Те, кто заявляют высокую доходность, подтвердить ее не могут
Рынок апарт-отелей развивается быстрее, чем регулирующее его законодательство. Это факт. Но в работе мы все-таки ориентируемся на гостиничный сегмент и конкурируем с отелями, а не с жильем. Да, апарт-отелям нужен внятный классификатор, который внесет ясность в ситуацию. Со временем он обязательно появится. А пока живем в той правовой реальности, которая есть.
Отрадно, что уже существует требование к апарт-отелям по наличию «звезд» — классификацию должны проходить все объекты. И в Петербурге с этим проблем почти не возникает.
Потому что мы строим инвестиционный продукт. А псевдожилье — больше московская тема. Почему его там так много? Потому что в столице в один момент перестали выдавать разрешения на строительство жилья, и девелоперам пришлось искать лазейки в законе, чтобы все-таки возводить такие здания.
У нас же продукт ориентирован на туриста как потребителя и на инвестора, который вкладывает деньги в апарты и хочет получать стабильную прибыль на вложения. В среднем по рынку Петербурга доходность в сегменте составляет 10-17% до налогообложения. Есть, конечно, проекты, которые сулят инвесторам 25% годовых и даже больше. Но тем, кто верит таким обещаниям, стоит понимать, что некоторые девелоперы закладывают в этот процент рост стоимости актива на время строительства отеля. То есть потрогать эти деньги не получится. А порой просто выдают желаемое за действительность. Так что прежде чем входить в такие проекты, лучше попросить у УК подтверждение доходности — хотя бы выписку со счета.
По нашему опыту (а мы недавно проводили такое исследование по рынку), те, кто заявляют высокую доходность, подтвердить ее не могут. Все обещания на стадии строительства — это только предположения. А реальная доходность в этом бизнесе зависит от проекта (его локации, концепции, размера номеров, инфраструктуры и др.) и от того, на каком этапе инвестор в него входит. Чем раньше — тем выше риск, но выше и доходность. По переуступке ближе к финишу выходят из проекта обычно 10-15% покупателей. Остальные остаются в проекте, потому что их интересует не доход в момент, а доход на долгий период.
Для многих подобные инвестиции — альтернатива пенсионным накоплениям. Для тех, у кого собственного капитала не очень много, есть варианты с ипотекой. Ставка сейчас 7,9%, а доход на инвестиции в наших проектах — 8,8%. Так что платежи от УК могут покрыть ипотеку и еще останется на жизнь. Есть и другие интересные варианты: со сниженным первым взносом, удобными платежами и др.
Застройщики проявляют гибкость и конкурируют друг с другом за инвестора. А инвестору есть из чего выбрать.
Есть покупатели, которые приобретают апартаменты во всех проектах на рынке. Мы не против — пусть пробуют разный продукт. В этом случае мы от них получаем обратную связь, которая важна для нас, и как для экспертов, и как для бизнесменов, которые тоже периодически входят в партнерские отношения.
Но я с опасением смотрю на количество проектов апарт-отелей, которые появляются на рынке. Понимаю, что не все из них профессиональны. Проекты без концепции, без тематики, без понимания того, кто тот гость, которого они ждут, скорее всего, успеха не добьются. На них просто не будет спроса. А без этого в ситуации высокой конкуренции сегодня не выжить.
