Стройка в законе. Как пандемия изменила правила игры на строительном рынке
Мнения

Стройка в законе. Как пандемия изменила правила игры на строительном рынке

Прочитано: 837
Стройка в законе. Как пандемия изменила правила игры на строительном рынке
«Новый проспект» провел первую в этом году онлайн-конференцию «Законы ковидного года». Юристы, девелоперы и банкиры Петербурга обсудили новые законодательные инициативы на рынке апарт-отелей, проблемы реновации жилья и изменения в финансировании строительных проектов.

Из-за пандемии коронавируса девелоперы Петербурга в минувшем году столкнулись с беспрецедентной ситуацией. Исполняя эпидемиологические требования, они едва справлялись с обязательствами перед покупателями и подрядчиками. Число конфликтов и судебных споров заметно увеличилось. 

Как рассказала советник судебно-арбитражной практики компании «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Татьяна Невеева, «коронавирусное» постановление, давшее девелоперам отсрочку по оплате неустоек, пришлось не по душе многим покупателям жилья. «Не всех устроила несвоевременная сдача квартир, да ещё и отсрочка выплат со стороны застройщиков. Но Верховный суд поддержал правительство и строителей, мотивируя решение тем, что надо учитывать баланс частных и публичных интересов. Тем более что речи о полном освобождении строителей от обязательств не было и нет», — говорит Татьяна Невеева. 

Также в ушедшем году в городе было много конфликтов, которые спровоцировали недобросовестные девелоперы. Прикрываясь коронавирусом как форс-мажором, они находили поводы не платить подрядчикам и поставщикам. «Но суды в таких конфликтах обычно вставали на сторону подрядчиков, особенно если споры тянулись годами и возникали еще до пандемии», — прокомментировала Татьяна Невеева. В целом проблема невыплат в строительной отрасли страны достигла критической отметки: задолженность российских девелоперов перед исполнителями и поставщиками достигла нескольких триллионов рублей. 

Спорный формат

Участники дискуссии затронули тему правового статуса апартаментов. До сих пор под видом апартаментов нередко продают жилье. Если в Петербурге постепенно развивается цивилизованный рынок сервисных апартаментов для инвестиций и туризма (гостиничную классификацию в городе прошли уже 18,1 тыс. апартов), то в Москве по-прежнему велик сектор скрытого жилья (апартов со «звездами» в столице менее 1 тыс.). Из-за проблем с социальной и инженерной инфраструктурой, которые создает такое псевдожилье, в Минстрое решили приравнять апартаменты к жилым помещениям. 

С этой инициативой не согласен председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев. Он уверен, что апартаменты и псевдожилье нельзя мешать в одну кучу. «Когда в Минстрое говорят, что граждане из апартаментов не могут обратиться за социальной помощью, возникает диссонанс. Люди же купили коммерческую недвижимость. Ее перевод в жилье — проблема сложная. Одним махом решить ее невозможно, поскольку в этих сегментах разные тарифы, разные законы, разная структура прав на общее имущество», — поясняет Константин Сторожев. По его мнению, нужно законодательно отделить жилые метры от апартаментов, но дать возможность строителям предварительно сертифицировать апартаменты на этапе экспертизы. «Это интересный инструмент, позволяющий привлечь деньги граждан в туристическую инфраструктуру города», — убеждён Константин Сторожев. 

Реновация по новым правилам

По словам участников дискуссии, глобальные изменения коснулись и проектов комплексного развития территорий (КОТ), в том числе самой проблемной их разновидности — реновации. В прошлом году в Москве был принят новый закон, который позволяет изымать имущество у собственников жилья и принудительно расселять неаварийные дома под реновацию, если большинство жильцов на нее согласны. Тем самым была решена проблема «последней квартиры», которая повсеместно тормозила процесс реновации и срывала дорогие проекты. Правда, в Петербурге московский опыт пока применять не торопятся, но и масштаб реновации в нашем городе значительно меньше.

«Минстрой обещал докрутить механизм реновации, чтобы и регионы могли активней включаться в процесс реновации жилья», — говорит руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Ольга Батура. А условия договоров КОТ, по ее словам, уже стали проще. «Теперь инвесторы могут готовить документацию уже после заключения договора на освоение территории. Эта норма позволит развивать уже застроенные участки, где стоят устаревшие дома. Но нужно ограничить возможности злоупотребления», — говорит Ольга Батура. 

Деньги на стройку

Среди важных проблем строительной отрасли, которые подсветил ковидный год, эксперты называют изменения в финансировании проектов после перехода на работу через эскроу-счета. Требования к маржинальности проектов для получения проектного финансирования остаются высокими — 20–25%. До этой планки дотягиваются далеко не все застройщики. 

Осмыслив данную проблему, в октябре Центробанк предложил программу повышения маржинальности проектов, в том числе с помощью снижения дополнительной инженерной, социальной и транспортной нагрузки на девелоперов. На рынок хотят выпустить так называемые инфраструктурные облигации по программе «Жильё и городская среда» и «Безопасные автодороги», а также запустить программы ГЧП для строительства социальных объектов. 

Банкиры решают данную проблему доступными им инструментами. «Проектное финансирование в банке получают застройщики, показывающие 15%-ную маржинальность. В остальных случаях доля участия банка уменьшается», — сообщил директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка Сбербанка Константин Бачкин. По его словам, низкомаржинальных проектов в портфеле «Сбера» около 50%. Политика по проблемным кредитам стала мягче: их стараются максимально реструктурировать, чтобы сохранить маржинальность проектов и дофинансировать их до 100%. 

Портфель проектного кредитования у «Сбера», по словам Константина Бачкина, вырос. «Если раньше он не превышал 10 млрд рублей, то теперь он больше 90 млрд рублей. За прошлый год «Сбер» принял положительные решения по выдаче кредитов еще на 150 млрд рублей. На рассмотрении — финансирование проектов ИЖС», — сообщил Константин Бачкин. По его словам, доля финансирования строек через эскроу-счета будет только расти. «В 2021 году мы ожидаем рост кредитного портфеля в 1,5–2 раза», — прогнозирует он. 

Ипотека под вопросом

Открытым на данный момент остаётся вопрос льготный ипотеки для покупки жилья. Эта мера очень поддержала спрос на строительном рынке в кризис. Сейчас Минстрой всерьёз рассматривает целесообразность сохранения господдержки жилищных кредитов для Петербурга, Москвы и Краснодара до конца текущего года. Участники рынка делают всё возможное, чтобы сохранить льготу. «Мы пытаемся продвигать интересы Петербурга в плане сохранения софинансирования. Тем более что рост ипотечных сделок был напрямую связан с развитием института льготной ипотеки под 6%», — подчеркнул Константин Бачкин. По его словам, конечные ставки для заёмщиков определят конкуренция между банками и показатель ключевой ставки, которая пока находится на минимуме — 4,25% годовых.

мероприятия конференция «НП» девелопмент строительство
Другие статьи автора Читайте также по теме
Исполнение предвыборных обещаний важно там, где за неисполнение могут спросить на следующих выборах. У российских губернаторов избиратель, как известно, по сути один, и если этому единственному избирателю всё равно, то и мотивации нет никакой.
В декабре 2021 года спрос на частное домостроение в Петербурге и Ленобласти вырос на 16,99% относительно результата за ноябрь нынешнего года. Так, рост количества запросов по этим двум регионам фиксируется 2 месяца подряд.
12.01.2022
Компания Полис Групп в 2021 году заключила три кредитных договора с банком ДОМ.РФ на общую сумму более 22 млрд рублей. На выделенные средства девелопер построит более 200 тысяч кв.м. жилья.
12.01.2022

Ириновский проспект Петербурга планируют продлить до Всеволожска в Ленобласти
16.01.2022
В эксперимент по маркировке товаров включат детские товары и крепкий алкоголь
16.01.2022
Компания "Л1" миллиардера Павла Андреева построит на пр. Космонавтов жилой комплекс c пилястрами
16.01.2022
Песков: Россия может прекратить отношения с США из-за санкций против первых лиц страны
16.01.2022
В России впервые с 5 июля зарегистрировано менее 700 смертей от COVID-19
16.01.2022
Центр им. Гамалеи может создать вакцину на основе "дельты" и "омикрона"
16.01.2022
Путин проведет переговоры с президентом Ирана в Москве
16.01.2022
Новый автобус от станции "Ладожская" свяжет три густонаселенных района Петербурга
16.01.2022
Компания "Легенда" построит большой жилой комплекс на месте бывшего текстильного комбината
16.01.2022
Тиктокер соединил музыку Oxxxymiron и Уэста по желанию замглавы МИД Сергея Рябкова
16.01.2022
Глава "Нафтогаза" заявил, что Германия может получить преимущества после запуска "Северного потока — 2"
16.01.2022
Новый клип Шнурова о Петербурге набрал более 7 млн просмотров за 12 часов
16.01.2022
В Госдуме предложили ограничить продажу алкоголя в выходные дни
16.01.2022
Кремль отверг причастность России к кибератаке на сайты правительства Украины
16.01.2022
Песков рассказал о высокой напряженности на российско-украинской границе
16.01.2022
Число заражений ковидом в Петербурге подскочило вдвое за 4 дня. Достигнут максимум с начала пандемии
16.01.2022
Финансирование массового спорта в Петербурге в 2022 году увеличат в три раза
16.01.2022
В Петербурге объявили мобилизацию из-за угрозы вспышки "омикрона"
16.01.2022
На Петербург надвигается мокрый снег с дождем и сильным ветром
16.01.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки