Почему офисы выгоднее отелей
В бизнесе жизненный цикл проекта начинается с рождения инвестиционной идеи. А итогом является выход на расчетную окупаемость и последующую прибыльность.
В этом смысле у нашего проекта «Деловой квартал» непростая судьба, хотя неудачей его не назовешь. В середине нулевых годов мы задумали провести реновацию принадлежавшего нам участка территории бывших Бадаевских складов. Местоположение самое выгодное. Рядом Московский проспект, станции метро. Решено было перепрофилировать устаревший складской комплекс в современный бизнес-центр класса B+, а рядом построить семиэтажную гостиницу.
Однако сначала проект пришлось отложить из-за грянувшего экономического кризиса. Потом несколько лет ушло на сбор разрешительной документации. Когда препятствия были преодолены, дело пошло. Общая стоимость проекта, к которому подключился банк ВТБ, составила $50 млн США.
Сегодня бизнес-центр работает и приносит реальную отдачу.
А вот соседнее здание четырехзвездного отеля со всеми коммуникациями, но без внутренней отделки, требует дополнительно 700 млн рублей инвестиций. Наши попытки найти делового партнера, который согласился бы включиться в работу по завершению проекта, результата не принесли.
Дело в том, что за прошедшее время рыночная конъюнктура в отельном бизнесе и сфере офисной недвижимости существенно изменилась. С быстрым развитием отельной сети проблема размещения туристов поеряла свою остроту. Некоторые эксперты считают, что качественный номерной фонд в Петербурге вполне достаточен, чтобы удовлетворить даже двукратный спрос.
В то же время окупаемость инвестиций в гостиничный бизнес может достигать 20 лет, что для среднего бизнеса слишком большой срок. Негативную роль играет и сезонный фактор, когда 4-5 месяцев в году отели работают в активном режиме, а в остальное время им приходится «выживать».
Зато на рынке офисов преобладают позитивные для инвесторов факторы.
Доля свободных офисных помещений в городе достигла минимума за последние 10 лет. Растет потребность потенциальных арендаторов в крупных офисных пространствах. Предложение на рынке сокращается, а ставки в центральных и близких к ним районах продолжают расти. Более того, эксперты считают, что известный «фактор Газпрома» будет позитивно влиять на рынок до 2023 года. А затем тенденцию спроса поддержат быстро растущие IT-компании.
В итоге мы посчитали, что затраты на перестройку отеля в бизнес-центр будут куда меньше, чем на внутреннюю отделку брендовой гостиницы. Это наглядный пример того, как сам рынок меняет концепцию проекта, даже если он уже реализован на 80%. Решение придется принимать в интересах как собственного бизнеса, так и потенциальных клиентов. И оно напрашивается.
