увеличился на 20%, или на 10 млн м2. Как раз новостроек там не было. Поэтому разница в качестве жилья такая колоссальная.
В течение последних 10 лет на рынок крупных городов было вышло много современного и качественного жилья, что значительно улучшило рынок вторички. Конечно, морально устаревшие дома по-прежнему играют на понижение цены в сегменте. Но вторичка — это не только неудобное и ветхое жилье, это и новые квартиры, только что построенные и современные.
Застройщики постоянно совершенствуют свой продукт, в том числе и в жестком эконом-сегменте. То, что было нормой еще лет 5 назад, фактически исчезло. Например, если раньше двор без машин был предложением отдельных проектов комфорт-класса, то сейчас это общее место и в недорогих жилых комплексах, так же как и стеклянные двери в парадных, вход в парадную без ступеней, элементы умного дома. Всё это выигрышно по сравнению с устаревшей инфраструктурой домов советской застройки. При этом вторичка возрастом до 20 лет, несомненно, выигрывает у первички за счет сложившейся инфраструктуры.
Но пока покупатели недвижимости, в том числе и в Петербурге, вынуждены брать более дорогую первичку из-за низкого процента по ипотеке. Именно льготная ипотека была в последние годы главным драйвером рынка недвижимости и катализатором роста цен. Но ее условия всё время ухудшаются. Ипотечный процент вырос с 6,5% в 2020 году до 8%. В на прошлой неделе первоначальный взнос подняли с 20% до 30%, а размер максимальной суммы кредита для Петербурга и Москвы сократили в 2 раза: с 12 млн до 6 млн рублей. Между тем за год цены на первичку в Петербурге поднялись на 8-10%, в отличие от готового жилья, где повышения фактически не было.
По данным «ЦИАН.Аналитики», доля квартир в петербургских новостройках, подходящих под лимиты льготной ипотеки, составит лишь 35%, а в Москве еще меньше — 15%. При таких условиях будут доступны квартиры ценой до 8,6 млн рублей, и преимущества льготной ипотеки фактически исчезнут.
Привлекательность вторичного жилья при этом, несомненно, возрастет. Хотя, казалось бы, что в них может быть привлекательного при нынешних заградительных ипотечных ставках от 17% годовых и выше? Но практика показывает, что такие ставки не отпугивают людей. Например, в нашем новом доме на Обводном канале, который реконструирован и не попадает под льготные программы, доля ипотечных покупателей составляет почти 50%.
Люди берут квартиры в ипотеку, так как рассчитывают на дальнейшую реструктуризацию кредита. Ведь еще несколько лет назад ключевая ставка ЦБ колебалась в районе 5-8% годовых. Через некоторое время она вернется с нынешних 16% к прежним значениям, а следом за ней упадут и кредитные ставки. Так уже было в начале 2015 года, когда ставка составляла 15%, затем пошла на спад и к концу года составляла 11%, а еще через 3 года упала в 2 раза, до 7,5%. В 2018—2019 годах заемщики стали массово рефинансироваться уже под 8-9% годовых.
Поэтому в 2024 году нас ждет рост интереса к вторичке. Но это произойдет, когда размер ключевой ставки начнет спускаться к более-менее вменяемому показателю.
