Стройка в законе. Как пандемия изменила правила игры на строительном рынке

«Новый проспект» провел первую в этом году онлайн-конференцию «Законы ковидного года». Юристы, девелоперы и банкиры Петербурга обсудили новые законодательные инициативы на рынке апарт-отелей, проблемы реновации жилья и изменения в финансировании строительных проектов.

Из-за пандемии коронавируса девелоперы Петербурга в минувшем году столкнулись с беспрецедентной ситуацией. Исполняя эпидемиологические требования, они едва справлялись с обязательствами перед покупателями и подрядчиками. Число конфликтов и судебных споров заметно увеличилось. 

Как рассказала советник судебно-арбитражной практики компании «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Татьяна Невеева, «коронавирусное» постановление, давшее девелоперам отсрочку по оплате неустоек, пришлось не по душе многим покупателям жилья. «Не всех устроила несвоевременная сдача квартир, да ещё и отсрочка выплат со стороны застройщиков. Но Верховный суд поддержал правительство и строителей, мотивируя решение тем, что надо учитывать баланс частных и публичных интересов. Тем более что речи о полном освобождении строителей от обязательств не было и нет», — говорит Татьяна Невеева. 

Также в ушедшем году в городе было много конфликтов, которые спровоцировали недобросовестные девелоперы. Прикрываясь коронавирусом как форс-мажором, они находили поводы не платить подрядчикам и поставщикам. «Но суды в таких конфликтах обычно вставали на сторону подрядчиков, особенно если споры тянулись годами и возникали еще до пандемии», — прокомментировала Татьяна Невеева. В целом проблема невыплат в строительной отрасли страны достигла критической отметки: задолженность российских девелоперов перед исполнителями и поставщиками достигла нескольких триллионов рублей. 

Спорный формат

Участники дискуссии затронули тему правового статуса апартаментов. До сих пор под видом апартаментов нередко продают жилье. Если в Петербурге постепенно развивается цивилизованный рынок сервисных апартаментов для инвестиций и туризма (гостиничную классификацию в городе прошли уже 18,1 тыс. апартов), то в Москве по-прежнему велик сектор скрытого жилья (апартов со «звездами» в столице менее 1 тыс.). Из-за проблем с социальной и инженерной инфраструктурой, которые создает такое псевдожилье, в Минстрое решили приравнять апартаменты к жилым помещениям. 

С этой инициативой не согласен председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД, генеральный директор VALO Service Константин Сторожев. Он уверен, что апартаменты и псевдожилье нельзя мешать в одну кучу. «Когда в Минстрое говорят, что граждане из апартаментов не могут обратиться за социальной помощью, возникает диссонанс. Люди же купили коммерческую недвижимость. Ее перевод в жилье — проблема сложная. Одним махом решить ее невозможно, поскольку в этих сегментах разные тарифы, разные законы, разная структура прав на общее имущество», — поясняет Константин Сторожев. По его мнению, нужно законодательно отделить жилые метры от апартаментов, но дать возможность строителям предварительно сертифицировать апартаменты на этапе экспертизы. «Это интересный инструмент, позволяющий привлечь деньги граждан в туристическую инфраструктуру города», — убеждён Константин Сторожев. 

Реновация по новым правилам

По словам участников дискуссии, глобальные изменения коснулись и проектов комплексного развития территорий (КОТ), в том числе самой проблемной их разновидности — реновации. В прошлом году в Москве был принят новый закон, который позволяет изымать имущество у собственников жилья и принудительно расселять неаварийные дома под реновацию, если большинство жильцов на нее согласны. Тем самым была решена проблема «последней квартиры», которая повсеместно тормозила процесс реновации и срывала дорогие проекты. Правда, в Петербурге московский опыт пока применять не торопятся, но и масштаб реновации в нашем городе значительно меньше.

«Минстрой обещал докрутить механизм реновации, чтобы и регионы могли активней включаться в процесс реновации жилья», — говорит руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Ольга Батура. А условия договоров КОТ, по ее словам, уже стали проще. «Теперь инвесторы могут готовить документацию уже после заключения договора на освоение территории. Эта норма позволит развивать уже застроенные участки, где стоят устаревшие дома. Но нужно ограничить возможности злоупотребления», — говорит Ольга Батура. 

Деньги на стройку

Среди важных проблем строительной отрасли, которые подсветил ковидный год, эксперты называют изменения в финансировании проектов после перехода на работу через эскроу-счета. Требования к маржинальности проектов для получения проектного финансирования остаются высокими — 20–25%. До этой планки дотягиваются далеко не все застройщики. 

Осмыслив данную проблему, в октябре Центробанк предложил программу повышения маржинальности проектов, в том числе с помощью снижения дополнительной инженерной, социальной и транспортной нагрузки на девелоперов. На рынок хотят выпустить так называемые инфраструктурные облигации по программе «Жильё и городская среда» и «Безопасные автодороги», а также запустить программы ГЧП для строительства социальных объектов. 

Банкиры решают данную проблему доступными им инструментами. «Проектное финансирование в банке получают застройщики, показывающие 15%-ную маржинальность. В остальных случаях доля участия банка уменьшается», — сообщил директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка Сбербанка Константин Бачкин. По его словам, низкомаржинальных проектов в портфеле «Сбера» около 50%. Политика по проблемным кредитам стала мягче: их стараются максимально реструктурировать, чтобы сохранить маржинальность проектов и дофинансировать их до 100%. 

Портфель проектного кредитования у «Сбера», по словам Константина Бачкина, вырос. «Если раньше он не превышал 10 млрд рублей, то теперь он больше 90 млрд рублей. За прошлый год «Сбер» принял положительные решения по выдаче кредитов еще на 150 млрд рублей. На рассмотрении — финансирование проектов ИЖС», — сообщил Константин Бачкин. По его словам, доля финансирования строек через эскроу-счета будет только расти. «В 2021 году мы ожидаем рост кредитного портфеля в 1,5–2 раза», — прогнозирует он. 

Ипотека под вопросом

Открытым на данный момент остаётся вопрос льготный ипотеки для покупки жилья. Эта мера очень поддержала спрос на строительном рынке в кризис. Сейчас Минстрой всерьёз рассматривает целесообразность сохранения господдержки жилищных кредитов для Петербурга, Москвы и Краснодара до конца текущего года. Участники рынка делают всё возможное, чтобы сохранить льготу. «Мы пытаемся продвигать интересы Петербурга в плане сохранения софинансирования. Тем более что рост ипотечных сделок был напрямую связан с развитием института льготной ипотеки под 6%», — подчеркнул Константин Бачкин. По его словам, конечные ставки для заёмщиков определят конкуренция между банками и показатель ключевой ставки, которая пока находится на минимуме — 4,25% годовых.