Рынок проблемных активов сегодня очень вырос
Новый проспект
Мнения

Рынок проблемных активов сегодня очень вырос

Прочитано: 468
Рынок проблемных активов сегодня очень вырос

За последние годы отношение к активам, продающимся в рамках процедур банкротства, постепенно изменилась в лучшую сторону. Еще пять-шесть лет назад, когда два равноценных объекта продавались — один на банкротных торгах, а другой на открытом рынке — они никак не могли продаваться за одну цену. К «банкротному» относились исключительно как к проблемному, и без существенного дисконта его реализовать было практически нереально. Но сегодня проблемные активы — это уже сформировавшийся  и инвестиционно-привлекательный рынок, который можно и нужно анализировать, чем мы с вами сейчас и займемся. 

Рынок проблемных активов сегодня очень вырос: это и необходимость погашения задолженности перед банками, которые получили в свое управление море непрофильного имущества и стремятся от него избавиться не в ущерб себе. Плюс политика Банка России, который чистит рынок банковских услуг от недобросовестных игроков: многочисленные банкротства банков вываливают на рынок огромное количество их активов. 

У нас в Российском аукционном доме сегодня основной блок работы по активам финансовых организаций  — это реализация активов Агентства по страхованию вкладов. На реализацию по данному направлению  нам передано имущество на сумму более 500 млрд рублей.  Могу без ложной скромности сказать, что продавать банкротное имущество мы умеем: у нас на этом блоке работают специалисты, которые готовят объекты к торгам точно так же, как готовят к продаже активы на открытом рынке. Это приводит к оптимально быстрой продаже, причем, нередко цена поднимается выше начальной. 

Какие проблемы возникают при продаже? Во-первых, конечно, качество активов. Например, когда берете что-то в залог, проверяйте его состояние, потому что очень вероятно, что вам придется это потом продавать. Цена актива. Если вы оцените «Ладу Калину» по цене «Мерседеса», она едва ли будет продана. Давайте будем реалистами. И время продажи: любой «Мерседес», если он будет стоять годами, может превратиться в «Ладу Калину». Многие кредиторы, в основном банки, хотят продать залог так, чтобы компенсировать все потери, но зачастую это все-таки невозможно. 

У нас был такой классический кейс: было взято обеспечение, объект недвижимости, находившийся на земельном участке, взятом в аренду у города. Причем, договор аренды был заключен не с самим должником, а с третьим лицом. Соответственно, арендные обязательства не исполнялись, договор был расторгнут, и здание, которое де-юре не было объектом недвижимости и которое на тот момент продавалось у нас на торгах за 26 млн рублей, было снесено. 

Такие ситуации бывают часто и до и после продажи: у нас были в практике ситуации, когда объект продавался, покупатель приходил — а там все вынесено, стекла выбиты и ветер гуляет. Бывают злоупотребления, и бороться с ними довольно сложно, мы же исходим из презумпции добросовестности всех сторон торгов. 

Наконец, есть такой фактор успешной продажи как время. Я часто привожу в пример такой кейс: мы продавали актив — это был залог Сбербанка, земельный участок на ул. Крыленко. Оценщик оценивал его как пятно под жилую застройку, но в мечтах, потому что в Генплане там были складские объекты. В итоге мы продавали его 2,5 года, в итоге рядом другие застройщики возвели объекты, квартиры раскупили, и до сих пор участок не застроенный. 

Часто цена формируется не для продажи, а для того, чтобы а) минимизировать вопросы от контролирующих органов, б) заложить в цену все свои расходы. У нас был недавно кейс, в отчете об оценке пакет акций был оценен в 1 рубль, а пришлось нам продавать по балансовой стоимости — за 197 млн рублей. 

Однако это все-таки частные случаи, а в большинстве своем проблемные активы при всех своих особенностях продаются неплохо. Мы долго работали над изменением отношения к ним рынка, и, мне кажется, сумели его переломить.

В чем привлекательность проблемных активов? Во-первых, цена. На открытом рынке нередка позиция: «продаем максимально дорого и максимально долго». В процедуре банкротства есть некая динамика: 25 рабочих дней первые торги, 25 — вторые, и публичное предложение. И инвестор может не дождаться той привлекательной цены, за которой он купит актив. Уникальность: мы понимаем, что, владея помещением на красной линии, где всегда есть денежный поток, продавать его не будете. У покупателя есть шанс купить этот актив только в рамках процедуры банкротства, когда лицо не определяет: продавать или нет. И естественно, не заюзанность на рынке: активы продаются в сжатые сроки. 


Российский аукционный дом банкротные торги сделки Дью-Дилидженс
Читайте также по теме
Отечественный лесопромышленный сектор ждет лавина сделок по слиянию и поглощению. Эксперты уверены, что небольшие компании активно будут вливаться в крупные холдинги. Потому что в одиночку выживать сегодня все труднее. Как и почему это будет происходить, разбирался «Новый проспект».
Весной 2023 года личные данные из ЕГРН закроют. Сейчас выписки из реестра помогают проверять недвижимость перед покупкой. Отсутствие этой информации в открытом доступе может осложнить проверку чистоты сделок на вторичном рынке, считают опрошенные «Новым проспектом» эксперты.
Второй по величине автохолдинг Петербурга, «Максимум», может сменить владельца. Петербургские автодилеры и непрофильные игроки изучают возможность покупки его бизнеса. Но время для сделок сейчас не совсем подходящее.

С рынка Петербурга уйдет комбинат питания Евгения Пригожина
24.05.2024
Территорию тюрьмы «Кресты» перед продажей разделят на 8 участков
24.05.2024
За прошлый год в России было продано более 20 тыс. франшиз, из них лишь 8% - от иностранных компаний
24.05.2024
В Петербурге спрос на IT-ипотеку за год вырос в три раза и достиг 12,5% от общего объема
24.05.2024
Рабочую пятницу для российских женщин могут сократить на пару часов
24.05.2024
Эстонская компания Betoneks "списала с баланса" петербургское предприятие
23.05.2024
Исторический особняк на Садовой улице не смогли продать
23.05.2024
Градостроительный совет Ленобласти рекомендовал внести изменения в мастер-план развития Новосаратовки
23.05.2024
В Петербурге в День города не будет салюта
23.05.2024
Власти Ленобласти планируют построить развязку КАД в районе поселка Новоселье
23.05.2024
Петербург и Ленобласть вошли в российский топ-5 по развитию механизмов ГЧП
23.05.2024
Градсовет Ленобласти отправил на доработку изменения в генплан застройки поселка Новоселье
23.05.2024
Кредитный рейтинг Setl Group от АКРА подтвержден на уровне A(RU)
23.05.2024
Владимир Путин подписал указ о возможности изъятия американских активов
23.05.2024
Сроки сдачи ТРК "Голливуд" в Петербурге перенесли на 2025 год
23.05.2024
Замглавы Генштаба ВС РФ арестовали на два месяца по делу о крупной взятке
23.05.2024
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки