Свято место. Кто занимает опустевшие магазины Петербурга

Примерно с ноября в сегменте стрит-ретейла наблюдается увеличение активности как в аренде, так и в купле-продаже небольших торговых помещений. Возвращается тот самый отложенный спрос, который схлынул после объявления частичной мобилизации. Отделы развития компаний хоть и ужесточили вновь требования к помещениям, но интенсивность переговоров высока и качественные ликвидные объекты уходят быстро.

Среди наиболее активных арендаторов — продуктовые сети, недорогой фастфуд, пекарни, кофейни, алкомаркеты, магазины для вейперов, медклиники, аптеки, дарксторы (склады и кухни, работающие на районную доставку), а также пункты выдачи заказов маркетплейсов.

Активность таких арендаторов — прямое отражение происходящего в экономике и обществе. Устояли и продолжают развиваться представители отраслей, которые меньше всего пострадали во время кризиса. Товары первой необходимости, недорогие привычные покупки (кофе, выпечка) и алкоголь с табаком (включая вейпы) всегда будут пользоваться спросом. Востребованность медицины тоже понятна. На это повлияла ситуация с пандемией и рост внимания к сдаче анализов и состоянию здоровья в целом. Также этот рынок поддержало развитие сервисов шаговой доступности, которые позволяют получать медицинские услуги рядом с домом.

Фастфуд сохранил устойчивость даже несмотря на то, что многие стали экономить на еде: те, кто раньше питался в ресторанах, теперь чаще бывают в кафе быстрого питания. А развитие дарксторов и точек выдачи товаров — это долгосрочный тренд, связанный с цифровизацией и сменой модели потребления. Спрос и активность покупателя постепенно смещается из больших торговых комплексов в сторону магазинов у дома и доставки.

С февраля многие собственники и арендаторы были вынуждены заново договариваться друг с другом, пытаясь найти компромисс в условиях неопределенности. В помещениях среднего класса и на неликвидных объектах произошел наиболее заметный отток арендаторов. Запросы на снижение платы для них были максимальными. Если до февраля такие объекты пустовали, то потенциальный срок их простоя (а значит и прямые потери собственников) кратно вырос.

За ликвидные площади арендаторы, наоборот, держались. Переговоры по снижению ставок не носили ультимативного характера, а скидки если и предоставлялись, то минимальные и на короткий срок. В случае освобождения помещений тут же находился новый арендатор. На аренду компании закладывают всего 5-15% расходов, и место, обеспечивающее хорошую выручку, для них намного важнее.

По недавно освобожденным или только введенным в эксплуатацию ликвидным помещениям ставки сохраняются на сентябрьском уровне. Но при этом собственники готовы идти на уступки, предоставляя небольшой льготный период или более плавную индексацию, обеспечивая «бережный вход» арендатора. Владельцы стремятся сохранить денежный поток вдолгую или сдать помещения, арендаторы — получить скидки, условия, компенсирующие риски открытия в новых локациях.

Предполагаю, что мы достигли некоторого стабильного уровня ставок, если, конечно, не будет внезапных новостей. Наша аналитика и переговоры с арендаторами показывают, что у них есть четкое понимание цен и дополнительных условий аренды в зависимости от вида бизнеса (читай степени потерь от кризиса). Арендаторы или уровень ставок будут меняться, но уже в большей степени в результате переговоров с собственниками, а не очередного форс-мажора.

Активность инвесторов-покупателей также выросла. С одной стороны, даже по помещениям с сильными арендаторами есть риски снижения ставки и потери денежного потока, с другой — на фоне дефицита вариантов для инвестирования помещения правильного формата, да еще с арендатором, выглядят качественным защитным активом.

Логично ожидать, что в условиях нестабильных ставок аренды должны были снизиться и цены продажи, но этого не произошло. Например, ценообразование за небольшие торговые помещения стоимостью до 50 млн рублей осталось прежним, оно формируется исходя из 140-155 месяцев окупаемости. То есть для того, чтобы получить потенциальную цену сделки, надо умножить ставку аренды на данное количество месяцев.

При этом ситуации, при которых сетевые компании выкупают площади, по-прежнему встречаются довольно редко. Все-таки для инвестора на первый план выходит возможность максимально выгодно сдать объект, а собственнику бизнеса для быстрого масштабирования и наращивания прибыли больше подходит арендная модель.