Правительство России обсуждает возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов для поддержки строительной индустрии в условиях кризиса. Из-за ужесточения требований банков и увеличения себестоимости работ девелоперы испытывают дефицит оборотных средств. «Новый проспект» спросил участников рынка, нужна ли отрасли эта мера поддержки.
Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
— Поэтапное раскрытие счетов — это хороший инструмент сам по себе, в других странах работы Bonava такие механизмы применяются успешно. У нас это также может работать, но только в случае честного функционирования всей системы согласования документации.
Пока я вижу значительный коррупционный риск в этом процессе. Даже документы для ввода домов в эксплуатацию, которые дают возможность раскрыть эскроу-счета для застройщика, выдаются девелоперам очень ситуативно. Мы не можем говорить о том, что все работают в равных условиях. В Петербурге известны случаи получения жилым домом акта о вводе в эксплуатацию с недоделанными фасадами и кровлями. Поэтому поэтапное раскрытие эскроу-счетов без общего роста культуры работы профильных чиновников грозит прямым нарушением прав дольщиков.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
— Поэтапное раскрытие эскроу-счетов — это заманчивая, но рискованная перспектива. Как человек, который оценивает риски, не могу поддержать эту инициативу на 100%. Помогать строительной отрасли за счет снижения гарантий безопасности для покупателя — это неправильно.
Защищенность средств на эскроу-счетах — это сильная мотивация для покупки квартиры. Снижение гарантий безопасности может привести и к снижению объема продаж. Если правительство РФ начнет всерьез обсуждать этот вопрос, большинство покупателей сократят активность до момента, пока ситуация не прояснится.
Я считаю, что поддерживать строительную отрасль нужно другими мерами: субсидированием ставки по проектному финансированию, доступными ипотечными программами, регулированием ценообразования на стройматериалы, производимые внутри страны. Несмотря на то, что цены на многие позиции стабилизировались, стоимость бетона, щебня, песка остается завышенной с конца февраля. Сбалансированные цены позволили бы застройщикам улучшить свое положение и подогреть спрос новыми предложениями для клиентов, например гибкими программами рассрочки.
Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»):
— На мой взгляд, раскрытие счетов эскроу будет означать отказ от основной сути проведенной реформы работы застройщиков по 214-ФЗ. Переход на проектное финансирование был призван защитить интересы дольщиков, сохранив их средства на эскроу-счетах до сдачи объектов в эксплуатацию. Практика свидетельствует, что реформа себя оправдала. При этом для застройщика ставки по проектному финансированию зачастую стремились к нулю, если средства на счетах эскроу превышали сумму, выбранную по кредиту.
В сегодняшних реалиях система проектного финансирования позволяет застройщикам чувствовать себя вполне уверенно. Увеличение себестоимости строительства сопровождается увеличением цен продаж. Это позволяет компании формировать новые финансовые модели, которые устраивают банки, и получать дополнительное финансирование, если это необходимо. В текущей работе нам это не требуется. Возможно, кому-то из застройщиков поэтапное раскрытие эскроу-счетов позволит сократить объем проектного финансирования, но, повторюсь, это перечеркнет смысл реформы, призванной обеспечить стабильность рынка и не допускать появления новых проблем обманутых дольщиков.
Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК «Запстрой»:
— Предложение поэтапно раскрывать эскроу-счета не поддерживаю. В текущих реалиях деньги с досрочно раскрытых счетов пойдут на пополнение оборотных средств застройщиков, что не будет способствовать защите интересов дольщиков.
Существующих мер поддержки уже достаточно. Главное сейчас — оживление экономики. Возможной дополнительной мерой могло бы стать субсидирование ставки при проектном финансировании.
Основной риск — обострение конкуренции на рынке. Не все компании переживут такую острую конкуренцию. Но те, кто выстоит, должны будут существенно поработать над качеством проектов.
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам»:
— Предложение имеет место, поскольку застройщики действительно испытывают трудности в процессе строительства из-за повышения ключевой ставки, выросли и ставки по проектному финансированию, а также продолжает расти себестоимость строительства. Поэтому расходы девелоперов регулярно увеличиваются вместе с обязательствами перед банками.
Однако, по нашим оценкам, данная мера вызовет больше минусов, чем плюсов. Раскрытие эскроу-счетов подорвет саму систему проектного финансирования, которая выстраивалась с 2019 года. К ней привыкали все участники рынка, и она дала свои результаты: снизилось число обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков. Принятие предлагаемой меры поддержки отрасли приведет к увеличению рисков для дольщиков, соблазнам для застройщиков, удорожанию кредитов и снижению их доступности. Из плюсов принятия данной инициативы мы видим стимул девелоперов быстрее завершать строительство объектов.
На конец 2021 года в Едином реестре проблемных объектов находился 2521 дом, на текущий момент — 2032 дома. Таким образом, пока не наблюдается тенденции к росту, но это не отменяет существования рисков. Их снижению могло бы помочь предоставление застройщикам льготных условий по проектному финансированию.
Марк Гойхман, главный аналитик TeleTrade:
— Практически в любом экономическом явлении есть противопоставление интересов различных групп, тем более в таком остром вопросе, как финансирование жилищного строительства на деньги дольщиков.
Но сейчас, в условиях кризисного сокращения и удорожания поставок стройматериалов, сжатия платежеспособного спроса покупателей жилья, высоких кредитных ставок, проблемы застройщиков становятся превалирующими. Они во многом выходят за рамки сектора жилищного строительства. Вызванные дефицитом финансирования возможные срывы сроков ввода жилья могут негативно отразиться и на смежных сферах — поставщиках и подрядчиках строительства. В конце концов, даже сами дольщики, владельцы средств на эскроу-счетах, могут пострадать больше от недоступности денег строителям, чем от рисков их ненадлежащего использования.
И в таком случае есть резон в предложении о раскрытии эскроу-счетов по принципу «из двух зол выбирают меньшее». Компромиссом может выступить решение именно о постепенном, поэтапном высвобождении денег со счетов по мере выполнения определенных этапов работ и принятия их квалифицированными службами строительного надзора в интересах банков и заказчиков. В таком случае риски снижаются, хотя и не исчезают полностью. Возможно, в ходе обсуждения вопроса могут быть найдены и иные компромиссные решения.
