Строителей апартаментов взяли в долю
Новый проспект
Мнения

Строителей апартаментов взяли в долю

Прочитано: 347
Строителей апартаментов взяли в долю

До февраля 2019 года существовала некоторая правовая неопределенность в том, что понимается под апартаментами. Это мог быть определенный тип квартиры, то есть жилого помещения в многоквартирном доме с дополнительными услугами, предоставляемыми управляющими компаниями (горничные, еда на дом, охрана территории и т.п.). Это мог быть также формат номера в гостиничном комплексе по типу квартиры, предусматривающий кухонный уголок или самостоятельную кухню. Существовала еще одна категория апартаментов, которая не могла быть отнесена к жилым помещениям (квартирам, ни к гостиничным номерам) — это нежилые помещения в зданиях, которые не отнесены к многоквартирным домам, но при этом приобретались гражданами для собственного проживания либо под сдачу в аренду.

Следует отметить, что, как правило, здания апартов размещаются на земельных участках, не предусматривающих жилую застройку (например, комплексы апартаментов часто возводятся на землях с видом разрешенного использования «размещение гостиниц») и поэтому у собственника апартаментов отсутствует право постоянной регистрации в соответствующих помещениях. К строительству апартаментов предъявляются далеко не все санитарные нормы, которые обязательны в отношении жилищного строительства. То есть, застройщик мог учитывать положения соответствующих санитарных требований, применимых к жилым помещениям, но не обязан был это делать, поскольку апартаменты официально не являются жильем.

Но вот 16 февраля 2019 года Правительство РФ приняло постановление N 158 которым утвердило классификацию гостиниц. И в этой классификации впервые дано четкое определение апартаментов — это категория номеров гостиницы, общей площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200 x 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник). Указанным положением также введено понятие «апартотель», под которым понимается вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент».

Вместе с тем, принятая в указанном документе классификация гостиниц не содержит точных требований к комнатам, расположенным в апартаментах.

Законодатель использует соответствующий термин «жилая комната» — и тем самым распространяет на апартаменты требования, предъявляемые к жилым помещениям в соответствии с законодательством РФ о технической безопасности зданий и сооружений, СанПины.

Не обошел законодатель вниманием и вопрос строительства апартотелей. Поскольку федеральный закон N 214-ФЗ не обязывал застройщиков реализовывать апартаменты по договору долевого участия, а лишь давал им такое право, то очень часто застройщики использовали другие виды договоров: обычно это был договор купли-продажи будущей вещи, либо инвестиционный договор. Хотя и 214-ФЗ пользовался популярностью, поскольку повышал спрос на рынке среди покупателей-физлиц.

Вместе с тем буквально пару недель назад федеральным законом № 151-ФЗ были внесены изменения в 214-ФЗ, которые, по сути, обязали застройщиков реализовывать апартаменты физическим лицам по договорам долевого участия в строительстве. Исключение составляют случаи, когда инвестиционный договор заключают инвесторы со статусом ИП и юрлица. Согласно указанным изменениям, застройщики апартаментов в отношении реализуемых апартаментов должны заключать договоры долевого участия в строительстве, использовать экскроу-счета дольщиков и получать проектное финансирование. До июля 2017 года, схемы финансирования строительства традиционного жилья и апартаментов совпадали. Затем закон №214-ФЗ обязал застройщиков жилья в многоквартирных домах использовать счета эскроу и проектное финансирование, тогда как при продаже апартаментов могли использоваться прежние схемы авансирования со стороны физических лиц. С принятием 151-ФЗ это различие ушло.

К слову, 151-ФЗ также прямо запрещает использование ПИФов для целей софинансирования строительства объектов, реализуемых по договорам долевого участия. Таким образом, сегодня осталось лишь два легитимных источника финансирования стройки — кредиты банка и собственные средства застройщика. Насколько это хорошо для данного сегмента рынка и кого по факту такая ситуация защищает — открытый вопрос.

Впрочем, возможности для строительства и реализации апартаментов не по 214-ФЗ остались, но в очень усечённом виде, и я бы не стала огульно относить их к серым схемам. Во-первых, комплексы апартаментов размещаются на земельных участках, не предполагающих жилищное строительство, но допускающих размещение гостиниц. Во-вторых, апартаменты часто приобретаются гражданами в инвестиционных целях, как источники пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду. По сути и застройщики, и покупатели недвижимости чаще всего рассматривают апартаменты не как аналог квартиры, а как гостиничный номер, сдаваемый в аренду. Продажа же апартаментов физическим лицам на этапе строительства всегда рассматривалась застройщиками как дополнительный способ привлечения инвестиций со стороны обычных граждан в стройку. Поэтому подобный подход законодателя к регулированию строительства апартаментов, который, как предполагалось, направлен на защиту интересов обычных граждан с целью пресечь строительство так называемого «псевдо-жилья» представляется слишком суровым, дополнительно загоняющим строительный сегмент рынка в кризис долгового финансирования строительства.

Ранее на эту тему:

Международные гостиничные операторы заселились в юниты

Екатерина Тейдер: «Согласовать апартаменты сложнее, чем построить»​

апартаменты девелопмент долевое строительство Дювернуа Лигал Ольга Батура
Другие статьи авторов Читайте также по теме
Совладелец компании Fizika Development Александр Кравцов рассказал «Новому проспекту», как детская мечта стала реальностью, почему жилье — это выгодный продукт для застройщиков, а апартаменты — для инвесторов и что из себя представляет импортозамещение в сегменте элитной недвижимости.
«Адалин-Строй» реализует свой первый проект в Ленобласти вместе с ГК «Союз». Оба застройщика уже давно работают в Алтайском крае. Вместе они рассчитывают построить в Буграх более 130 тыс. м2 жилья. Выходить на рынки Петербурга и Ленобласти региональных игроков стимулируют растущие цены, отмечают эксперты.
На выставке архитектурных проектов VIII биеннале «Архитектура Петербурга» 23-27 ноября 2022 года в Российском этнографическом музее посетители смогут увидеть реализованный в этом году жилой комплекс «Петровская доминанта», разработанный по проекту архитектурной студии ООО «Интерколумниум».
26.11.2022

Новые памятники включат в расследование о ненадлежащем содержании мемориалов в Петербурге
01.04.2023
Три журналиста из Петербурга получили "Золотое перо России-2023"
01.04.2023
В Петербурге впервые прошел конкурс петербургской кухни "Приз Радецкого"
01.04.2023
В первый день записи детей в 1 класс в Петербурге подано 30 тыс. заявлений от родителей
01.04.2023
Доля китайских автомобилей на российском рынке в этом году может достичь 60%
01.04.2023
Рынок хлебобулочной продукции в России по итогам 2022 года вырос на 15,5 % до 990 млрд рублей
01.04.2023
Московскую квартиру бывшего министра Абызова продают почти за 0,4 млрд рублей
01.04.2023
Италия запретила гражданам пользоваться ChatGPT
01.04.2023
Дизайн нового игрового планшета ASUS создал автор костюма "Железного человека"
01.04.2023
Солнце в марте радовало петербуржцев лишь 76,5 часа
01.04.2023
Первую Lada с бывшего завода Nissan планируют выпустить к ПМЭФ
01.04.2023
Более 110 новых "умных" трамваев появится в Петербурге за три года
01.04.2023
Юрлицо Electronic Arts в России ликвидировано
01.04.2023
Мишустин выделил 86,5 млрд рублей на развитие электротранспорта в 10 регионах
01.04.2023
В России начался весенний призыв в армию
01.04.2023
Сбербанк повысил тарифы за QR-платежи
01.04.2023
Илон Маск собирается посетить Китай
01.04.2023
МХТ — в Петербург, Александринка — в Москву: начинается традиционный гастрольный обмен театров
01.04.2023
Россия на месяц стала председателем Совбеза ООН
01.04.2023
Иностранным агентом признан лидер рок-группы "Ногу свело!" Максим Покровский и еще два человека и три организации
31.03.2023
ЦБ продлил на полгода ограничения на перевод средств за рубеж
31.03.2023
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки