Строителей апартаментов взяли в долю
Новый проспект
Мнения

Строителей апартаментов взяли в долю

Прочитано: 284
Строителей апартаментов взяли в долю

До февраля 2019 года существовала некоторая правовая неопределенность в том, что понимается под апартаментами. Это мог быть определенный тип квартиры, то есть жилого помещения в многоквартирном доме с дополнительными услугами, предоставляемыми управляющими компаниями (горничные, еда на дом, охрана территории и т.п.). Это мог быть также формат номера в гостиничном комплексе по типу квартиры, предусматривающий кухонный уголок или самостоятельную кухню. Существовала еще одна категория апартаментов, которая не могла быть отнесена к жилым помещениям (квартирам, ни к гостиничным номерам) — это нежилые помещения в зданиях, которые не отнесены к многоквартирным домам, но при этом приобретались гражданами для собственного проживания либо под сдачу в аренду.

Следует отметить, что, как правило, здания апартов размещаются на земельных участках, не предусматривающих жилую застройку (например, комплексы апартаментов часто возводятся на землях с видом разрешенного использования «размещение гостиниц») и поэтому у собственника апартаментов отсутствует право постоянной регистрации в соответствующих помещениях. К строительству апартаментов предъявляются далеко не все санитарные нормы, которые обязательны в отношении жилищного строительства. То есть, застройщик мог учитывать положения соответствующих санитарных требований, применимых к жилым помещениям, но не обязан был это делать, поскольку апартаменты официально не являются жильем.

Но вот 16 февраля 2019 года Правительство РФ приняло постановление N 158 которым утвердило классификацию гостиниц. И в этой классификации впервые дано четкое определение апартаментов — это категория номеров гостиницы, общей площадью не менее 40 м2, состоящий из двух и более комнат (гостиной/столовой/и спальни), с 2-спальной кроватью размером 200 x 200 см, с мини-кухней (панель электроплиты/микроволновая печь, вытяжка, чайник, посудомойка/раковина для мытья посуды, комплект посуды, холодильник/мини-холодильник). Указанным положением также введено понятие «апартотель», под которым понимается вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий «студия» и «апартамент».

Вместе с тем, принятая в указанном документе классификация гостиниц не содержит точных требований к комнатам, расположенным в апартаментах.

Законодатель использует соответствующий термин «жилая комната» — и тем самым распространяет на апартаменты требования, предъявляемые к жилым помещениям в соответствии с законодательством РФ о технической безопасности зданий и сооружений, СанПины.

Не обошел законодатель вниманием и вопрос строительства апартотелей. Поскольку федеральный закон N 214-ФЗ не обязывал застройщиков реализовывать апартаменты по договору долевого участия, а лишь давал им такое право, то очень часто застройщики использовали другие виды договоров: обычно это был договор купли-продажи будущей вещи, либо инвестиционный договор. Хотя и 214-ФЗ пользовался популярностью, поскольку повышал спрос на рынке среди покупателей-физлиц.

Вместе с тем буквально пару недель назад федеральным законом № 151-ФЗ были внесены изменения в 214-ФЗ, которые, по сути, обязали застройщиков реализовывать апартаменты физическим лицам по договорам долевого участия в строительстве. Исключение составляют случаи, когда инвестиционный договор заключают инвесторы со статусом ИП и юрлица. Согласно указанным изменениям, застройщики апартаментов в отношении реализуемых апартаментов должны заключать договоры долевого участия в строительстве, использовать экскроу-счета дольщиков и получать проектное финансирование. До июля 2017 года, схемы финансирования строительства традиционного жилья и апартаментов совпадали. Затем закон №214-ФЗ обязал застройщиков жилья в многоквартирных домах использовать счета эскроу и проектное финансирование, тогда как при продаже апартаментов могли использоваться прежние схемы авансирования со стороны физических лиц. С принятием 151-ФЗ это различие ушло.

К слову, 151-ФЗ также прямо запрещает использование ПИФов для целей софинансирования строительства объектов, реализуемых по договорам долевого участия. Таким образом, сегодня осталось лишь два легитимных источника финансирования стройки — кредиты банка и собственные средства застройщика. Насколько это хорошо для данного сегмента рынка и кого по факту такая ситуация защищает — открытый вопрос.

Впрочем, возможности для строительства и реализации апартаментов не по 214-ФЗ остались, но в очень усечённом виде, и я бы не стала огульно относить их к серым схемам. Во-первых, комплексы апартаментов размещаются на земельных участках, не предполагающих жилищное строительство, но допускающих размещение гостиниц. Во-вторых, апартаменты часто приобретаются гражданами в инвестиционных целях, как источники пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду. По сути и застройщики, и покупатели недвижимости чаще всего рассматривают апартаменты не как аналог квартиры, а как гостиничный номер, сдаваемый в аренду. Продажа же апартаментов физическим лицам на этапе строительства всегда рассматривалась застройщиками как дополнительный способ привлечения инвестиций со стороны обычных граждан в стройку. Поэтому подобный подход законодателя к регулированию строительства апартаментов, который, как предполагалось, направлен на защиту интересов обычных граждан с целью пресечь строительство так называемого «псевдо-жилья» представляется слишком суровым, дополнительно загоняющим строительный сегмент рынка в кризис долгового финансирования строительства.

Ранее на эту тему:

Международные гостиничные операторы заселились в юниты

Екатерина Тейдер: «Согласовать апартаменты сложнее, чем построить»​

апартаменты девелопмент долевое строительство Дювернуа Лигал Ольга Батура
Другие статьи авторов Читайте также по теме
Как инвестиционный инструмент апартаменты уверенно обходят квартиры в новостройках. О том, за счет чего это стало возможно, рассуждает генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта Status Сергей Ногай.
Конкурсное производство на Петербургской макаронной фабрике (производила продукцию под брендом «Знатные») завершилось мировым соглашением. Эксперты склоняются к мысли, что теперь имущественный комплекс на ул. Коли Томчака в Московском районе ждет редевелопмент.
Елена Греб, финансовый директор алтайского строительного холдинга «Союз», который строит в поселке имени Тельмана на границе с Колпино жилой комплекс за 1,5 млрд рублей, поговорила с «Новым проспектом» о красоте, высотках и выходе на рынок Петербурга.
Редакция 06.09.2021

В Петербурге установили рекорд по числу госпитализированных за сутки
23.10.2021
Ученые Петербрга установили, что в период пандемии у людей снизилось ощущение одиночества
23.10.2021
Цены на авиабилеты выросли после объявления нерабочих дней
23.10.2021
В Петербурге впервые за 15 лет очистили русло реки Смоленки
23.10.2021
Концертно-развлекательная сфера Петербурга получит финансовую поддержку
23.10.2021
Полиция перекроет внутреннее кольцо на севере КАД
23.10.2021
Электрички с Финляндского вокзала массово задерживаются из-за техсбоя
23.10.2021
В ТЦ "Галерея" на вакцинацию выстроилась огромная очередь
23.10.2021
В Петербурге медики попались на фиктивной вакцинации от коронавируса
23.10.2021
Москвичи массово выбирают Петербург и Ленобласть для отдыха в нерабочие дни
23.10.2021
В Петербурге модернизировали систему наружного освещения проспекта Ветеранов
23.10.2021
В ПФР объяснили порядок выплаты пенсий в нерабочие дни
23.10.2021
Twitter купил у англичан мессенджер для группового общения Sphere
23.10.2021
Ученые СПбГУ помогли установить причину вымирания мамонтов в Сибири
23.10.2021
Самым дорогим брендом мира девятый год подряд признан Apple. Его стоимость превысила $408,25 млрд
23.10.2021
Компания из Петербурга создала устройство с искусственным интеллектом для проверки QR-кодов
23.10.2021
Обитателей частных и государственных общежитий уравняют в правах
23.10.2021
Белорус, передавший правозащитникам видео пыток в российских тюрьмах, объявлен в розыск
23.10.2021
Застройщик "Петрострой" лишился проекта Lampo в Мурино. Его забрал за долги банк "ДОМ.РФ"
23.10.2021
Опрос: россияне оценили свою сексуальную жизнь на 6 баллов из 10
23.10.2021
Сады и парки Петербурга, закрытые из-за вчерашнего урагана, снова доступны для посетителей
23.10.2021
Миллиардер Тельман Исмаилов получил убежище в Черногории
23.10.2021
На ноябрьские праздники из Петербурга пустят дополнительные "Ласточки"
23.10.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки