Россияне познали Восток. Почему соотечественники скупают недвижимость в Дубае

Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International:

— Дубай — одно из самых популярных направлений для покупки недвижимости у россиян в последние несколько лет. Количество сделок с жилой недвижимостью здесь только растет: по итогам 2023 года было совершено 111,8 тыс. сделок, это на 23% превышает объем продаж 2022 года и является рекордом за всю историю наблюдений. В основном прирост произошел за счет сделок со строящейся недвижимостью.

С увеличением количества продаж и ростом спроса цены также растут. В конце 2023 года средняя стоимость фута в апартаментах составила 1850 дирхам (около 46 тыс. рублей по курсу на 27 марта. — Прим. «НП»), в сегменте вилл и таунхаусов — 1350 (около 34 тыс. рублей). В сравнении с 2022 годом увеличение составило 12% для апартаментов и 32% для вилл и таунхаусов.

Пик покупательской активности россиян пришелся на второе полугодие 2022 года — первое полугодие 2023 года, когда инвестиции в зарубежную недвижимость выступали способом сохранить деньги. На выбор Дубая влияли стабильный рост цен на недвижимость после пандемии, отсутствие налогов на прибыль и на имущество, а также жесткая привязка дирхама к доллару США, что защищает рынок от колебания курса.

К концу 2023 года активность несколько снизилась. Среди причин здесь рост курса доллара по отношению к рублю и сокращение способов перевода денежных средств из России. Сейчас сделки заключают конечные покупатели и инвесторы. Более популярной стратегией выступает инвестиционная, то есть покупка с целью перепродажи или получения рентного дохода. Чистая средняя доходность апартаментов, по нашей оценке, составляет 5–7% годовых.

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties:

— Дубай — один из самых востребованных городов для покупки недвижимости российскими гражданами в 2023–2024 годах. В городе нет государственной статистики по национальностям приобретателей недвижимости, однако, по экспертным оценкам, россияне заняли третье место по количеству сделок в 2023 году.

Рынок жилой недвижимости Дубая последние 3 года продолжает устанавливать рекорды. За 2022 год совокупный объем спроса составил более 90 тыс. объектов, а в 2023 году — 122 тыс., что на 35% больше. Это максимальный результат за историю наблюдений. За первые 2 месяца 2024 года заключено еще около 20 тыс. сделок, что на 14% превышает уровень января-февраля предыдущего года. За 2022 год цена на апартаменты в Дубае выросла на 19,3%, до $4,8 тыс. за квадратный метр, в 2023 году она стабилизировалась, увеличившись только на 1,1% ($4,857).

Преимуществом данного рынка стала беспроцентная рассрочка на строящееся жилье от застройщиков. Так, доходность на вложенный капитал может достигать 20–30% вместо стандартных 6–9%. Помимо прочего, ОАЭ привлекает высоким уровнем развития, понятными законами, низкими ставками налогов, а также возможностью получения резидентской визы за покупку недвижимости.

В 2024 году тренд на ОАЭ сохранится, но помимо Дубая актуальны будут также проекты в Абу-Даби и Рас-эль-Хайме.

Андрей Косарев, партнер Nikoliers в ОАЭ:

— Россияне приобретают строящееся жилье в Дубае преимущественно для инвестиций, а готовое — как для вложения средств, так и для собственного проживания. Стоимость квадратного метра на строящиеся и готовые апартаменты в феврале 2024 года год к году выросла на 19% и 16% соответственно, виллы — 37% и 29%. Цены на строящееся жилье растут быстрее, что связано с высоким спросом.

Пик активности россиян на недвижимость в Дубае пришелся на 2022 год. Тогда, по данным Bloomberg, граждане РФ стали лидерами среди иностранных покупателей жилья в мегаполисе. Однако в третьем квартале 2023 года соотечественники покинули топ-3 лидеров по числу зарубежных покупателей недвижимости, сместившись на пятое место. Это прежде всего связано с падением курса рубля, что повлияло на доступность недвижимости и, как следствие, на спрос.

Тем не менее инвестировать в недвижимость Дубая россияне не перестали. Они продолжают покупать жилье, но стали более избирательными, тщательнее изучают рынок и менее охотно гонятся за двузначным ростом цен. На фоне текущей геополитической ситуации, притока белых и синих воротничков с семьями, стабильного, планомерно развивающего рынка ОАЭ спрос на недвижимость в стране сохранится.

Марина Шалаева, партнер NF Group Middle East:

— ОАЭ, и в частности Дубай, продолжает быть популярной локацией у российских инвесторов благодаря дружественным отношениям с РФ. При этом характер спроса менялся: если в 2022 году 80% запросов были связаны с недвижимостью на этапе строительства из-за выгодных цен и условий, то в 2023 году спрос сфокусировался на вторичной недвижимости, которая в некоторых случаях может быть более выгодной для покупателей. Кроме того, мы наблюдали спрос на объекты с высокой доходностью, подлежащие реконструкции. К ним относятся частные виллы, где при перепродаже возможно получить доходность от 30% и выше.

Рост цен на недвижимость в Дубае продолжается. Хотя он может быть менее стремительным по сравнению с предыдущими двумя годами, активный спрос со стороны Китая и Индии, а также продолжающийся интерес со стороны российских и других инвесторов со всего мира будет продолжать стимулировать повышение цен и активность на рынке недвижимости. Данный рынок предлагает множество возможностей для диверсификации инвестиционного портфеля.

В целом Ближний Восток остается востребованным регионом для инвесторов, поскольку многие страны проявляют лояльность к российским гражданам. Регион является стабильной площадкой для инвестиций, и мы ожидаем, что спрос на недвижимость на Ближнем Востоке будет расти. Особенно сейчас наблюдается увеличение интереса к таким направлениям, как Оман, Катар и Бахрейн.

Екатерина Никитина, основатель международной компании по зарубежной недвижимости Nevestate:

— Мы прогнозируем рост инвестиций в ОАЭ. Дубай здесь останется фаворитом, особенно после недавно принятых изменений, позволяющих оформить золотую визу на 10 лет при покупке объекта недвижимости в стадии строительства. Столица Абу-Даби и эмират Рас-эль-Хайма продолжат набирать обороты и привлекать инвесторов новыми проектами.

В 2024 году, помимо пятерки стран — лидеров по покупке недвижимости гражданами РФ (ОАЭ, Пхукет и Бали, Кипр иТурция), мы ожидаем смещение спроса к новым направлениям. Уже сейчас видно увеличение интереса к инвестициям в страны Персидского залива: Оман, Катар, Бахрейн, а также к Саудовской Аравии, которая со всеми мегапроектами обещает стать новой точкой притяжения для инвесторов со всего мира. Поэтому покупка недвижимости в странах Персидского залива будет новым трендом среди россиян в 2024 году.

Связано это в первую очередь с тем, что покупатели, уже инвестировавшие в недвижимость ОАЭ, ищут альтернативные рынки. Во-вторых, эти страны являются дружественными, и поэтому нет сложностей в переводе из российских банков.

Александр Пестряков, CEO Vertical Hotels:

— Регистрация компании в Дубае дает ряд преимуществ. Для компаний в ОАЭ предусмотрено два налога: есть НДС в 5% и корпоративный налог в 9%. НДС можно вернуть в ситуациях, когда он уже был уплачен, чтобы не платить его дважды. Тут действует такая же схема возврата, как и в России. В случае с корпорациями он взимается с прибыли и требует правильного ведения учета доходов и расхода.

Налог на недвижимость в эмирате один и всегда платится при смене собственника. Этот регистрационный налог в Земельный департамент Дубая составляет 4% и ложится на плечи покупателя. Иногда застройщики устраивают акции и платят эти 4% сами, списывая затраты на маркетинговый бюджет. В случае дарения недвижимости (которое возможно только по первой линии родства) налог составляет 0,125% без учета пошлин.

Если покупается крупная недвижимость или портфель недвижимости, то она может быть оформлена на юрлицо, что дает дополнительные возможности для оптимизации. В частности, потому что продаваться будет не конкретный объект, а компания, на балансе которой он находится.

Кирилл Саськов, партнер, руководитель корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры»:

— Вероятность, что предлагаемые изменения как-то серьезно в ближайшее время повлияют на спрос на недвижимость со стороны россиян, крайне незначительна. Они связаны с регулированием налогообложения дохода, получаемого за пределами страны. При этом налог не подлежит уплате резидентами «без домицилия», то есть имеющими постоянное место жительства за границей, до момента, когда этот доход будет переведен в Великобританию. Согласно нововведениям, он будет облагаться налогом только по прошествии 4 лет. Таким образом, есть определенный переходный период.

Вместе с тем даже взимание налога со всех иностранных доходов с определенного момента не всегда основной фактор для принятия решения об инвестировании. Не нужно забывать, что инвестирование в недвижимость в Великобритании всегда было связано со взиманием других налогов. Это муниципальный налог, гербовый сбор, налог на прирост капитала, иногда налог на аренду, а также на наследство. Поэтому если мы говорим о долгосрочном инвестировании, налоговое бремя может быть довольно ощутимым.