Олег Войцеховский: «Второй локдаун торговые центры не переживут»

Управляющий директор Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олег Войцеховский рассказал, сколько торговых комплексов закрылось в России в этом году, сколько арендного дохода недополучили девелоперы и когда восстановится рынок.

Только цифры

Этот год очень необычный: он принес в отрасль торговой недвижимости столько нового, сколько она не видела за всё время своего существования. А это без малого 24 года — столько времени прошло с момента появления в России первых качественных торговых центров.

Вот цифры, которые описывают состояние отрасли на начало текущего года. Выручка всех торгово-развлекательных центров России за 2019 год достигла 617,3 млрд рублей, оборот розницы в торговых центрах — 8,2 трлн рублей (это 25% от общего оборота розницы в стране), ежегодный налог на имущество торговых центров — 277,1 млн рублей.

Несмотря на пандемию и локдаун, которые минувшей весной привели к массовому ограничению работы торговых центров страны (вплоть до полного закрытия отдельных объектов), ни один торговый комплекс страны не закрылся. Все так или иначе вышли из карантина и работают. Но ситуация очень сложная. Дело в том, что налоговую нагрузку участникам отрасли государство не снизило ни на копейку, компенсаций выпавших во время карантина арендных доходов собственники ТЦ также не увидели (хотя многие арендаторы были субсидированы снижением арендной платы до 100%). При этом кредитные обязательства владельцы ТЦ выполняют в том же объеме, что и до пандемии — здесь никаких поблажек не было. Совокупный долговой портфель отрасли составляет 2 трлн рублей. Но мы благодарны банкам-партнерам за проведенную реструктуризацию долгов. Если бы не это, отрасль бы давно «посыпалась», ведь активность покупателей снижается. Число посетителей крупных моллов страны в октябре-ноябре снизилось на 12–15%, а районных ТЦ и галерей — на 0–5%. Почему разная динамика? Потому что в торговых центрах с небольшим предложением люди практикуют стандартный набор покупок, который каждый раз воспроизводят. А в больших ТЦ, где большой выбор товаров, они от каких-то покупок временно отказываются.

Между государством и арендатором

Почему ни один торговый центр страны при столь жестких обстоятельствах не закрылся? Я могу объяснить это только очень высокой социальной ответственностью владельцев ТЦ — ответственностью за происходящее на рынке и перед потребителями, и перед арендаторами, и перед государством.

Диалог с властями о необходимости снизить налоговое бремя для игроков отрасли мы ведем с весны. К сожалению, пока ни федеральные, ни региональные власти не идут нам навстречу в этом вопросе. То же самое с компенсацией выпавших арендных доходов. Хотя на самом высоком уровне — в Совете Федерации — обсуждали возможность предоставления такой компенсации цивилизованным торговым центрам. Но, увы, пока нет подтверждений, что государство будет принимать какие-то меры в этом отношении.

Получается парадоксальная ситуация. С одной стороны, торговые центры продолжают платить государству в прежних объемах, с другой — они вынуждены поддерживать своих арендаторов, не беря с них денег, чтобы те удержались на рынке. Так что торговый центр должен всем, а ему никто не должен.

Мы просим государство хотя бы не принимать какие-то дополнительные решения в пользу арендаторов. Ресурсы торговых центров этого уже не выдержат! У объектов накоплены достаточно большие убытки. В отдельных случаях собственники уже манипулируют денежными средствами внутри своего холдинга, перенаправляют их, в том числе на расходы, связанные с эксплуатацией и управлением ТЦ. То есть ситуация в экономике торговых комплексов очень зыбкая, балансирующая. Если случится новый локдаун, многие торговые центры остановятся без надежды на перезапуск. Вторую волну пандемии они просто не переживут.

Два года на восстановление

По результатам 2020 года мы, судя по всему, увидим снижение арендного дохода отрасли на 50% от того, что прогнозировали в конце прошлого года (речь шла о потоке в 300 млрд рублей). Серьезный провал связан как с потерями во время вынужденного простоя, так и с тем, что многие торгующие арендаторы по-прежнему получают от торговых центров скидки и отсрочки платежей.

В планах отрасли на год был ввод почти 430 тыс. м² новых арендных площадей по стране. Но, скорее всего, его перенесут на 2021 год. Что касается срока восстановления рынка, то декабрь 2021 года, о котором многие говорят, — это очень оптимистичный срок. Мое предположение — в лучшем случае это случится к апрелю-июню 2022 года.

По материалам горячей линии, проведенной РСТЦ и УК SRV