Солидарная ответственность: куда дольщику податься?

Не так давно один из застройщиков Петербурга, одновременно возводивший несколько многоквартирных домов, принял решение о реорганизации в форме выделения. Его активы, прежде всего права на земельные участки и строящиеся объекты, были разделены. К «новому» застройщику перешли также обязательства по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении соответствующего строящегося объекта. В результате проведенной реорганизации каждая из компаний стала отвечать за строительство многоквартирного дома на отдельном земельном участке.

Однако впоследствии, несмотря на проведенную реорганизацию и передачу прав и обязанностей выделенной компании по передаточному акту, «старый» (первоначальный) застройщик был привлечен к ответственности за нарушение «новым» застройщиком обязательств по передаче квартир перед его дольщиками.

Позиция дольщиков, обращающихся в суд с исками о неустойке в связи с просрочкой передачи квартир «новым» застройщиком, вполне понятна – указать как можно больше ответчиков (и «старого» застройщика, с которым изначально был заключен ДДУ, и «нового»), а суд разберется, с кого взыскать.

Суды трех инстанций общей юрисдикции в Петербурге занимают абсолютно разные позиции при рассмотрении данных споров. Однако в тех случаях, когда застройщики привлекаются к солидарной ответственности, первоначальный застройщик намерен обжаловать такие незаконные судебные решения вплоть до Верховного суда РФ.

На разных стадиях защиты прав первоначальному застройщику пришлось столкнуться с тем, что суды первой и второй инстанции неправильно квалифицируют сложившиеся правоотношения и применяют не те правовые нормы, которые должны применяться при реорганизации: суды взыскивают неустойку за просрочку передачи квартир со «старого» застройщика, мотивируя свое решение тем, что передачи прав и обязанностей к «новому» застройщику не произошло, так как с дольщиком не было заключено дополнительного соглашения о смене застройщика. Соответственно, по мнению судов, никакой реорганизации не произошло.

По результатам обжалования подобных судебных решений кассационная инстанция скорректировала позицию нижестоящих судов, указав, что согласия дольщика не требуется, поскольку переход прав и обязанностей происходит в силу закона по передаточному акту в результате реорганизации. Соответствующие судебные акты были отменены и направлены на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

В ходе повторного рассмотрения апелляционная инстанция заняла новую позицию – о солидарном взыскании неустойки с обоих застройщиков, мотивировав свое решение тем, что передаточный акт не позволяет однозначно определить, передал ли «старый» застройщик обязательства по ДДУ «новому» застройщику. При этом неоднозначность, по мнению суда, заключается в том, что в передаточном акте указано только количество передаваемых ДДУ, но не расшифрованы основания долга (реквизиты договора) и сумма (цена квартиры). Эти апелляционные определения были вновь обжалованы первоначальным застройщиком в кассационную инстанцию.

Позиция заявителя основана на том, что, привлекая обоих застройщиков к солидарной ответственности, Горсуд дает неверное толкование положениям Гражданского кодекса РФ о правопреемстве, устанавливающим основания для солидарной ответственности правопредшественника и правопреемника, а также не учитывает специфику отношений сторон по Закону 214-ФЗ о долевом строительстве. Закон не предусматривает специальных требований к форме передаточного акта, а равно не требует указания на реквизиты каждого передаваемого договора.

Кроме того, по закону 214-ФЗ в отношении одного объекта не может существовать несколько застройщиков, если к правопреемнику перешел земельный участок со строящимся объектом долевого строительства, переданы договоры участия в долевом строительстве, а также «новым» застройщиком внесены изменения в разрешение на строительство.

Все указанные условия были соблюдены первоначальным застройщиком и выделенной компанией. Следовательно, никакой неопределенности и недобросовестности в распределении прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве между «старым» застройщиком и «новым» не существует.

В настоящее время кассационная инстанция рассматривает жалобу первоначального застройщика на привлечение его к солидарной ответственности вместе с выделенной компанией. К сожалению, ситуация складывается так, что за незаконные судебные решения платят дольщики «старого» застройщика, поскольку счета последнего в связи с неисполнением судебных актов арестованы, возможность вести хозяйственную деятельность – платить подрядчикам и поставщикам - практически отсутствует, сроки передачи квартир, соответственно, сдвигаются.