Только за первую половину текущего года в Петербурге построили четыре новых комплекса апартаментов, и ещё 14 готовятся к сдаче: большую часть из них введут в эксплуатацию нынешней осенью и в начале зимы, некоторые — перенесут. Но факт уже налицо: как инвестиционный инструмент апартаменты уверенно обходят квартиры в новостройках. О том, за счет чего это стало возможно, рассуждает генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта Status Сергей Ногай.
Даже при столь серьёзных темпах строительства предложение в городе всё равно не успевает за увеличившимся спросом. Причём тут есть исключительно петербургская специфика: в Москве и Сочи (где апартаменты так же распространены, как в нашем городе) покупают этот тип недвижимости больше для собственного проживания и стремления сэкономить. Ведь там больше распространено так называемое псевдожильё, которое строится и продается под видом апартов. В Петербурге такие проекты тоже есть, но совсем в небольшом количестве.
В основном же петербургские апарт-отели — сервисные, то есть это чистой воды инвестиционный продукт, рассчитанный на довольно значительное, если не подавляющее, число покупателей, желающих вкладывать сбережения в квадратные метры и ни во что другое, включая валюту и акции.
Не так уж давно большинство инвесторов куда больше интересовались квартирами — продуктом более понятным и, как думалось, прибыльным. Но в последние полтора года картина изменилась кардинально. Из-за коронавируса, локдаунов и особенно льготной ипотеки цены на строящееся жильё выросли неимоверно. А аренда, наоборот, просела, и, по всей видимости, надолго. В результате срок окупаемости «классического» жилья увеличился как минимум на 30%.
Сразу двух зайцев
Апартаменты, конечно, тоже подорожали, но не так сильно. К тому же девелоперам, работающим в этой сфере, не нужно строить инфраструктуру: школы, садики, дороги — это существенно снижает себестоимость проектов. И ещё один важный момент: частники — владельцы квартир вряд ли могут сделать какие-то выводы из произошедших катаклизмов, а вот управляющие апарт-отелями компании, тёртые калачи, уже это сделали и стали, к примеру, варьировать в рамках одного объекта и долгосрочную, и краткосрочную аренду, тем самым повышая общую доходность объекта, играя как на поле обычных гостиниц, так и жилой аренды.
Между прочим, именно профессиональные операторы, имеющие большие заслуги и опыт в управлении самыми разными видами гостиничных форматов, — это один из основных факторов успешных продаж. Собственно, известных международных брендов в Петербурге сейчас работает всего три: это Accor, Best Western и Ramada. Объекты под их управлением, как следствие, самые успешные в городе.
Второй не менее важный фактор — это программы доходности апартаментов. Обещать прямо сейчас 20% годовых (как многие делали ещё 2-3 года назад) бессмысленно — всё равно не поверят. Но даже программы с совершенно реальными процентами всё равно прибыльнее, чем вложения в квартиры.
К примеру, в апартаментах Status на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе есть программа гарантированного дохода «Гарант плюс». Это 8,1% годовых по умолчанию плюс доплата по фактическому результату операционной деятельности. А это как минимум 14% (на это рассчитывает УК). То есть минимум это 49 тыс. рублей в месяц. Чтобы получать такой доход с квартиры, нужно быть обладателем многокомнатного жилья в престижном месте.
Другая программа, без гарантированного дохода, но ориентированная на краткосрочную аренду, может принести 72 тыс. рублей, и это по умеренно-пессимистическому сценарию.
Именно такой сценарий сейчас и актуален, туристов-то нет, скажете вы. Это правда лишь отчасти. Во-первых, есть внутренний туризм, и он быстро восстанавливается. Плюс внутренний бизнес-туризм. Он хорош тем, что не имеет ярко выраженной сезонности. Ну и надежды на возвращение иностранцев тоже небеспочвенны.
Ведь те же туристы из Поднебесной, которые в состоянии сами по себе сделать кассу отелю любой величины, теперь могут въезжать по электронной визе. Осталось взаимно признать сертификаты о вакцинации. Специалисты считают, что это может произойти уже в октябре-ноябре. У отельеров как раз будет время подготовиться к следующему высокому сезону, начинающемуся в апреле.
Старые методы
Нельзя, конечно, не упомянуть о тех инвесторах, которые рассчитывают на возврат вложений не через аренду, а методом последующей перепродажи квартир с наценкой. Сразу скажем, что времена, когда на этом можно было заработать 30% прибыли, давно прошли. Отчасти в этом виноваты эскроу-счета, но еще и то, что интересных проектов по приемлемым ценам почти не осталось. В действительно хороших локациях вроде Московского района или Петроградской стороны найти хоть что-то в диапазоне от 6,5 млн до 8 млн рублей почти невозможно. А ведь большинство инвесторов за пределы этого бюджета и не выходят.
Но это касается жилых проектов, а в апарт-отелях такое предложение имеется. В городе достаточно проектов, где менее чем за 7,5 млн рублей можно приобрести небольшой номер с полной отделкой и меблировкой. Ну и, само собой разумеется, что доход инвесторов будет абсолютно пассивным: всё сделает управляющая компания. Это ещё один несомненный козырь в пользу апартаментов.
