Подмосковье теряет этажи быстрее, чем Ленобласть
В первую очередь рынок загородной недвижимости, как и рынок недвижимости в целом, подчиняется основным макроэкономическим законам. И, находясь сегодня в первом квартале 2019 года, мы не можем игнорировать такие значимые факторы, как внесение изменений в Федеральный закон (ФЗ-214), регламентирующий долевое строительство, повышение НДС с начала текущего года, продолжающийся рост цен, а также сохраняющуюся высокую вероятность колебаний курса рубля. Все эти факторы играют на повышение цен недвижимости.
Представители наших коллег — девелоперов городской недвижимости — прогнозируют рост средних цен на квартиры в новостройках Москвы на 10-12% уже к концу первого квартала этого года.
Однако нельзя игнорировать и группу факторов, играющих на понижение цен. К ним относятся: усиление конкуренции в сфере жилищного строительства, снижение платёжеспособного спроса и рост ставок ипотечного кредитования, который мы наблюдали на протяжении всего 2018 года. Сгруппировав таким образом макроэкономические факторы, а также взвесив их влияние на конечную цену жилья, мы можем спрогнозировать небольшой рост средней цены сделки в большинстве сегментов рынка недвижимости.
Важно помнить, что уже несколько лет рынок недвижимости является рынком покупателя. И серьёзная корректировка цен возможна только в тех сегментах, где есть спрос, и у тех девелоперов, которые предлагают рынку качественный востребованный продукт. Это два обязательных условия, без соблюдения которых повышение цен приведет к резкому сокращению объёма продаж. Компания «KASKAD Недвижимость» работает в сегменте загородной недвижимости. Наш основной продукт — это таунхаусы, дуплексы и коттеджи. И мы можем сказать, что наш сегмент рынка, к счастью, пока далёк от насыщения. По ряду наших проектов в течение 2018 года цены выросли на 20-25%.
Аналогичные процессы происходят во всех регионах страны: цена точно так же зависит от объёма платёжеспособного спроса в регионе и от девелоперов, способных или неспособных его удовлетворить. Рынок покупателя влияет не только на ценообразование. К примеру, сейчас мы наблюдаем заметное смещение интереса покупателей загородной недвижимости с сегмента недорогих квартир малой площади в многоэтажных жилых комплексах в сторону сегмента «настоящего», то есть малоэтажного загорода.
Так, к примеру, ещё два года назад доля таунхаусов в общем объеме предложения недвижимости Подмосковья составляла 5%, в то время как доля высоток достигала 80%.
Сейчас доля таунхаусов удвоилась и составляет уже 10%, причём потенциал роста для этого формата ещё далеко не исчерпан.
Можно с уверенностью прогнозировать в самой ближайшей перспективе ещё как минимум двукратный рост доли малоэтажной застройки в общем объёме предложения загородной недвижимости.
Следующий всеобъемлющий тренд — это увеличение доли построенных и готовых к заселению объектов. С одной стороны, этот тренд является закономерным следствием изменений законодательства (ФЗ-214), затруднивших для девелоперов доступ к средствам дольщиков. Ведь теперь застройщику станет практически невыгодно продавать жилье с дисконтом, как это делалось раньше по договорам долевого участия. С другой стороны, и потребитель теперь зачастую не готов ждать сдачи объекта годами. Современный покупатель загородной недвижимости хочет жить с максимальным комфортом уже здесь и сейчас.
Растёт также и предложение объектов с отделкой. И снова причина тому меняющийся потребительский спрос. Если раньше жильё с отделкой предлагалось практически лишь в самом демократичном ценовом сегменте, то в ближайшие годы можно ожидать массового появления предложений с отделкой и в более высоких ценовых сегментах.
В целом можно предвидеть дальнейшее усложнение требований потенциального покупателя к жилью, и в особенности — к загородному. Безопасность, экология, обилие детских, игровых и спортивных площадок, прогулочные зоны и многое другое уже сегодня стали неким must have для проекта загородной недвижимости. И теперь мы наблюдаем заметное ужесточение требований потребителя к инфраструктуре в шаговой доступности, к качеству организации общественных пространств, к эстетике — причём уже не только в архитектуре, но и в ландшафтном дизайне. И всё это при относительной доступности предложения по цене.
Фото: Дмитрий Духанин/Коммерсантъ
