За последние годы отношение к активам, продающимся в рамках процедур банкротства, постепенно изменилась в лучшую сторону. Еще пять-шесть лет назад, когда два равноценных объекта продавались — один на банкротных торгах, а другой на открытом рынке — они никак не могли продаваться за одну цену. К «банкротному» относились исключительно как к проблемному, и без существенного дисконта его реализовать было практически нереально. Но сегодня проблемные активы — это уже сформировавшийся и инвестиционно-привлекательный рынок, который можно и нужно анализировать, чем мы с вами сейчас и займемся.
Рынок проблемных активов сегодня очень вырос: это и необходимость погашения задолженности перед банками, которые получили в свое управление море непрофильного имущества и стремятся от него избавиться не в ущерб себе. Плюс политика Банка России, который чистит рынок банковских услуг от недобросовестных игроков: многочисленные банкротства банков вываливают на рынок огромное количество их активов.
У нас в Российском аукционном доме сегодня основной блок работы по активам финансовых организаций — это реализация активов Агентства по страхованию вкладов. На реализацию по данному направлению нам передано имущество на сумму более 500 млрд рублей. Могу без ложной скромности сказать, что продавать банкротное имущество мы умеем: у нас на этом блоке работают специалисты, которые готовят объекты к торгам точно так же, как готовят к продаже активы на открытом рынке. Это приводит к оптимально быстрой продаже, причем, нередко цена поднимается выше начальной.
Какие проблемы возникают при продаже? Во-первых, конечно, качество активов. Например, когда берете что-то в залог, проверяйте его состояние, потому что очень вероятно, что вам придется это потом продавать. Цена актива. Если вы оцените «Ладу Калину» по цене «Мерседеса», она едва ли будет продана. Давайте будем реалистами. И время продажи: любой «Мерседес», если он будет стоять годами, может превратиться в «Ладу Калину». Многие кредиторы, в основном банки, хотят продать залог так, чтобы компенсировать все потери, но зачастую это все-таки невозможно.
У нас был такой классический кейс: было взято обеспечение, объект недвижимости, находившийся на земельном участке, взятом в аренду у города. Причем, договор аренды был заключен не с самим должником, а с третьим лицом. Соответственно, арендные обязательства не исполнялись, договор был расторгнут, и здание, которое де-юре не было объектом недвижимости и которое на тот момент продавалось у нас на торгах за 26 млн рублей, было снесено.
Такие ситуации бывают часто и до и после продажи: у нас были в практике ситуации, когда объект продавался, покупатель приходил — а там все вынесено, стекла выбиты и ветер гуляет. Бывают злоупотребления, и бороться с ними довольно сложно, мы же исходим из презумпции добросовестности всех сторон торгов.
Наконец, есть такой фактор успешной продажи как время. Я часто привожу в пример такой кейс: мы продавали актив — это был залог Сбербанка, земельный участок на ул. Крыленко. Оценщик оценивал его как пятно под жилую застройку, но в мечтах, потому что в Генплане там были складские объекты. В итоге мы продавали его 2,5 года, в итоге рядом другие застройщики возвели объекты, квартиры раскупили, и до сих пор участок не застроенный.
Часто цена формируется не для продажи, а для того, чтобы а) минимизировать вопросы от контролирующих органов, б) заложить в цену все свои расходы. У нас был недавно кейс, в отчете об оценке пакет акций был оценен в 1 рубль, а пришлось нам продавать по балансовой стоимости — за 197 млн рублей.
Однако это все-таки частные случаи, а в большинстве своем проблемные активы при всех своих особенностях продаются неплохо. Мы долго работали над изменением отношения к ним рынка, и, мне кажется, сумели его переломить.
В чем привлекательность проблемных активов? Во-первых, цена. На открытом рынке нередка позиция: «продаем максимально дорого и максимально долго». В процедуре банкротства есть некая динамика: 25 рабочих дней первые торги, 25 — вторые, и публичное предложение. И инвестор может не дождаться той привлекательной цены, за которой он купит актив. Уникальность: мы понимаем, что, владея помещением на красной линии, где всегда есть денежный поток, продавать его не будете. У покупателя есть шанс купить этот актив только в рамках процедуры банкротства, когда лицо не определяет: продавать или нет. И естественно, не заюзанность на рынке: активы продаются в сжатые сроки.
