
Другое дело, что есть общестатистический показатель инфляции, а есть показатели по конкретным отраслям экономики, и эти цифры могут различаться. Например, рост цен на продукты питания сдерживается государством, тогда как в области строительных материалов никаких ограничений нет.
И тут производители выступают в роли быков на рынке Forex, которые толкают стоимость сделки вверх.
При этом инфляция, определенно, играет против покупателя. Сопоставимого или опережающего роста реальных зарплат также не наблюдается. Одновременно увеличивается уровень закредитованности населения. И все это, как медведи на рынке Forex, тянет стоимость сделки вниз. Так выглядит стандартная рыночная ситуация
Однако, отказ от долевого строительства стал для рынка суперфактором, который тотально меняет парадигму финансирования стройки. Конечно, инструментарий заемных средств вместо денег дольщиков присутствовал всегда. Но он никогда не был превалирующим. Редко проект реализовывался на 100% за счет заемных средств. Как правило, их доля не превышала 50-60% от объема инвестиций.
Основу всегда составлял денежный поток от заключения договоров долевого участия.
Если этот поток «бесплатных» денег прекращается, и застройщики переходят на эскроу-счета, которые (по самому жесткому сценарию) раскрываются только после ввода объекта в эксплуатацию, это неизбежно повлечет за собой повышение доли заемных средств в стройке.
Насколько может увеличиться себестоимость строительства после перехода на проектное финансирование? Минимум на 20%, если мы возьмем средний трехлетний цикл строительства и процентную ставку в районе 7-8% годовых. Но, что более реалистично, ставки по кредитам для застройщиков будут приближаться к 10% годовых, а это даст нам уже около 30% прироста к себестоимости.
Если растет долговая нагрузка, ее необходимо правильно распределить. Продавцы заинтересованы в том, чтобы она была перенесена в конечную стоимость продукта. Сейчас все застройщики просчитывают, какая часть из этих дополнительных расходов переляжет на покупателя, и сколько времени займет этот процесс. Маловероятно, что это будет одномоментный скачок. Рынок не сможет справиться с подобным стрессом, если только у покупателей не появится какого-то инструмента поддержки. Например, в виде сильно субсидированной ипотечной ставки.
Партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова и юрист бюро Роман Чистяков поделились с «Новым проспектом» первым опытом сопровождения строительного проекта с использованием эскроу-счетов. Вывод один: за безопасность надо платить, и платить много.
Известный девелопер, владелец Группы ЦДС Михаил Медведев выступит инвестором A. R. M. Project — команды молодых инженеров из Всеволожска и Санкт-Петербурга, занимающихся биопротезированием.