Мобилизация сорвала многих людей с насиженных мест и заставила быстро собрать вещи и уехать из страны. «Новый проспект» спросил экспертов, как события после 21 сентября изменили объем предложения на вторичном рынке жилья Петербурга и как ситуация будет развиваться дальше.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):
— На рынке аренды стали появляться тренды, которых мы не видели довольно давно. Во-первых, это внеплановые съезды с квартир — резкое прекращение договоров аренды со стороны арендаторов. Иногда люди просто бросают ключи в почтовый ящик и исчезают. Конечно, такие случаи были всегда, но если ранее это происходило настолько редко, что на это никто не обращал внимания, то сейчас стало заметно.
Во-вторых, быстрое восстановление предложения после сезона спроса со стороны студентов, который приходится на конец августа — середину сентября. Традиционно в этот период они выметают предложение в низком и среднем ценовых сегментах, и после этой студенческой волны рынок приходит в баланс за недели три-четыре. Но в этом году он восстановился буквально за неделю после объявления о частичной мобилизации.
Еще один тренд последнего времени — люди не хотят проживать по месту фактической регистрации. Причины не декларируются, но если папа с сыном на хорошей машине приезжают на просмотр жилья в центральных локациях и у них местная прописка в том же районе, то становится понятно, что это делается для того, чтобы младший член семьи находился вне пределов места регистрации. Это сильно восстанавливает спрос в среднем и высоком ценовых сегментах.
Что касается сделок по купле-продаже вторичного жилья, то сейчас наблюдается обратная картина марту этого года. Тогда первыми сдались покупатели. Несмотря на атипичный подъем цен до 10–12%, они в панике пристраивали свои деньги. Эта динамика закончилась в первых числах апреля. Сейчас же противоположная ситуация. За эти недели первыми сдали нервы у продавцов. Но, по моим оценкам, и те и другие за неделю успокоятся. Люди не истерят больше 4–5 недель, так как человек привыкает к новому уровню адреналина. Это доказанный медициной факт.
Цены на вторичное жилье снизятся. До пандемии квадратный метр жилья в Петербурге обходился примерно в 100 тыс. рублей, но за последние 2 года в экономсегменте его стоимость выросла на 50%, а в более дорогих — в 2–2,5 раза. Сейчас на вторичном рынке жилья города выставлено на продажу 45 тыс. квартир, в то время как в среднем их было, как правило, 28–30 тыс. Никаких экономических оснований для того, чтобы цены оставались на этом уровне, я не вижу. Коррекция предыдущего роста цены уже началась с апреля, и она продолжится в дальнейшем.
Марк Лернер, глава компании «Петрополь»:
— Сейчас куда ни зайди, любая тема разговора рано или поздно коснется мобилизации. Все находятся под этим дамокловым мечом. Появились стрессовые продажи от людей, решивших покинуть нашу Родину. Они выставляют квартиры с дисконтом 10–20%. За такими предложениями охотятся профессиональные инвесторы в поисках чего-нибудь «вкусненького».
Объем выставленных на продажу квартир хоть и возрос, но нельзя сказать, что это носит лавинообразных характер. Многие люди оцепенели и заняли выжидательную позицию. Ипотека подорожала, денег у покупателей нет, так что делать какие-то вложения они не торопятся. Пока ситуация на рынке отчасти повторяет положение дел после 24 февраля.
Если обострений ситуации больше не случится, люди привыкнут, успокоятся, и рынок придет в себя быстрее, чем после 24 февраля. Месяца за два пыль осядет, стресс затихнет, и дальше всё начнет развиваться в новом русле. Главное, чтобы ставку до 20% снова не подняли.
Алексей Бондарев, генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп»:
— На рынке вторичной недвижимости стало больше квартир, продаваемых по доверенности. Этим, как правило, занимаются жены или знакомые собственника и продают такие объекты с небольшим дисконтом.
При этом с квартирами по доверенности нужно быть осторожным. Есть вероятность, что государство может изъять имущество уезжающих (про машины подобное предложение уже озвучили, и рынок квартир тоже напрягся в ожидании), тогда сделку признают ничтожной и отзовут право собственности. В итоге новый покупатель может остаться и без квартиры, и без денег.
Однако в большинстве случаев уезжающие сдают свое жилье в аренду. По информации коллег на рынке аренды жилья, сейчас им стало поступать очень много звонков с запросом сдать квартиру. Это связано с тем, что для уезжающих важно осознавать, что у них здесь останется место, куда можно вернуться.
Полина Пустынцева, директор офиса TrendAgent:
— Во время экономической нестабильности люди вкладывают деньги в недвижимость, потому что это наиболее понятный способ сохранить средства. Несмотря на популярность метода, непонятно, сработает ли он сейчас: ситуация на рынке действительно непредсказуемая.
После 21 сентября покупательская активность по сделкам на рынке вторичной недвижимости осталась на прежнем уровне. Рынок переуступок по сравнению с прошедшим полугодием начал расти.
Полагаю, что цены на недвижимость будут снижаться, потому что уже сейчас предложение существенно превышает спрос. Помимо этого, ипотека на переуступки и вторичку остается дорогой. Покупатели со свободными средствами вложат их в октябре — начале ноября. Из-за этого уже во второй половине ноября, скорее всего, будет серьезный спад спроса, который повлечет снижение цен. Тенденция есть уже сейчас: продавцы, которые понимают динамику рынка, уже начали снижать стоимость объектов. В ином случае для них есть риск либо не продать недвижимость в ближайшее время, либо сделать это дешевле, чем сейчас.
Георгий Патанин, руководитель Агентства недвижимости Георгия Патанина:
— На рынке недвижимости Петербурга появилась новая волна предложений, а спрос наоборот снизился. Всё это приводит к постепенному снижению цены. Поэтому сейчас не лучший период для продажи жилья, так как из-за высокой конкуренции придется сделать серьезный дисконт.
Некоторые наши клиенты оформляют на нас доверенность на продажу квартиры, а сами улетают из страны. Основной объем выставленных на рынок объектов приходится на низкий и средний ценовые сегменты, тогда как владельцы «элитки» не спешат расставаться с имуществом. У них есть подушка безопасности, и от этой продажи им будет ни жарко, ни холодно.
Екатерина Сивова, руководитель проектов инвестиционной компании Garnet:
— Говорить об ажиотажном спросе, который был на момент начала СВО в феврале, сейчас нельзя. Высокого спроса нет как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.
В начале сентября традиционно начались новые звонки, обращения и просмотры. Они были не туристического характера, а целевого, то есть с прямым желанием выйти на сделку. Сейчас в нашей компании сделки с недвижимостью оформляются в обычном ритме.
Денис Леушин, генеральный директор экспертного бюро недвижимости Pleada:
— На рынке вторичной недвижимости наблюдается спад, продажи упали примерно на треть. Собственники, начавшие реализовывать свое жилье до объявления мобилизации, от своих планов не отказываются, но количество обращений по реализуемым объектам резко упало.
Большинство продавцов и потенциальных покупателей находится в режиме ожидания. Сейчас не стимулирует покупателей даже падение процентной ставки по ипотеке на вторичное жилье.
Как правило, октябрь-декабрь — самый активный сезон для продажи вторичной недвижимости, поэтому количество обращений, разумеется, вырастет. Предполагаю, что в октябре стагнация продолжится, а вот с начала ноября и до конца декабря всё вернется на прежний уровень.
Николай Антонов, генеральный директор УК "МТЛ-АПАРТ" (входит в ГК "БестЪ"):
— После объявления частичной мобилизации, которое произошло в традиционно сложный месяц сентябрь (туристический суточный поток снижается, а сегмент долгосрочной аренды только набирает обороты) в целом по Санкт-Петербургу объем свободного арендного жилья (квартиры и апартаменты) вырос в 3 раза. Отток арендаторов в первую очередь затронул объекты сегмента комфорт и бизнес.
В апарт-отелях ситуация несколько иная. По сравнению с прошлым годом объем предложения вырос в основном за счет постепенного ввода новых объектов. В тех, которые введены уже давно, уровень вакансии вырос процентов на 15.
Негативное влияние ситуация оказала и на спрос. Мы столкнулись с отменами краткосрочных бронирований, например на период осенних каникул, новогодние праздники. Если ранее гости предпочитали бронировать апартаменты за пару месяцев до даты заезда, то сейчас много запросов на заезд через день-два. Кроме того, в сегменте апарт-отелей большую долю жильцов составляли IT- специалисты, которые в данный момент релоцировались.
В связи с падением спроса, а также ростом вакансии, цены на аренду снижены на 25% в жилых комплексах и в среднем на 15% в сервисных апарт-отелях.
