Фото: Игорь Никитин / Коммерсантъ
Несмотря массовый уход зарубежных компаний из России, за первое полугодие 2022 года петербургские инвесторы охотнее всего вкладывались в офисы. Почему так происходит и как долго сохранится эта тенденция, «Новому проспекту» рассказал руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg Сергей Дуванов.
За последние месяцы многие инвесторы переориентировались с банковских и финансовых секторов на недвижимость. Объем вложений в коммерческий сегмент этого рынка в Петербурге по итогам первого полугодия 2022 года составил более 26 млрд рублей, 53% этой суммы пришлось на офисы. По сравнению с первым полугодием 2021 года инвестиции в офисную недвижимость города выросли на 68%, до 14,25 млрд рублей. Офисный сегмент вышел в лидеры, потому как является наиболее понятным с точки зрения получения дохода и не требует дополнительных вложений.
В структуре инвестиционных сделок доля офисной недвижимости опередила по популярности площадки под девелопмент. Это в том числе может быть связано с высокой базой прошлого года, когда на такие территории пришлось 72% от общего объема вложений. В 2020 году из-за дефицита предложения на рынке первичного жилья застройщики стали активнее приобретать земельные участки, что привело к существенному росту вложений в данный продукт. В этом году ажиотаж спал: в петербургские участки под девелопмент инвестировали в 5 раз меньше — 6,98 млрд рублей, или 26% от общего объема вложений.
Сохранить капитал
Если ранее интерес к офисной недвижимости проявляли профильные инвесторы и компании, то сейчас значительную часть вложений также генерировали и конечные пользователи, рассматривающие недвижимость как способ сохранения части свободных средств. Небольшие игроки рынка, которые не могут позволить себе приобретение бизнес-центра за несколько миллиардов рублей, покупают офисные блоки в строящихся объектах. Их доля в структуре инвестиционных сделок с офисами в первом полугодии 2022 года составила 35%.
Крупнейшей сделкой за 6 месяцев 2022 года стало приобретение частными инвесторами бизнес-центров Trinity Place (7,5-8,5 млрд рублей) и «Электро» (3-3,5 млрд рублей), которые довольно долго экспонировались на рынке. Учитывая, что покупатели этих офисных зданий не являются профессиональными инвесторами в недвижимость, то можно предположить, что целью этой сделки было снижение рисков и фиксация свободных средств в недвижимости.
Что предлагают?
В приспособленных под офисы исторических зданиях чаще всего собственники предпочитают продавать одному покупателю этаж целиком — около 700-1000 м2. Однако есть варианты, когда девелоперы готовы реализовать и половину этажа. Обычно более мелкие помещения предлагают в недавно построенных или строящихся БЦ. Наиболее востребованными являются здания общей площадью около 10 тыс. м2.
При выборе объекта прежде всего стоит обратить внимание на репутацию девелопера и банка-партнера. Стоит также учесть расположение объекта, наличие метро поблизости, якорных арендаторов, ситуацию в соседних конкурентных бизнес-центрах и перспективы развития локации. Нужно внимательно изучить полные коммерческие условия, в том числе эксплуатационные и отделочные расходы, наличие парковки, процент вакансии здания в случае вторичной продажи, а также результаты технической и юридической экспертизы. Наиболее выгодно инвестировать в объект на этапе, когда девелопер получил разрешительную документацию, финансирование и определился с генподрядчиком.
Доходность и риск
В случае приобретения офиса для сдачи в аренду его доходность составит около 6% годовых при арендной ставке до 1,5 тыс. рублей за 1 м². Но ставка аренды — гибкая величина, зависящая от того, когда сдается офис и готов ли собственник вкладываться в его усовершенствование. Конечно, указанная доходность не учитывает налогообложение инвестора и стоимость кредита. При использовании заёмных средств доходность будет заметно ниже.
Сейчас популярностью пользуется приобретение блоков под нужды собственного бизнеса: некоторые компании увеличили прибыль за прошедшие пару лет и таким образом сохраняют свободные средства. Учитывая нестабильность на финансовых рынках, вложения в офисную недвижимость для компаний с устойчивым финансовым положением — отличный вариант.
Но не стоит забывать о рисках, особенно принимая решение о покупке невостребованного на рынке объекта. Это в первую очередь касается исторических зданий в неудовлетворительном состоянии и офисных блоков в бизнес-центрах с неудачным расположением.
Стабильная недвижимость
Если неопределенность сохранится, то вложения в недвижимость останутся основным средством сохранения капитала и диверсификации портфеля. Независимо от ситуации на фондовом рынке и международной обстановки, недвижимость остается реальным активом с минимальными рисками блокировок и инфраструктурных ограничений. И компании, которые сейчас вкладывают в объекты недвижимости, действуют дальновидно, поскольку такая стратегия проверена временем и демонстрирует устойчивость десятилетиями.
Офисы будут востребованы у инвесторов в 2022 году, так как в условиях текущей неопределенности строить новые объекты слишком рискованно. По мере роста экономики доля сделок с офисной недвижимостью снизится и вернется к значениям 2018-2019 года.
