В отличие от рынка загородной недвижимости Подмосковья, который за это лето просел на 20%, Ленобласть показывает противоположную динамику. Ее обеспечивает растущий спрос на покупку участков без строительного подряда. Такой формат получается выгоднее и для застройщиков, и для покупателей. «Новый проспект» опросил участников загородного рынка о потребительских трендах этого года и дальнейшем его развитии.
Евгений Барановский, зампредседателя правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ:
— В 2023 году Ленинградская область фиксирует стабильный спрос на жилье в частном секторе. Об этом говорят и показатели ввода жилья в эксплуатацию, и отчеты крупнейших финансовых институтов, которые этим летом достигли рекордных объемов ипотечного кредитования на ИЖС. Мы рассчитываем, что интерес к загородному рынку будет только расти. Многие покупатели коттеджей — это люди, которые приобрели жилье в многоквартирном доме и хотят с комфортом провести свободное время за городской чертой.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):
— На первичном загородном рынке Петербурга и Ленобласти после относительно спокойного 2022 года вновь ажиотаж. Во втором квартале 2023 года было продано 2,6 тыс. объектов: коттеджей, участков с подрядом и без, таунхаусов. Это вдвое больше, чем в первом квартале текущего года и на 37% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Такой объем продаж сопоставим с темпами в 2020–2021 годов, когда за квартал заключали 2,5–3,2 тыс. сделок.
Как и в предыдущие периоды, во втором квартале на загородном рынке чаще всего приобретали участки без подряда. Более трети таких лотов реализовано по цене 100–200 тыс. рублей за сотку земли со средним бюджетом покупки 1,4 млн рублей. Четверть всех сделок с участками без подряда пришлась на поселки до 20 км от КАД, почти половина — в зоне 20–40 км. Удаленные локации (свыше 80 км) продолжают пользоваться ограниченным спросом — всего 7% сделок.
В начале лета на первичном загородном рынке продажи были открыты в 329 поселках всех форматов (коттеджи, участки, таунхаусы), это 15,3 тыс. объектов. Предложение находится на историческом минимуме, в том числе в связи с высоким спросом.
Помимо появления проектов с самым популярным форматом участков без подряда, росту спроса способствовало расширение числа ипотечных программ на загородном рынке.
Юлия Филатова, коммерческий директор Finnkoti:
— Рынок загородного жилья в этом году не вырос, но и глобального падения не наблюдалось. Спрос на объекты стоимостью 5–10 млн рублей оставался стабильным, а в ценовом сегменте 15–25 млн увеличился срок экспозиции. Потребители стали медленнее принимать решение о покупке, дольше и внимательнее выбирать жилье.
Сейчас немногие застройщики рискуют выпускать готовые проекты, так как продавать участки без подряда проще и быстрее. Это связано с тем, что ставки по ипотеке, которой активно пользуются покупатели, улетели в космос. В этой ситуации потребителям легче самим построить дом. Хотя и с этим есть свои сложности: стоимость работ выросла на 15–20% из-за подорожания материалов и дефицита рабочей силы. Некоторые застройщики, чтобы раскачать продажи в несезон, уменьшали размеры существующих наделов: 20 соток делили пополам, снижая таким образом конечную цену лота.
Перспективы развития рынка загородного жилья будут зависеть от комплекса факторов. На ситуацию во многом влияет динамика ключевой ставки Центробанка. В бюджетном сегменте рост может вызвать наличие целевых ипотечных программ, тогда как для более дорогого жилья большее значение имеет инвестиционный климат и общий «индекс тревожности». Еще один важный фактор — ставки по кредитам. От их уровня зависит готовность покупателей приобретать готовую недвижимость с отделкой вместо земли.
Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty:
— За 8 месяцев этого года общее количество сделок в элитном сегменте загородной недвижимости под Петербургом увеличилось на 12% к аналогичному периоду прошлого года. Рост в основном обеспечили сделки по земельным участкам без обязательного строительного подряда. При этом продажи готовых элитных загородных домовладений незначительно снизились из-за сокращения предложения.
Средний чек в элитном сегменте сократился на 6%. Это объясняется увеличением количества сделок с земельными участками, тогда как в прошлом году из-за высокой неопределенности более популярным вариантом были готовые домовладения.
Загородный рынок продолжит расти. Появляются новые технологии, которые позволяют упростить строительство и сократить его сроки. Застройщики будут выводить объекты в продажу кварталами или кластерами, а не строить исключительно точечные объекты. Популярностью станут пользоваться участки в организованных коттеджных поселках без обязательного строительного подряда либо с альтернативным подрядом, когда клиент сам выбирает, по какой технологии возводить дом, при заданном девелопером архитектурном стиле.
В целом после пандемии растет количество адептов загородного образа жизни. Они понимают, что это выгодно, удобно и более комфортно. К тому же стоимость городского жилья во многих сегментах сравнялась с загородным. Поэтому такие «лидеры мнений» загородной недвижимости, несомненно, будут привлекать в сегмент большое число новых клиентов.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»:
— Продажи земельных участков без подряда находятся на уровне прошлого года. При этом спрос на домовладения как комплексный продукт увеличивается. В наших поселках этот показатель вырос на 30% к прошлому году, что связано с изменением предпочтений покупателей. Всё большее их количество предпочитает квартире собственный дом, так как за сопоставимую сумму можно приобрести объект в 1,5–2 раза большей площади.
Другой важный фактор роста загородного рынка — более привлекательные по сравнению с городской недвижимостью условия ипотеки, с привлечением которой заключается 70–80% всех сделок. Например, ставки по сельской ипотеке составляют 3–4% годовых, также есть другие государственные программы, включая специализированные, под конкретные категории специалистов.
У частных застройщиков, которые продают точечные участки или домовладения, цены могли падать, тогда как в коттеджных поселках этого не происходило. Стоимость жилья здесь определяется готовностью проекта и объемом реализации. Чем больше построено инфраструктуры и продано домовладений, тем выше цена оставшихся лотов. В нашем сегменте (комфорт и комфорт плюс) за последний год стоимость загородной недвижимости выросла на 10–15%.
Дальнейшие перспективы рынка будут зависеть от поддержки государства и развития ипотечных продуктов, которые должны быть более выгодными, чем для городской недвижимости. Скорее всего, тренд на деурбанизацию сохранится и в ближайшие несколько лет будет в пределах 10–20%.
Екатерина Позднякова, руководитель проектов инвестиционной компании Garnet:
— Спрос на покупку земельных участков в Ленобласти за 8 месяцев 2023 года снизился на 31% относительно результата за аналогичный период прошлого года. Однако нельзя сказать, что рынок замер. Количество запросов, особенно весной и в начале лета, стабильно росло. С марта по май спрос на покупку земельных участков увеличивался ежемесячно.
Изменения коснулись и стоимости готовых объектов. Так, средняя цена дома на вторичном рынке Ленобласти к августу достигла 12,2 млн рублей. С начала 2023 года она выросла на 7,7%, или на 864 тыс. рублей.
Давать прогнозы сейчас — дело неблагодарное. Однако рынок загородной недвижимости имеет потенциал для роста при условии отсутствия серьезных потрясений в стране. Кроме того, дополнительными факторами, которые могут сыграть в пользу этого сегмента, являются недоступность зарубежного отдыха и дорогая городская недвижимость.
Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья:
— Кризис не привел к падению цен на загородную недвижимость. Исключением стал высокий ценовой сегмент, где стоимость лотов снизилась, но несущественно, поскольку люди не готовы были продавать объекты совсем дешево.
Каждый из сегментов рынка загородной недвижимости будет вести себя по-своему. Если нас ждут негативные перемены, то спрос останется в дешевом сегменте, а в случае развития ипотеки и программ субсидирования увеличится интерес к более дорогой недвижимости.
Мы очень рассчитываем на механизмы комплексного развития территорий и начало применения закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к индивидуальным и малоэтажным домам. Это даст импульс развитию ипотеки и проектного финансирования на этом рынке.
Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru:
— На рынке готовых коттеджей Ленобласти наблюдается небольшое увеличение спроса. Но так как он очень маленький (за полгода было реализовано около 150 лотов), то говорить о серьезной тенденции не приходится.
В более массовом сегменте участков без подряда по 1–1,5 млн рублей также наблюдается незначительный рост. Его в первую очередь обеспечивают менее состоятельные клиенты, которые располагают такой суммой. Квартиру за эти деньги не купишь, поэтому они берут землю, рассчитывая построить на ней какой-нибудь дом или перепродать.
Для застройщиков загородного жилья ситуация складывается благоприятно. У них худо-бедно появляются механизмы для строительства домокомплектов в ипотеку, которые будут развиваться. При этом есть сложности с продажами дорогих домов (свыше 30 млн рублей) на вторичном рынке, так как их предложение велико, а лоты не всегда подходят по соотношению цены и качества.
