Рынок проблемных активов сегодня очень вырос
Новый проспект
Мнения

Рынок проблемных активов сегодня очень вырос

Прочитано: 301
Рынок проблемных активов сегодня очень вырос

За последние годы отношение к активам, продающимся в рамках процедур банкротства, постепенно изменилась в лучшую сторону. Еще пять-шесть лет назад, когда два равноценных объекта продавались — один на банкротных торгах, а другой на открытом рынке — они никак не могли продаваться за одну цену. К «банкротному» относились исключительно как к проблемному, и без существенного дисконта его реализовать было практически нереально. Но сегодня проблемные активы — это уже сформировавшийся  и инвестиционно-привлекательный рынок, который можно и нужно анализировать, чем мы с вами сейчас и займемся. 

Рынок проблемных активов сегодня очень вырос: это и необходимость погашения задолженности перед банками, которые получили в свое управление море непрофильного имущества и стремятся от него избавиться не в ущерб себе. Плюс политика Банка России, который чистит рынок банковских услуг от недобросовестных игроков: многочисленные банкротства банков вываливают на рынок огромное количество их активов. 

У нас в Российском аукционном доме сегодня основной блок работы по активам финансовых организаций  — это реализация активов Агентства по страхованию вкладов. На реализацию по данному направлению  нам передано имущество на сумму более 500 млрд рублей.  Могу без ложной скромности сказать, что продавать банкротное имущество мы умеем: у нас на этом блоке работают специалисты, которые готовят объекты к торгам точно так же, как готовят к продаже активы на открытом рынке. Это приводит к оптимально быстрой продаже, причем, нередко цена поднимается выше начальной. 

Какие проблемы возникают при продаже? Во-первых, конечно, качество активов. Например, когда берете что-то в залог, проверяйте его состояние, потому что очень вероятно, что вам придется это потом продавать. Цена актива. Если вы оцените «Ладу Калину» по цене «Мерседеса», она едва ли будет продана. Давайте будем реалистами. И время продажи: любой «Мерседес», если он будет стоять годами, может превратиться в «Ладу Калину». Многие кредиторы, в основном банки, хотят продать залог так, чтобы компенсировать все потери, но зачастую это все-таки невозможно. 

У нас был такой классический кейс: было взято обеспечение, объект недвижимости, находившийся на земельном участке, взятом в аренду у города. Причем, договор аренды был заключен не с самим должником, а с третьим лицом. Соответственно, арендные обязательства не исполнялись, договор был расторгнут, и здание, которое де-юре не было объектом недвижимости и которое на тот момент продавалось у нас на торгах за 26 млн рублей, было снесено. 

Такие ситуации бывают часто и до и после продажи: у нас были в практике ситуации, когда объект продавался, покупатель приходил — а там все вынесено, стекла выбиты и ветер гуляет. Бывают злоупотребления, и бороться с ними довольно сложно, мы же исходим из презумпции добросовестности всех сторон торгов. 

Наконец, есть такой фактор успешной продажи как время. Я часто привожу в пример такой кейс: мы продавали актив — это был залог Сбербанка, земельный участок на ул. Крыленко. Оценщик оценивал его как пятно под жилую застройку, но в мечтах, потому что в Генплане там были складские объекты. В итоге мы продавали его 2,5 года, в итоге рядом другие застройщики возвели объекты, квартиры раскупили, и до сих пор участок не застроенный. 

Часто цена формируется не для продажи, а для того, чтобы а) минимизировать вопросы от контролирующих органов, б) заложить в цену все свои расходы. У нас был недавно кейс, в отчете об оценке пакет акций был оценен в 1 рубль, а пришлось нам продавать по балансовой стоимости — за 197 млн рублей. 

Однако это все-таки частные случаи, а в большинстве своем проблемные активы при всех своих особенностях продаются неплохо. Мы долго работали над изменением отношения к ним рынка, и, мне кажется, сумели его переломить.

В чем привлекательность проблемных активов? Во-первых, цена. На открытом рынке нередка позиция: «продаем максимально дорого и максимально долго». В процедуре банкротства есть некая динамика: 25 рабочих дней первые торги, 25 — вторые, и публичное предложение. И инвестор может не дождаться той привлекательной цены, за которой он купит актив. Уникальность: мы понимаем, что, владея помещением на красной линии, где всегда есть денежный поток, продавать его не будете. У покупателя есть шанс купить этот актив только в рамках процедуры банкротства, когда лицо не определяет: продавать или нет. И естественно, не заюзанность на рынке: активы продаются в сжатые сроки. 


Российский аукционный дом банкротные торги сделки Дью-Дилидженс
Читайте также по теме
Уже полтора месяца российский рынок слияний и поглощений адаптируется к новым правилам игры. Игроки поделены на дружественные и недружественные стороны, и сделки купли-продажи бизнеса с участием последних существенно усложнились. С какими сложностями могут столкнуться и покупатели, и продавцы таких активов, выяснял «Новый проспект».
Россию вслед за ковидом накрыло волной банкротств, а 2021 год уже стал рекордсменом по числу обанкротившихся граждан. «Новый проспект» на примере петербуржцев рассказывает, что интересного можно найти в конкурсных массах.
Новым владельцем дома на набережной канала Грибоедова, 24А, больше известного в Петербурге как здание железнодорожных касс, стал стратегический инвестор города, гостиничный девелопер АО «СЗ «Отель Введенский». Аналитики уверены, что уже следующей весной в здании касс появится отель высокого класса.

HeadHunter: у 14% сотрудников из петербургских компаний до конца года уменьшатся зарплаты
26.04.2022
Гей-пропаганда обошлась TikTok в 2 млн рублей
26.04.2022
Россию лишили права принять чемпионат мира по хоккею 2023 года
26.04.2022
В России завели первое уголовное дело на депутатов из-за "фейков" о войне
26.04.2022
Польша отказалась платить за российский газ в рублях
26.04.2022
Суд назначил первый штраф за неудаление информации на "Википедии" о действиях российских военных на Украине
26.04.2022
Все магазины OBI откроются до конца майских праздников
26.04.2022
Аналитики спрогнозировали восстановление экономики России после санкций за 10 лет
26.04.2022
Путин наградил званием "Героя России" депутата Делимханова
26.04.2022
Valio заявил о продаже российского производства. Покупатель специализируется на колбасе
26.04.2022
Петербург сохранил лидерство по числу выявленных случаев коронавируса за сутки. По стране резкий рост госпитализаций
26.04.2022
Еще два взрыва в Приднестровье. Взорваны антенны, которые транслировали российское радио
26.04.2022
В Москве обыски в муниципальном совете. Накануне там критиковали "спецоперацию"
26.04.2022
В России могут отменить прямые выборы губернаторов
26.04.2022
В ООН сообщили о резком росте случаев гибели гражданских лиц на Украине
25.04.2022
Президент Владимир Путин объявил десятилетие науки и технологий
25.04.2022
На майские праздники РЖД запустит дополнительные поезда между Петербургом и Москвой
25.04.2022
В Петербурге построят новый съезд с Дачного проспекта для борьбы с заторами
25.04.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки