Российские же инвесторы традиционно были нацелены на самостоятельный девелопмент, а не на покупку стабилизированных активов. Конечно, купить хорошее здание с дисконтом никто не откажется, но ожидания таких покупателей по цене находятся в рамках 5-7 летней окупаемости. А продавать активы по таким ценам, говоря прямо, сейчас дураков нет. Но в последний год ситуация существенно изменилась.
Появился новый тип инвесторов. Мы видим существенный рост их интереса к доходной недвижимости.
Несетевые владельцы офисной недвижимости, которые разбираются в рынке и видят его перспективы, хотят нарастить свою долю. Промышленники и торговые компании желают «припарковать» в офисной недвижимости деньги, заработанные в основном бизнесе. Топ-менеджеры госкомпаний, деньгам которых все меньше рады в европейских странах, также перекладывают их в российские активы. В том числе, и в офисные площади.
Все эти группы инвесторов объединяют две характеристики, которые начинают существенно влиять на рынок. Во-первых, они не гонятся за девелоперской маржой. Напротив, они хотят максимально избежать девелоперских рисков и рассматривают только готовые стабилизированные активы, предпочтительно новые.
Во-вторых, определяя для себя приемлемую доходность в недвижимости, они сравнивают ее не с бизнесом, а с консервативными инвестиционными инструментами - банковскими вкладами, облигациями и т.п. Поэтому и предъявляют спрос на качественные готовые активы с ценой, предполагающей 10-летний срок окупаемости. Причём, в отличие от иностранцев, эти инвесторы мыслят в рублевой парадигме и выносят за скобки вопрос валютных курсов.
Таких инвесторов в Петербурге уже не один-два, а десятки, и их активность начинает влиять на рынок.
В этом году уже прошли сделки по покупке доходной недвижимости с их участием, и еще несколько сделок сейчас в работе. Но главное даже не факт сделки, а ее принципиальная возможность.
У девелоперов офисной недвижимости появляется путь возврата инвестиций не спустя много лет через ренту, а за 2-3-4 года через продажу актива. А это уже сравнимо с параметрами окупаемости инвестиционных проектов в жилой недвижимости. Цена активов, вычисленная через 10-летний срок окупаемости, также дает девелоперскую маржу, сравнимую с жилым сектором.
С учётом того, что поправки в ФЗ-214 фактически выдавливают с рынка жилого девелопмента мелкие и средние компании, не исключено, что часть из них может обратить внимание на рынок офисной недвижимости.
Спрос на качественный продукт на этом рынке уже есть. Дело за предложением.
