Поглощая пространство. Коворкинги выбирают агрессивное развитие

Михаил Бродников, генеральный директор Space 1:

— Сегодня наша компания управляет 55 тыс. м2 в Москве и Дубае. После поглощения WeWork в России в Москве мы приросли 15 тыс. м2, благодаря чему появился новый продукт — Space 1 JET. Он немного отличается по структуре клиентов, архитектуре и предложению.

В наших объектах стараемся поддерживать уровень вакансии в районе 1% и такого же результата будем добиваться и в Space 1 JET. Думаю, что в течение ближайшего месяца там вакансия снизится до 10%, тогда как раньше у WeWork была в районе 40%.

В этом помогает сильная профессиональная команда с точки зрения управления, продаж, IT, юристов. Мы заключили сделки на аренду больших помещений, то есть стремимся к укрупнению: чем меньше волатильность, тем лучше. Стараемся увеличивать срок договора, количество рабочих мест или метров.

В планах по развитию — открыть в Дубае дополнительную площадку на 3 тыс. м2, чтобы удвоить свое присутствие на этом рынке. Почти все имеющиеся помещения в этом эмирате сданы, вакансия составляет 5%. В Москве откроем гибкий офис площадью 2,5 тыс. м2 на территории «Лужников» в Хамовниках, а также занимаемся реализацией build-to-suit проекта на 2 тыс. м2.

Инна Филиппова, операционный директор сети смарт-офисов SOK в России:

— Мы не встаем на паузу и не делали этого ни разу. А те, кто встал, скорее всего умрут. Несмотря ни на какие события, мы прирастаем на 10–15%. В России за прошлый год открыли два коворкинга в регионах — Казани и Санкт-Петербурге. Активно развиваемся и за рубежом: запустили вторую площадку в Израиле и до конца года планируем расшириться еще на 2,5 тыс. м2 в этой стране. Сегодня у нас в управлении находится около 50 тыс. м2 объектов, и мы рассчитываем вырасти еще больше.

Иван Гуськов, основатель, генеральный директор Apollax Space:

— У нас в управлении нас находится семь сервисных офисов в Москве общей площадью 23 тыс. м2. В среднем наши объекты занимают 3,2 тыс. м2. Несколько лет назад мы ушли от работы с розничными клиентами (до 10–15 рабочих мест) и разделили сервисные офисы на несколько блоков, которые сдаем в аренду среднему и крупному бизнесу. Этот подход привел к положительным результатам, потому что средний срок договора по нашему портфелю составляет около 2,5 лет без права расторжения. В результате мы можем долгосрочно планировать работу.

На момент открытия первой площадки, которое состоялось более 3 лет назад, капитальные затраты составляли 33 тыс. рублей на квадратный метр. С тех пор они выросли до 75 тыс. рублей на метр. Именитые консультанты часто оценивают вложения в ремонт свыше 100 тыс. рублей за метр, но такие затраты окупить будет невозможно.

Если оператор сервисных офисов не является дополнительным бизнесом для собственника недвижимости, то он не может ждать возврата инвестиций 7–8 лет. Необходимо добиться этого через 2–3 года, а дальше начать зарабатывать. При сроке возврата инвестиций в 3–5 лет этот бизнес просто будет нерентабельным.

В ближайшие пару лет развитие рынка будет заторможенным. Сейчас не осталось нормальных площадок, только неликвид. За объекты для развития гибких пространств идет откровенная борьба, в которой, помимо операторов, приходится конкурировать и с компаниями, ищущими себе офис.

В регионах нет большого потенциала для развития. Там есть один-два современных бизнес-центра, и нового ввода фактически нет. В связи с этим есть только два рынка, на которых интересно работать — Москва и Санкт-Петербург. И наша стратегия предполагает развитие в этих городах.

Данияр Аманалиев, сооснователь группы компаний ololo (Кыргызстан):

— Мы ушли от слова «коворкинг» 4 года назад, потому что поняли, что это очень узкий термин. Большинство таких объектов в мире — это очень скучные пространства, которые просто пытаются максимизировать прибыль на квадратный метр и предоставляют очень узкий спектр услуг.

Наши клиенты — это креативные компании, их средний размер — четыре-пять человек. И это те, на кого мы нацелены. Не работаем с крупным бизнесом, потому что пытаемся создать очень классное комьюнити, и оно не сформируется, если половина пространства займет одна компания. Мы делаем очень много ивентов, чтобы сформировать такое сообщество. В прошлом году было проведено более тысячи мероприятий, в них приняло участие свыше 30 тыс. человек.

Рассматриваем Кыргызстан как лабораторию, где мы учимся, тестируем разные форматы с ивентами, проживанием, питанием, разного рода офисами и гибридными форматами. Перед нами стоит задача создать экосистему для цифровых кочевников по глобальному югу. Предвидим, что эта семья будет расти на 30–40% в год, и у людей будет возможность платить одну подписку и в ее рамках передвигаться между разными странами. В наших планах выйти на рынок Алматы, а дальше развиваться по Азии.

Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE (ГК «БестЪ»):

— Мы видим перспективы для развития в регионах, где спрос на коворкинги пока недооценен, как это было раньше со спальными районами Москвы и Петербурга. Такие события, как пандемия и геополитическая обстановка, повлияли на усиление децентрализации. Новое поколение предпринимателей хочет жить там, где им комфортно, и развивать свои города, неотъемлемой частью инфраструктуры которых являются современные гибкие офисные пространства. При этом в некоторых регионах, безусловно, придется формировать спрос и вести просветительскую деятельность.

Говоря о коворкингах, мы прежде всего имеем в виду многофункциональные пространства, которые объединяют в себе гибридную офисную (опенспейс, сервисные офисы) и общественную функции. Причем с точки зрения функционального наполнения мы выбрали для себя стратегию баланса функций и инвестиций. Все-таки не всем запросам следует слепо следовать.

Потребности у потребителей отличаются, но всегда нужно считать и взвешивать целесообразность внедрения новых функций и сервисов. Например, когда принтер формата А3 просит один человек из ста, это неоправданно. Оптимальный баланс определяется каждым конкретным объектом в зависимости от совокупности факторов: локация, инфраструктура вокруг, портрет арендатора, регион, уровень спроса и т.д. Еще один четкий тренд — рост потребности в цифровизации, особенно для сетевых и крупных объектов, а также для самих арендаторов, которые хоть сдавать излишки площадей в субаренду, трансформируя свой офис в коворкинг.