Совершенно несекретно. Почему между владельцем и управляющим апартами не должно быть тайн
Карина Шальнова, директор управляющей компании RBI PM (входит в Группу RBI), объяснила «Новому проспекту», как работают средства покупателей апартаментов и зачем управляющий апарт-отелем должен показывать собственникам все данные по бронированию и эксплуатации их недвижимости.
Владельцы индивидуальных инвестиционных счетов, да и все инвесторы, которые играют на бирже, уже привыкли к тому, что могут контролировать инвестиционный портфель «24 на 7» в собственном смартфоне. Для этого есть десятки мобильных приложений.
А что, если в вашем портфеле квадратные метры? Ведь недвижимость многие традиционно считают таким же эффективным и при этом более надежным способом сохранения и преумножения капитала. А такой инвестиционный инструмент как сервисные апартаменты, вообще переживает бум даже в коронакризис. Но насколько эта отрасль готова удовлетворить запрос клиента на прозрачность и почему она пока отстает от других сфер в этом вопросе?
Много будешь знать…
Компания, которую я возглавляю, управляет сетью апарт-отелей ARTSTUDIO. Апартаменты — это нежилые помещения, которые приобретают инвесторы с целью сохранения средств и получения пассивного дохода. Мы совмещаем в себе две функции: гостиничного оператора и эксплуатирующей организации. Получая объект в управление, мы занимаемся всем: от оборудования номеров до сдачи их в аренду и предоставления гостиничного сервиса. А собственник ежемесячно получает доход от своей недвижимости. То есть собственник доверяет нам управление своей недвижимостью за комиссию.
На этом рынке принято не раскрывать перед собственником все карты. Считается, что собственник получает доход за период, и этого достаточно. До получения отчёта собственник апартаментов не знает ни по каким ставкам они сдаются, ни какая там текущая загрузка, и потому не может точно спрогнозировать итоговый доход. Согласитесь, не очень удобно. Мы решили изменить ситуацию и выстроить с собственником максимально прозрачные отношения.
Наши коллеги из других управляющих компаний спрашивают: «Зачем вы это делаете? Собственнику это не нужно. Вам же придется быть полностью открытыми, и у вас прибавится куча работы!» Мы не согласны. Сейчас наступило время, когда открытость — один из ключевых экономических показателей. Нам нечего скрывать, мы работаем на максимуме. От того, насколько мы эффективны для собственника, напрямую зависит эффективность и доходность нашей компании. Кроме того, показывая собственнику все данные, мы видим на ежедневной основе дополнительную аналитику по отелю и по каждому апартаменту в частности.
Мы живём в век технологий и мобильных приложений, в котором запрос на прозрачность, доступность и простоту получения информации будет только расти. Поэтому мы потратили не один день совместно с компанией KVADO.ru на создание специального «Личного кабинета инвестора» — первого в своём роде на рынке апарт-отелей.
Честная игра
В каких вещах инвестор хочет быть уверен? Начнём с того, что отель может демонстрировать высокие показатели загрузки, например, только в определённый период года. Доход имеет ярко выраженную сезонность. И в низкий сезон есть неравномерная загрузка. Может ли быть так, что пул номеров конкретного собственника в один месяц был занят (и приносил доход) в среднем 25 дней прошедшего месяца, а в другой — всего 10 дней? В нашем случае — нет, так как мы используем автоматизированного систему уравнительного бронирования. Но собственник хочет быть уверен в этом, и ему интересно знать, как сдавались его номера по сравнению с другими.
Поэтому мы раскрываем для собственников нашего апарт-отеля такие важные показатели, как Occupancy (средняя загрузка номерного фонда за отчетный период), ADR (средняя цена проданных номеров за ночь), RevPAR (средний доход на каждый доступный номер, включая непроданные). Причём инвестору доступны соответствующие цифры не только по его собственным номерам, но и по всем номерам данной категории в отеле (например, все номера Superior), и по всему отелю в целом. Таким образом, сравнивая все три показателя, собственник видит объективную картину работы отеля. Управляющие компании, как правило, не показывают эти данные. Но мы уверены, что в скором времени раскрывать эти показатели станет нормой, и это придется делать всем.
Второй важный момент: так как мы делим расходы на электронные площадки продаж между собственником и УК, то обе стороны заинтересованы в прозрачности данных, и инвестор хочет знать, через какие каналы продаж бронировались его номера: по телефону, через сайт отеля, через популярные сервисы-агрегаторы (например, Booking), через туроператоров и т.д. Это важно, чтобы понимать величину уплаченных комиссий. Изучая эти цифры по своим номерам, он может сравнить их со средней цифрой по категории или по всему отелю. Всё по-честному: ты можешь быть уверен, что процент бронирований через дорогостоящие (с точки зрения комиссии) каналы (тот же Booking) в твоих номерах не выше, чем у других собственников апарт-отеля, что управляющая компания не делает преференций ни для кого из собственников, а обеспечивает справедливый доход для всех.
Волшебная кнопка
И, наконец, третий решающий фактор, который убедил нас создать приложение для собственников. Люди привыкли всё делать одним нажатием кнопки смартфона: заказывать еду или такси, записываться к врачу или оплачивать услуги. Никому не хочется возиться с бумажными документами. Наш ежемесячный «отчёт агента», то есть отчёт управляющей компании перед собственником о доходах, мы тоже размещаем в личном кабинете. В нем содержатся данные о бронированиях по конкретному номеру, о всех расходах на обслуживание, о полагающейся инвестору выплате. Этот документ можно не просто просмотреть на экране компьютера, а ещё и согласовать или отклонить — тоже онлайн. (Отклонение означает, что инвестор ждёт пояснений от управляющей компании, и в течение нескольких часов ему перезвонит персональный менеджер.)
После 6 месяцев работы «Личного кабинета инвестора» 89% собственников стали активными пользователями нового продукта. До появления уникальной «надстройки» для инвесторов личный кабинет тоже был, но предусматривал только стандартный базовый функционал ЖКХ: оплата квитанций, подача показаний счётчиков и т.д. Так вот с момента запуска «инвестиционной» составляющей «Личного кабинета инвестора» его посещаемость выросла в 3 раза. И это лучшее доказательство того, что люди ценят открытость, доступность информации и мобильность. Иначе зачем бы они сюда заходили? Не исключаю, что уже в ближайшем будущем вся отрасль сервисных апартаментов преодолеет свой консерватизм и будет идти в ногу со временем.
