Строителей апартаментов взяли в долю
Новый проспект
Мнения

Строителей апартаментов взяли в долю

Прочитано: 559
Строителей апартаментов взяли в долю

До февраля 2019 года существовала некоторая правовая неопределенность в том, что понимается под апартаментами. Это мог быть определенный тип квартиры, то есть жилого помещения в многоквартирном доме с дополнительными услугами, предоставляемыми управляющими компаниями (горничные, еда на дом, охрана территории и т.п.). Это мог быть также формат номера в гостиничном комплексе по типу квартиры, предусматривающий кухонный уголок или самостоятельную кухню. Существовала еще одна категория апартаментов, которая не могла быть отнесена к жилым помещениям (квартирам, ни к гостиничным номерам) — это нежилые помещения в зданиях, которые не отнесены к многоквартирным домам, но при этом приобретались гражданами для собственного проживания либо под сдачу в аренду.

Следует отметить, что, как правило, здания апартов размещаются на земельных участках, не предусматривающих жилую застройку (например, комплексы апартаментов часто возводятся на землях с видом разрешенного использования «размещение гостиниц») и поэтому у собственника апартаментов отсутствует право постоянной регистрации в соответствующих помещениях. К строительству апартаментов предъявляются далеко не все санитарные нормы, которые обязательны в отношении жилищного строительства. То есть, застройщик мог учитывать положения соответствующих санитарных требований, применимых к жилым помещениям, но не обязан был это делать, поскольку апартаменты официально не являются жильем.

Но вот 16 февраля 2019 года Правительство РФ приняло постановление N 158 которым утвердило классификацию гостиниц. И в этой классификации впервые дано четкое определение апартаментов — это категория номеров гостиницы, общей площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200 x 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник). Указанным положением также введено понятие «апартотель», под которым понимается вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент».

Вместе с тем, принятая в указанном документе классификация гостиниц не содержит точных требований к комнатам, расположенным в апартаментах.

Законодатель использует соответствующий термин «жилая комната» — и тем самым распространяет на апартаменты требования, предъявляемые к жилым помещениям в соответствии с законодательством РФ о технической безопасности зданий и сооружений, СанПины.

Не обошел законодатель вниманием и вопрос строительства апартотелей. Поскольку федеральный закон N 214-ФЗ не обязывал застройщиков реализовывать апартаменты по договору долевого участия, а лишь давал им такое право, то очень часто застройщики использовали другие виды договоров: обычно это был договор купли-продажи будущей вещи, либо инвестиционный договор. Хотя и 214-ФЗ пользовался популярностью, поскольку повышал спрос на рынке среди покупателей-физлиц.

Вместе с тем буквально пару недель назад федеральным законом № 151-ФЗ были внесены изменения в 214-ФЗ, которые, по сути, обязали застройщиков реализовывать апартаменты физическим лицам по договорам долевого участия в строительстве. Исключение составляют случаи, когда инвестиционный договор заключают инвесторы со статусом ИП и юрлица. Согласно указанным изменениям, застройщики апартаментов в отношении реализуемых апартаментов должны заключать договоры долевого участия в строительстве, использовать экскроу-счета дольщиков и получать проектное финансирование. До июля 2017 года, схемы финансирования строительства традиционного жилья и апартаментов совпадали. Затем закон №214-ФЗ обязал застройщиков жилья в многоквартирных домах использовать счета эскроу и проектное финансирование, тогда как при продаже апартаментов могли использоваться прежние схемы авансирования со стороны физических лиц. С принятием 151-ФЗ это различие ушло.

К слову, 151-ФЗ также прямо запрещает использование ПИФов для целей софинансирования строительства объектов, реализуемых по договорам долевого участия. Таким образом, сегодня осталось лишь два легитимных источника финансирования стройки — кредиты банка и собственные средства застройщика. Насколько это хорошо для данного сегмента рынка и кого по факту такая ситуация защищает — открытый вопрос.

Впрочем, возможности для строительства и реализации апартаментов не по 214-ФЗ остались, но в очень усечённом виде, и я бы не стала огульно относить их к серым схемам. Во-первых, комплексы апартаментов размещаются на земельных участках, не предполагающих жилищное строительство, но допускающих размещение гостиниц. Во-вторых, апартаменты часто приобретаются гражданами в инвестиционных целях, как источники пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду. По сути и застройщики, и покупатели недвижимости чаще всего рассматривают апартаменты не как аналог квартиры, а как гостиничный номер, сдаваемый в аренду. Продажа же апартаментов физическим лицам на этапе строительства всегда рассматривалась застройщиками как дополнительный способ привлечения инвестиций со стороны обычных граждан в стройку. Поэтому подобный подход законодателя к регулированию строительства апартаментов, который, как предполагалось, направлен на защиту интересов обычных граждан с целью пресечь строительство так называемого «псевдо-жилья» представляется слишком суровым, дополнительно загоняющим строительный сегмент рынка в кризис долгового финансирования строительства.

Ранее на эту тему:

Международные гостиничные операторы заселились в юниты

Екатерина Тейдер: «Согласовать апартаменты сложнее, чем построить»​

апартаменты девелопмент долевое строительство Дювернуа Лигал Ольга Батура
Другие статьи авторов Читайте также по теме
В Московском районе завершилось строительство малоэтажного жилого комплекса с детскими садами и школами.
28.02.2024
«Евроинвест Девелопмент» вывел на рынок проект апарт-отеля в Выборгском районе Петербурга.
12.02.2024
Александр Кравцов, совладелец группы компаний Fizika Development, рассказал «Новому проспекту» о новых проектах, повороте в сторону Востока, дорогих кадрах, административных барьерах и сотрудничестве со скульптором Михаилом Шемякиным.

Минюст объявил Людмилу Улицкую иноагентом
01.03.2024
Из Бельгии в Петербург снова прибыла партия наркотиков в продуктах
01.03.2024
Президент Финляндии заявил о важности сил ядерного сдерживания для страны
01.03.2024
Маск подает в суд на руководство OpenAI
01.03.2024
Франция может разрешить спецназу пересекать границу Украины
01.03.2024
В колонии, где умер Алексей Навальный, наблюдатели не нашли нарушений
01.03.2024
На Адмиралтейских верфях поднят флаг на траулере "Капитан Мартынов"
01.03.2024
Москва простилась с Алексеем Навальным. Его похоронили на Борисовском кладбище столицы
01.03.2024
Товарная биржа СПбМТСБ собирается купить бизнес-центр в Москве
01.03.2024
Компания Bosch продает российскую штаб-квартиру
01.03.2024
Опрос: цены на товары и услуги в этом году поднимут 80% российских фирм
01.03.2024
Алла Пугачева выпустила новый альбом "P.S." с фото украинского продюсера на обложке
01.03.2024
Смольный обещает удвоить парк нового общественного транспорта
01.03.2024
На сегодня в Москве намечено прощание с Алексеем Навальным. Кремль напомнил россиянам об ответственности за "сборища"
01.03.2024
РАД продал промышленную площадку "Метростроя" на Витебском проспекте за 520 млн рублей
01.03.2024
Тоннель для ВСМ построят рядом с метро "Лиговский проспект"
01.03.2024
Лужский комбикормовый завод возобновил работу
01.03.2024
Иноагент Олег Тиньков закрывает в России благотворительный фонд по борьбе с лейкемией
01.03.2024
Группа "Черноголовка" вложила 1 млрд рублей в производство чипсов в Пскове
01.03.2024
Бывшее здание хлебозавода "Арнаут" в Петербурге станет деловым центром
01.03.2024
Setl Group построил восьмой детский сад в "Солнечном городе"
01.03.2024
Кассация согласилась привлечь к субсидиарной ответственности бывших руководителей МБСП супругов Бажановых
01.03.2024
У некоторых россиян выросли пенсии
01.03.2024
В Петербурге появилась онлайн-база городской недвижимости для бизнеса
01.03.2024
В Госдуму внесут законопроект, определяющий понятие "валежник"
01.03.2024
Рыбоводное хозяйство "РОК-1" оценили более чем 60 млн рублей
01.03.2024
Производители товаров из вторсырья начнут получать господдержку
01.03.2024
ТГК-1 по итогам 2023 года получила убыток в 800 млн рублей
29.02.2024
Самой богатой бизнес-леди России третий год подряд стала владелица Wildberries Татьяна Бакальчук
29.02.2024
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки