Ольга Батура: «Закон о защите культурного наследия не жесткий, а неконкретный»

Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа лигал», на онлайн-дискуссии «Девелопмент vs градозащита: Петербург в поисках баланса», которая была организована деловым изданием «Новый проспект», рассказала о пробелах в законодательстве, которые мешают сохранять историческое наследие.

Проблемы петербургских девелоперов не уникальны. Они схожи с проблемами девелоперов любого российского города старше 150 лет: закон требует защищать объекты культурного наследия, но что именно, как и за чей счет, законодатель до сих пор точно не определил. 

Я часто слышу, что в Петербурге особенное законодательство в сфере защиты исторического наследия, что оно одно из самых жестких. Я не соглашусь. У нас есть клиент с объектом культурного наследия в Нижегородской области — у него ровно такие же проблемы, как у петербургских бизнесменов. Основная проблема — это не жесткость законодательных норм, а их неконкретность. Это касается и всего закона целиком, и его отдельных положений. 

Как на практике происходит передача бизнесмену объекта культурного наследия? Во-первых, публичная сторона заключает с девелопером инвестиционное соглашение. Во-вторых, вместе с объектом культурного наследия девелоперу передают охранное обязательство. Когда юристы получают этот документ, то понимают, что охранное обязательство ничего не охраняет: документ не прописан, вместо четкого определения предмета охраны — пустота. Понимаете? Предмет охраны, по большому счету, не определен. Если вы считаете, что это хорошо, и девелопер может более широко подходить к восстановлению объекта культурного наследия, то вы ошибаетесь. Если бизнесмен позволит себе этот шаг, градозащитники эту вольность используют для его шантажа и затянут строительный процесс многочисленными судами.

Кроме того, бизнес в нынешних условиях практически не может проводить реконструкцию и приспосабливать объекты культурного наследия под современное использование. Росреестр всегда скептически относится к таким проектам. А это значит, что девелопер, который получил охранное обязательство с пустотами, обязательно столкнется с трудностями при регистрации изменений объекта. Но не проводить реконструкцию памятника, от которого сохранилось 10–20% невозможно. И, проведя такую работу, бизнесмен, конечно же, желает приспособить его под современное использование. Ведь он бизнесмен, а не меценат!

Так что прежде чем обвинять девелопера в нарушении установленных правил, необходимо провести ревизию этих правил и понять, насколько они четкие. В Петербурге только планируют принять приказы «Об установлении границ исторического поселения». То есть в настоящий момент границы не установлены. А значит, идут споры по охраняемым границам, в том числе и в судах. Есть споры и о принципах доминанты, но это тоже надо согласовывать с девелоперами. 

Если государство игнорирует предложения и доводы бизнеса, значит ли это, что оно готово взять на себя обязательства по восстановлению памятников? Конкретного ответа законодатель тоже не дает. Но и не позволяет восстанавливать памятники.

Почему не сложилась реконструкция Конюшенного ведомства? Я не знаю всех проектов, но один из них вела наша компания. Инвестор предлагал построить внутри двора Конюшенного ведомства купол. Закон позволял ему это. Но этот проект «не полетел», потому что он не устроил ни комитет имущественных отношений, ни комитет по инвестициям. И что теперь с памятником культурного наследия? Государство взяло на себя обязательства по его восстановлению? Нет.

Итак, какой я вижу выход. Первое: надо уйти от огульных обвинений девелоперов и перейти в законодательное поле, в конкретику. Второе: необходимо внести изменения в закон, определив понятие «приспособление под современное использование». Подчеркну, дополнять надо не закон Санкт-Петербурга №820, а Федеральный Закон «Об охране объектов культурного наследия». И делать это надо быстро, пока у нас есть что охранять.

ЗАПИСЬ КОНФЕРЕНЦИИ «ДЕВЕЛОПМЕНТ VS ГРАДОЗАЩИТА: ПЕТЕРБУРГ В ПОИСКАХ БАЛАНСА», КОТОРУЮ «НОВЫЙ ПРОСПЕКТ» ПРОВЕЛ 22 АПРЕЛЯ