Шкура неубитого медведя. Рынок стрит-ретейла ждет снижения арендных ставок

Артем Гудченко, исполнительный директор Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ретейла:

— Прошло слишком мало времени, чтобы сложившаяся ситуация привела к освобождению помещений в стрит-ретейле. В стандартном договоре написано, что арендатор должен предупредить собственника о своих планах за 3 месяца, поэтому эффект для рынка коммерческой недвижимости будет отложенным.

Торгово-сервисным предприятиям неизбежно придется договариваться о снижении стоимости аренды с владельцами, поскольку их продажи упадут. Такие обсуждения уже начались. В результате к концу года ставки могут снизиться на 30–50%. Во время предыдущих кризисов наиболее устойчивым сегментом была премиальная коммерческая недвижимость, например в районе Невского проспекта. Но сейчас объекты с высокой ставкой аренды в первую очередь окажутся под ударом. Компромисс с собственниками по помещениям со ставкой аренды 5–10 тыс. рублей в месяц за 1 м2 найти будет сложно в отличие от более дешевых площадок.

Те операторы, которые не смогут договориться с собственниками, будут вынуждены покинуть занимаемые локации. В среднем вакансия в Петербурге сейчас составляет 7–8%, а по итогам года может вырасти до 30%. При этом ожидать изменения структуры арендаторов не приходится, потому что для этого на их место должны прийти другие. Однако появление волны новых инвесторов, которые захотят открыть бизнес на высвобождающихся помещениях, в этом году маловероятно.

Александр Мышинский, совладелец сети "Реалъ":

— Насколько мне известно, никто из оставшихся продовольственных сетей не останавливал программу развития и готов рассматривать интересные варианты. Но массового ухода арендаторов пока не наблюдается, и последствия для рынка стрит-ретейла можно будет оценивать примерно через 2 месяца.

Владельцы помещений тоже оказались заложниками нынешней ситуации. Поэтому мы стараемся относиться к ним с уважением и не душить своих партнеров. Знаю, что "Пятерочка" разослала всем письма с просьбой снизить ставки аренды на 60%, но мне кажется, что это не совсем правильно в нынешней ситуации.

Стрит-ретейл всегда был рынком, куда вкладывались для спокойных и надежных инвестиций. Его доходность составляла около 10%, но сейчас при ставках по кредитам в 20% вкладываться в коммерческую недвижимость вообще нет никакого смысла. Соответственно, количество желающих купить помещения резко сократилось. При этом цена продажи тоже, вероятно, будет падать. Скорее всего, больших сделок в ближайшее время не будет, поскольку горизонт планирования снизился до 1 недели, тогда как раньше это было 3–5 лет. Неопределенность также создает тот факт, что очень многими помещениями владеют люди с двойным гражданством или иностранцы.

Виталий Свидовский, генеральный директор сети "Теремок" в Санкт-Петербурге:

— Мы приостановили все наши проекты по развитию. Закрывать объекты нам бы не хотелось, но если будет падать рентабельность в какой-то точке и мы не будем видеть перспектив роста, то такой вариант не исключен.

Очевидно, что все сейчас замерли в ожидании. Мы не видим всплеска и роста количества новых помещений. Но учитывая, что многие компании приостановили развитие, предложений на рынке наблюдается больше обычного, так как арендодатели медленнее сдают освободившиеся площади.

В текущий ситуации, когда происходит резкий рост цен и снижение рентабельности, развитие возможно только с поддержкой государства. Важны не лозунги, а реальные дела. Реальная помощь — это субсидии и гранты на открытия, налоговые льготы, поддержка производств, которые смогут производить сырье и комплектующие для импортозамещения; совместными усилиями восстановление разрушенных логистических цепочек; пиар отечественных компаний; пересмотр кредитных ставок или льготы по кредитам, так как по текущей ставке брать их невозможно. Также это развитие таких проектов, как "Производительность труда", в который мы вступили в 2021 году. Он дает реальные инструменты по повышению эффективности бизнеса.

Олег Протопопов, директор по развитию Subway Россия:

— Планов по сокращению количества торговых точек у нас нет, однако с расширением бизнеса мы не спешим. За последнее время количество вакантных помещений выросло на 15%, но, несмотря на это, стоимость аренды остается довольно высокой. Собственники площадей пока не готовы снижать ставки, хотя от них съезжают операторы. В центре Петербурга многие собственники годами сдавали помещения проектам с непонятной экономикой, которые быстро закрывались. Но их это не интересовало, поскольку такие арендаторы платили высокую аренду.

Текущая ситуация может оказать оздоровительное воздействие на закоснелый рынок стрит-ретейла. Арендные ставки в России долгое время были раздуты по сравнению не только с развитыми, но и развивающимися странами, что оказывало давление на экономику бизнеса наших франчайзи. Но возможностей покрывать сумасшедшие ставки за счет наценки у наших партнеров нет, а работать в минус или ради бренда никто из них не готов. В условиях отсутствия спроса позиция арендодателей постепенно изменится, и можно будет ожидать движения по цене. В этой ситуации появится возможность занять качественные помещения по адекватной стоимости.

Интерес представляют помещения в густонаселенных спальных районах, поскольку там рестораны демонстрируют хорошие финансовые показатели. Перспективными также являются локации в районе площади Восстания и Дворцовой площади. Для центра характерна сезонность спроса, но в последние несколько лет туристический трафик остается высоким за счет российских туристов, которые заместили иностранных.

Екатерина Лапина, владелица агентства недвижимости Lapina:

— Сейчас идет пересмотр отношений между арендаторами и собственниками помещений, и весь петербургский рынок стрит-ретейла находится в состоянии переговоров. Большинство арендаторов рискуют не получить привычные товары, что повлияет на их объем продаж. Например, 2 недели назад продуктовый ретейл раскидал собственникам помещений "письма счастья" с просьбой снизить ставку арендных платежей на 40–50%. Владельцы в основном идут им навстречу, потому что новых арендаторов на рынке пока нет.

В неоднозначной ситуации оказались арендодатели, сдававшие помещения приостановившим работу зарубежным сетям, таким как McDonald’s, Uniqlo и H&M. Эти бренды обычно заключали долгосрочные договоры аренды без возможности разрыва. В этой ситуации иностранным сетям придется либо продолжать оплачивать аренду, либо получить иски от собственников. Не исключено, что государством будут приняты специальные законодательные акты, где этот вопрос регламентируют. С похожими сложностями владельцы торговых помещений уже сталкивались, когда закрылись сети Spar и "Народная семья" под управлением "Интерторга". Официально компания не расторгла заключенные договоры, но перестала выплачивать аренду, что привело к колоссальным убыткам арендодателей.

Освобождающиеся после ухода иностранных брендов площади могут занять российские дизайнеры, которые сейчас торгуют на маркетплейсах. Раньше им не удавалось конкурировать с такими монстрами, как Zara, с точки зрения цены и ассортимента, но теперь у них появляется окно возможностей. На рынке уже есть команды, которые находятся в поиске дизайнеров и инвесторов для своих проектов. Товары в таких магазинах будет дороже, но они будут лучше отражать привычки и культурный код жителей Петербурга.

Полина Фиофилова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU:

— Горизонт планирования на коммерческом рынке сейчас составляет 2 месяца. На данный момент компании, которые заявили о приостановке работы, не расторгали арендные соглашения. Мы видим, что многие оставили для себя возможность вернуться. Об этом прямо заявили, например, Inditex (владеет Zara, Bershka, Oysho, Pull & Bear, Stradivarius и др. — Прим. "НП"), а также компании из сферы общепита. Поскольку ситуация острая, то конкретики в этом плане нет ни от кого.

Уже сейчас очевидно, что рынок меняется, и претендентов на пустующие помещения довольно много, но делить шкуру неубитого медведя пока еще рано. Поэтому все реальные операции будут тогда, когда станет понятно, ушла компания или нет.

В кризисных условиях всегда в плюсе остаются "продовольственники". Так, высокий интерес наблюдается к помещениям Prisma. Думаю, что как в ситуации со Spar, самые лакомые места быстро найдут новых арендаторов. Некоторые собственники решили пойти по пути деления большой площади на мелкие, так как считают, что такие небольшие объекты легче будет сдать.

Нынешняя ситуация отразится и на ставках — в сторону снижения. Также встает вопрос индексации и того, как ее фиксировать в договорах. Раньше это был стандартный процент: от 5% до 10% или уровень инфляции. Сейчас уровень инфляции такой, что его сложно оставить в документе.

По поводу западных компаний, которые приостановили свою работу, есть мнение, что даже если они решат остаться, то на них будут давить. Уже сейчас мы видим, что компания Nestlé заявила о прекращении поставок продукции за исключением жизненно необходимых товаров, таких как детское питание. Для отечественного бизнеса такое положение дел будет временем роста, так же как время пандемии.