Переход к работе через эскроу-счета — самая обсуждаемая тема в строительной отрасли. Эмоций было море: от шока до глубокой грусти по уходящей эпохе бесплатных кредитов, чем, по сути, являются деньги дольщиков. Будем объективны: негативное последствие у реформы есть. Оно значительное, но оно одно — удорожание себестоимости строительства и конечной цены квадратного метра. На этом всё. Остальные сложности носят характер настройки новых процессов в работе девелоперов и банков. Непростой настройки. Но это рабочий момент.
Профессионалы и журналисты много критиковали инициативу, зачастую упуская из вида главное — причины и задачи реформы.
В 2018 году в России около 34 тыс. дольщиков испытывали проблемы со строительными компаниями: задержки сдачи домов и неисполнение обязательств. Это очень много, сравнимо с населением одного небольшого города. На государственном уровне такой масштаб означает серьезную социальную напряженность и даже опасность.
Оценка статистики в динамике показала, что проблему долгостроев рынок самостоятельно решить не смог и, вероятнее всего, не сможет. Да и система страхования договоров долевого участия оказалась нерабочей. Государственная логика проста: раз рынок не в состоянии сам подкрутить гайки, за ключ берется законотворческая машина со всей присущей ей умеренной эмпатией к бизнесу.
Да, не обойдется без издержек. Однако с позиции законотворцев главное, чтобы система с эскроу-счетами и проектным финансированием в конечном счете защитила дольщиков от рисков. И чтобы рынок стал рынком, а не источником лишней головной боли для властей и дестабилизации социальной сферы.
Для ряда девелоперов эти события действительно стали «чёрным лебедем». Но и понимание, что иначе власти поступить не могли, пришло довольно быстро.
Да, были возражения по срокам реализации реформы. Не так быстро нужно было менять правила игры. Но также надо вспомнить, что министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев — не тот человек, который будет затягивать с аппаратными решениями. Более того, он был назначен именно как фигура, способная проводить реформы эффективно. Поэтому рынок учится играть по новым правилам. И лучше сделать это быстрее.
Не только застройщики оказались недостаточно готовы к реформе. Банки тоже столкнулись с рядом сложностей и необходимостью с нуля и быстро налаживать новые, непривычные для рынка процессы. Выяснилось, что не хватает таких банков. Вероятно, будут снижены требования к рейтингу строителей, на который ориентируются финансисты, открывая эскроу-счета. Нормальная ситуация, ведь на бумаге все овраги не пересчитаешь.
Результат важнее — формируется рынок с безопасной экосистемой для его участников.
Кроме того, по мере становления процессов банковские продукты в виде кредитов будут между собой конкурировать. Для строителей это означает возможность выбирать между их предложениями лучшее, до определенной степени вести переговоры об условиях. Это оставляет девелоперам некоторое пространство для манёвра. И это определённо хорошо.
Закон о «долёвке» (214-ФЗ), безусловно, увёл рынок недвижимости от нестабильности и недорегулированности начала «нулевых». Но он всё же оставался «диковатым». В результате его корректировки процедура покупки жилья становится прозрачнее и на шаг ближе к европейской системе, где развиты так называемые контрактные сбережения. Конечно, там это во многом обусловлено низкими процентными ставками, так что риск вложений в дом на этапе котлована себя не оправдывает. В нашей же экономике дешёвых денег и кредитов пока нет, но это, как мы понимаем, вопросы совсем иного порядка. В любом случае отыгрывать что-то назад было бы некорректно. Мы реализуем модель сокращения рисков. И точка.
Ранее на эту тему:
Татьяна Хоботова: «Больше средств на эскроу-счетах — меньше ставка по кредиту»
Эскроу-счета для всех. Застройщики зря запасались разрешениями на стройки
Наталья Осетрова: «Кто заплатит проценты по эскроу-счетам?»
Круглый стол «НП». Эскроу-счета подтолкнут рынок коммерческой недвижимости
Олег Барков: «Пока рынок будет адаптироваться к переменам, жилье подорожает на 30%»
Партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова и юрист бюро Роман Чистяков поделились с «Новым проспектом» первым опытом сопровождения строительного проекта с использованием эскроу-счетов. Вывод один: за безопасность надо платить, и платить много.
