Торги, проценты и агенты

В начале 2019 года Верховный суд занялся вопросом банкротных торгов и, как обычно, все по-хорошему вздрогнули. Суть определения ВС от 20 мая этого года сводится к тому, что залоговому кредитору фактически было отказано в праве выбора организатора торгов. Во главу угла ВС поставил интересы незалоговых кредиторов: мол, незалоговые кредиторы тоже имеют право получить удовлетворение от реализации залога после того, как будут погашены расходы на продажу и залоговый кредитор получит свою долю. Получается, что стоимость услуг организатора торгов напрямую затрагивает их интересы.

Суть спора заключалась в том, что залоговый кредитор выбрал организатора торгов, который определяет стоимость своих услуг в размере 3% от цены продажи имущества. Финансовый управляющий должника оспорил такой порядок реализации, но суды трех инстанций сочли его не противоречащим закону. Однако ВС отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что, по общему правилу размер подобного вознаграждения должен устанавливаться в твердой фиксированной сумме, так как набор действий организатора торгов или оператора электронной площадки является стандартным — независимо от суммы продажи.

Продавая квартиры в Москве и в Самаре, ты делаешь одни и те же действия, хотя цена будет разная.

Учитывая, что в конечном счете расходы по организации и проведению торгов ложатся на конкурсную массу банкрота или на его кредиторов, произвольное установление вознаграждения в процентном отношении от суммы продажи, зависящей от такого фактора как спрос третьих лиц на реализуемое имущество, является неразумным и необоснованным, решил ВС. Лишь в исключительном случае можно отойти от вознаграждения в твердой денежной сумме, но только, если будет доказано что итоговая выручка будет зависеть от качества услуг организатора торгов или оператора электронной торговой площадки, например, что организатор торгов имеет эксклюзивную возможность осуществить какие-либо действия по поиску и привлечению покупателей с учетом особенностей выставленного на торги имущества, что приведет к существенному увеличению итоговой цены. 

Верховный суд указал, что, если разногласия передаются на разрешение суда, он должен определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц, а не только интересы залогового кредитора. Соответственно, суд не связан волей залогового кредитора на определение порядка и условий продажи имущества: он даже может возложить функции продажи на конкурсного управляющего в рамках его вознаграждения, если сочтет, что так будет лучше. Правда, на это сами управляющие обычно отвечают: «нас можно и ров выкопать обязать в рамках нашего вознаграждения».

Еще один тренд сегодня наблюдается в практике использования агентов в банкротных торгах. Нередки случаи, когда потенциальный покупатель не желает самостоятельно заниматься процедурными моментами и привлекает для оказания услуг посредника. Такие услуги сегодня оказывают многие консультанты.

Однако именно это участие в торгах через агента часто становится одной из причин оспаривания договора, заключенного по итогам торгов: мол, покупали актив на подставное лицо, что-то здесь не чисто!

В судебной практике нет единого подхода к вопросу, с каким лицом должен быть заключен договор по итогам торгов, если победителем признан агент, особенно в случаях, когда сам агент уплачивает со своего счета задаток. Еще в 2013 году Высший арбитражный суд РФ указывал, что вполне допустимо по итогам торгов заключать договор купли-продажи напрямую с интересантом (принципалом), если результаты торгов не оспаривались, ведь участие в торгах через агента не запрещено ни ГК РФ, ни законом о банкротстве.

Но позднее Верховный суд высказал иную позицию. По закону о банкротстве покупателем лота должен быть только сам победитель торгов. Это довольно важное условие: ведь сокрытие истинного интересанта покупки лота может иметь самые разные цели. И, если агент вносит задаток со своего расчетного счета, он этим как бы заявляет о своей самостоятельности, чем вводит всех в заблуждение. И, если он раскрывает наличие агентского договора только на этапе заключения договора купли-продажи по итогам торгов, то могут возникнуть сомнения в добросовестности обеих сторон этого агентского договора. Грубо говоря, если, например, принципал аффилирован с Должником-банкротом, то использование агентской схемы позволит ему скрыть эту аффилированность: ведь по закону отчитываться о ней будет агент, а не принципал. 

Эту позицию ВС отстаивает весьма последовательно. Так, в июне 2018 года он отказал трем конечным покупателям активов, купленных их агентом на банкротных торгах, в иске к Росреестру, отказавшемуся регистрировать переход к ним прав собственности на объекты недвижимости в долях. ВС заподозрил, что такая договорная конструкция (с разделением единого лота на три доли уже на стадии торгов), скрывает попытку обхода решения собрания кредиторов о выставлении на продажу имущества единым лотом, а также уклонение участниками таких договорных конструкций от уплаты соответствующих налогов. ВС указал на недопустимость создания «непрозрачной цепочки» агентов и «непрозрачных» схем участия в торгах с трудно проверяемыми датами заключения таких агентских соглашений.

Соответственно, из анализа практики можно сделать вывод, что участие в торгах через агента не запрещено, но для устойчивости сделки нужно в первую очередь раскрыть принципала, а также соблюсти несколько условий:

• чтобы именно принципал уплатил задаток;

• чтобы агентский договор был раскрыт на этапе подачи заявки на участие в торгах;

При соблюдении этих условий:

• по итогам торгов договор с продавцом может заключить принципал;

• оплатить имущество может принципал, минуя агента.

Если же раскрыть агентский договор на этапе участия в торгах невозможно по тем или иным причинам, то целесообразно агенту от своего имени заключить договор купли-продажи по итогам торгов с продавцом, обеспечить приобретение права собственности на свое имя, и только после этого распорядиться приобретенным имуществом согласно обязательствам из агентского договора – передать имущество принципалу.