Экономическая ситуация в стране сильно ударила по всем сегментам недвижимости и значительно сократила горизонт планирования. Участники рынка считают, что турбулентность несет в себе не только риски, но и открывает новые возможности. Как можно смягчить последствия кризиса, а иногда даже выиграть, читайте в подборке мнений «Нового проспекта».
Александр Ольховский, гендиректор ООО «ВТБ Девелопмент»:
— Мы находимся в чрезвычайно сложной ситуации с высокой степенью неопределенности. В этом случае нет однозначных ниш, в которые можно инвестировать безоглядно и бездумно. При этом в каждом из направлений существуют отдельно взятые проекты и идеи, представляющие интерес. Правильная стратегия — ставить на своих людей, команду, которая сможет найти лучшие решения в каждом проекте. Это важное качество для любой компании, желающей пережить сложные времена. Но если у вас нет такой возможности, то дальше возникает вопрос отдельно взятых проектов, требующих объективного анализа.
В сложных ситуациях нельзя огульно говорить о тех или иных активах за исключением золота, которое я не люблю. Это мертвый актив: на него ставят только в том случае, когда уверены, что завтра будет всё плохо. Стратегия выживать, сохраняя и зарабатывая, лучше всего отвечает картине, которая есть на сегодняшний день. Что будет происходить дальше, сказать сложно. Понимать и прогнозировать в прямом смысле слова я перестал 2 года назад.
Александр Басалыгин, совладелец компании BS Art Development Group:
— Чтобы обеспечить высокую доходность, надо что-то очень дешево купить. Сейчас для этого отличное время: люди бегут из России, пытаясь продать активы, пока не отняли. Госкомпании, чтобы не показывать убыток, продают дешево какой-нибудь большой имущественный комплекс, и в итоге в отчетах у них всё складывается. Также есть много людей, которые просто разоряются.
Когда ты что-то дешево купил, то уже выиграл, а если добавить в объект концепцию, разместив в нем коворкинг, креативное пространство или фуд-холл, то становится вообще замечательно.
Однако негативно влияют на доходность недвижимости растущие цены на строительные материалы и неменяющаяся арендная ставка. К тому же государство активно помогает рынку жилья, но не коммерческой недвижимости.
Дмитрий Абрамов, гендиректор УК инвестфонда Jensen Group:
— Приобретение объектов сдерживает новая кадастровая оценка недвижимости и предстоящее увеличение налога на имущество. Наш опыт и общение с коллегами по рынку офисной и торговой недвижимости показал, что рост налога в следующем году будет сопоставим с капитальными затратами на ремонт. И многие не знают, как соблюдать банковские ковенанты одновременно с проведением работ и необходимостью платить десятки или сотни миллионов рублей в зависимости от пакета недвижимости. Мы тоже занимаемся оспариванием кадастровой оценки, потому что у нас есть здания, по которым срок службы указан 250–300 лет, хотя эти объекты сами по себе не новые. Кроме того, подвалы и последние этажи считаются по тем же коэффициентам, что и первые. Особенно подобный подход удивляет в ретейле. Если не получится оспорить оценку, то мы пойдем в суд, потому что не видим для нее оснований.
Другим барьером являются ставки финансирования, поэтому предпосылками для новых приобретений являются цена и идея, когда из сарая можно сделать прекрасный проект. Если же говорить о текущих объектах, то основной потенциал роста доходности связан с ротацией арендаторов на более успешных. В торговом сегменте фактически всех уже перевели не только на фиксированную ставку, но и на процент от товарооборота. Этим летом мы получили рекордные доплаты, что говорит о правильном подборе пула арендаторов и обновлении объектов. Большое внимание уделяется затратам, в том числе возмещению коммунальных расходов. Раньше они не были так сильно заметны, и многие включали их в арендную ставку, но теперь настало время возвращаться к triple net (предполагает отдельную оплату НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. — Прим. «НП»). Коммунальные расходы и еще более незаметные отчисления, например штрафы от Водоканала за загрязнение канализации, в конечном счете могут очень сильно повлиять на результат.
Алексей Фурсов, основатель сети ресторанов «Евразия» и сети спортклубов Fitness House:
— Сейчас сложилась уникальная ситуация, когда у предпринимателей есть громадное количество рублей, и они бегают с чемоданами денег, пытаясь что-то купить. Но покупать на самом деле нечего. История, когда город долго распродавал свои активы, закончилась, а маленькие объекты с окупаемостью 150 месяцев люди продают за неделю, потому что за ними охотится много желающих. При этом банковские ставки по кредитам составляют 15% и выше годовых, что слабо коррелирует с каким-то бизнесом. Когда ты берешь заем и сдаешь в аренду объект под 7% годовых, то это выглядит как-то странно. Скорее речь идет о сохранении своих средств, когда человек просто боится держать деньги в банке или чиновник, который их наворовал, не хочет хранить их под подушкой. Тогда они берут чемодан с деньгами и идут от страха что-то покупать.
Но бизнес — это совершенно другая история, когда берется какая-то какашка и переделывается в хороший интересный продукт. В этом случае можно говорить не столько о бизнесе в сфере недвижимости, сколько о гениальности какой-то идеи, с которой ты потом получаешь доход, тогда как бизнес в недвижимости предполагает, что ты купил объект и сдаешь в аренду. Но эта деятельность должна биться если не со ставкой кредита, то хотя бы депозита, чего сегодня не найти. Вкладываться в новые проекты или нет — зависит от того, сколько денег лежит под подушкой. Если это 1 млрд рублей, то на него стоит что-то купить, а если есть план на половину этих денег взять кредит в банке, то я бы об этом 20 раз подумал.
Дмитрий Ходкевич, совладелец DVA Group:
— Я с оптимизмом смотрю на рынок девелопмента. У нас достаточно большой опыт, и за год в нашем портфеле есть два объекта в Санкт-Петербурге, а в перспективе их должно быть пять-шесть. Очень активно изучаем рынок Москвы, где с точки зрения административных барьеров ситуация спокойнее. Там можно делать всё немного быстрее, динамичнее, и работают более прозрачные правила. Сейчас мы находимся в сделке по трем объектам на этом рынке, причем одна довольно крупная.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
— Модель поведения инвесторов немного изменилась. Одной из ключевых точек стала реформа эскроу, когда у застройщиков отпала необходимость в привлечении средств дольщиков на самом раннем этапе. В результате ушла стратегия, когда розничные покупатели приобретали любое жилье с надеждой продать перед или после ввода в эксплуатацию, заработав минимум 30%. Но сейчас это нерабочая стратегия, потому что из-за инфляционного удорожания недвижимости речь идет о совсем других деньгах.
В итоге покупатели перешли к стратегии дойной коровы, предполагающей получение дохода от аренды. По нашим объектам довольно неплохая доходность находится на уровне 8–9%. Но, безусловно, мы видим, что события прошлого года обрушили рынок апартаментов в 2 раза. Инвестиции — вещь, требующая определенной стабильности и прогнозируемости в будущем. Все-таки это не спекулятивные вложения, когда ты купил акции, достаточно быстро перепродал их или купил доллары и на скачке курса удачно вышел. Стабильности на рынке апартаментов стало меньше, что привело к сокращению инвестиционного спроса, но всё равно это перспективный сегмент для небольших розничных инвесторов. Все-таки доходность от банальной сдачи в аренду квартиры стремится к нулю из-за того, что стоимость жилья возросла в пару раз за последние несколько лет, а ставка аренды не изменилась.
Также остается возможность инвестировать в стрит-ретейл. На помещения, которые мы продаем, есть большой спрос, но о сроках окупаемости в 10 лет уже никто не говорит. Сейчас прекрасным сроком считается уже 15 лет, а по некоторым объектам окупаемость и в 20 лет не просматривается. В связи с этим можно сказать про еще один тренд — вложения с целью сохранения денег. Кто хотел, уже купил недвижимость в Дубае, поэтому деньги на руках и вкладах несут в недвижимость, которая будет расти в цене.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-АПАРТ» (входит в ГК «БестЪ»):
— Если рассматривать наиболее эффективное использование земельного участка, то на первом месте будет жилье, а если строить его там невозможно, — апарт-отель. Поэтому мы наблюдаем большой интерес со стороны девелоперских компаний с целью реализовать этот продукт.
Так, мы совместно с омским девелопером ГК «Метромолл» запускаем апарт-отель в доме Фурмана на улице Смолячкова, 15–17, под названием Furman 1845 by Avenue Apart. Это 110 четырехзвездных апартаментов. Особенность проекта в том, что это реконструкция здания, которая уже стала выгоднее, чем новое строительство. Завершить проект планируем в III–IV кварталах 2024 года.
На рынке сейчас наиболее заметны два тренда: продажа апартаментов с НДС и рост внутреннего туризма. Санкт-Петербург в этом году показал рекорд, благодаря чему наша доходность в летний сезон выросла в 1,5–2 раза.
При этом к доходности надо подходить профессионально: в моменте она одна, а с учетом капитализации совсем другая. Цена на апартаменты всегда будут расти, потому что с учетом последних изменений себестоимость строительства только увеличивается.
Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию объединения «Строительный трест»:
— К факторам, определяющим влияние на бизнес, последние пару лет относятся в основном новости. Как только Центробанк и Минобороны перестанут дважды в месяц их штамповать, то это будет положительный фактор, а если эта тенденция продолжится, то отрицательный.
Сейчас на какие-то расчеты полагаться нельзя. Точно будет успешен тот, кто радеет и любит свой продукт или услугу, делает их качественными. Это всегда найдет своего покупателя.
По материалам делового завтрака BestBreakfast по инвестициям «О дивный новый мир»
