Рынки апарт-отелей Москвы и Петербурга развиваются по-разному. Если в Москве в III квартале этого года в предложении было 10,8 тыс. апартаментов в 117 комплексах (на 1 тыс. больше, чем кварталом ранее), то в Петербурге за тот же период было представлено 5,9 тыс. апартаментов в 44 комплексах (прирост — почти 1,5 тыс. апартов квартал к кварталу). Но сертифицированных, имеющих «звезды» апарт-отелей в Москве меньше — всего 4 проекта против 12 проектов в Петербурге. При этом доля апартаментов, которые сдаются в аренду, в Петербурге составляет 62% от общего числа, а в Москве только 6%, а все остальное — псевдожилье. И спрос на апартаменты в Петербурге растет значительно активней, чем в столице: в III квартале 2018 года в нашем городе он вырос в 1,8 раза по сравнению с III кварталом 2017 года. В сравнении со II кварталом 2018 года спрос увеличился на 7,4%, достигнув 935 сделок, а в Москве за тот же период увеличился только на 3% до 1884 сделок.
Так что по всем параметрам рынок апарт-отелей Петербурга развивается динамичней столичного.
И развитие это, в отличие от Москвы, происходит в направлении инвестиционного продукта, который по своим характеристикам значительно ближе к классическим гостиницам, чем к обычному жилью.
Инвесторы, которые вкладывают деньги в апартаменты, чтобы потом получать доход, как правило, индивидуальные предприниматели, которые отчитываются по упрощенной системе налогообложения. Физлиц, которые должны платить налог на имущество, среди них единицы. Поэтому идея об освобождении гостиниц от налога на имущество, которую власти Петербурга на днях не поддержали, для нашего города не очень актуальна. Я даже соглашусь с нашими чиновниками: не надо отказываться от налога на имущество в апартах, потому что в этом случае госбюджет потеряет значительные поступления от псевдожилья в той же Москве.
Вообще, на рынке апартаментов много спорных моментов. Дело в том, что сегмент молодой — он существует только с 2011 года. Поэтому даже по ключевому вопросу — что же такое апарт-отель, жилье или гостиница? — до сих пор нет единого мнения. Изначально, пока люди не поняли, что такое апартаменты, такие проекты проще было продавать как псевдожилье (в этом названии хотя бы фигурировало слово «жилье», которое могло сориентировать потребителя). Но со временем стало понятно, что это не жилье, а особый инвестиционный продукт, которым в интересах большого числа собственников управляет специально созданный оператор, как на рынке отелей. Например, в наших новых проектах 100% покупателей апартаментов — это инвесторы. И если приходят люди, которые желают купить апарты для проживания, мы объясняем им, что наш проект для них не подходит. Этот вопрос регулируется на уровне концепции проекта и фиксируется в договоре с инвестором. Даже реклама комплекса апарт-отеля выглядит иначе, чем реклама жилого комплекса. Потому что это разный продукт: мы продаем не квартиры, а денежный поток и доходность от управления недвижимостью.
Но путаница в терминах и отсутствие четкой юридической классификации привели к тому, что на рынке стали возникать разные маркетинговые названия апарт-отелей, и это еще сильнее запутало и покупателей, и девелоперов, и чиновников, и даже законодателей. Стали возникать темы с социальной нагрузкой на застройщиков апарт-отелей, со статусом проживающих в апартаментах людей, с их регистрацией и т.д. К слову, в регистрации обитателям апарт-отелей в Петербурге, как правило, отказывают. Некоторые пытаются эти отказы оспаривать в судах. Но обычно проигрывают.
Власти Петербурга попытались разграничить апарт-отели и псевдожилье по такому формальному признаку, как наличие кухни. Но тут тоже не все так просто.
В Европе, например, много гостиниц с кухнями. Но это всего лишь удобство (не более того), наличие которого не превращает гостиницу в полноценное жилье. Тем более, что многие кухни в отелях — это небольшие кухонные уголки с микроволновкой, раковиной и посудомойкой, а не полноценные зоны для приготовления пищи. Так что вопрос спорный.
На мой взгляд, смотреть надо на наличие сертифицированной УК, с которой каждый собственник апартаментов заключает агентский договор на сдачу недвижимости в аренду. В идеале она должна быть везде и должна полностью контролировать объект и нести за него ответственность, как в настоящей гостинице (к слову, там, где такие УК уже есть, они берут 20-25%, куда входит комиссия систем бронирования, — не так дорого за профессиональное управление). Если такая УК есть, это апарт-отель. Если нет — псевдожилье. Но на уровне закона это не прописано. И собственники апартаментов сейчас могут делать со своим имуществом все, что угодно. Регламенты проживания, посещения, сдачи недвижимости, которые четко работают в апарт-отелях Европы, у нас не действуют. Накладывает отпечаток и менталитет. Люди в Европе не стремятся жить в своей собственности. А для русского человека собственность очень важна. Из-за этого у нас буксует развитие доходных домов с долгосрочной арендой.
Но я надеюсь, что законодательство у нас изменится. И мы все-таки придем к ситуации, когда апарт-отелем будет управлять одна комапния, то есть к типичному гостиничному формату. Также хочется верить, что апарт-отели будут развивать социальный маркетинг и больше думать о своих гостях. Что они будут помнить, что работают на туристическом рынке и не конкурируют с жильем. Без этого мы получим кучу апарт-отелей, которые будут только сбивать ценник нормальным гостинцам, что уже и происходит. А мы все-таки за здоровую конкуренцию.
