Олег Барков: «Пока рынок будет адаптироваться к переменам, жилье подорожает на 30%»
Благодаря прежней системе финансирования строек в ситуации безденежья, тотальной неразберихи и запредельной банковской ставки сформировался мощный бизнес, который уже в течение многих лет развивается самостоятельно и является одним из локомотивов экономики всей страны. И этой важной роли системы долевого строительства надо отдать должное. Но старая система во многом устарела. Рынку нужна реформа. Однако серьезные изменения не проводятся за полтора года. Надо гораздо больше времени. Реформа крайне сложная.
Идея всех сразу загнать в эскроу-счета сомнительная. На мой взгляд, к этому не готов ни банковский сектор, ни девелоперы.
Но если девелоперы, благодаря множеству пережитых за 20 последних лет кризисов, научились переобуваться в воздухе, подстраиваться и выживать (да и мотивация у них четкая: или они быстро научатся работать с банковским финансированием, или просто умрут), то по поводу гибкости банковской системы у меня большие сомнения.
Не говоря уже о том, что до сих пор не ясно, потянет ли банковская сфера финансирование строительства жилья без дольщиков. Когда все или почти все проекты будут требовать проектного финансирования, пускай даже с учётом дополнительного ресурса в виде средств на эскроу-счетах. Хватит ли у неё капитала и волевой мотивации? Сколько сегодня банков профессионально работают с проектным финансированием? По-взрослому, с большим числом проектов одновременно.
В Петербурге я знаю два таких кредитных учреждения. И условия работы с этими банками для девелоперов очень жёсткие, требуют дополнительного квалифицированного персонала. И очевидно, что банки будут трактовать поправленный закон исключительно в свою пользу с целью минимизации своих рисков. Так что ничего хорошего для строительных компаний ждать в этой ситуации не приходится.
Многие из строителей всерьёз рассчитывали, что, подсуетившись до корректировки ФЗ-214, получат разрешения на новые проекты и будут в гарантированной ситуации. А теперь оказывается, что это не так. Земли они набрали, но средств дольщиков на стройку привлечь не смогут. И как им быть?
А ведь девелоперский бизнес — как велосипед: нужно постоянно крутить педали, чтобы ехать. Если остановишься — упадешь.
Это касается и крупных, и средних фирм. Многие из них в новой правовой реальности просто не смогут двигаться вперед и вынуждены будут покинуть рынок. В результате проблема обманутых дольщиков, из-за которой и начали реформы, в краткосрочной перспективе может только усугубиться.
Массового перехода застройщиков жилья в коммерческий сектор я не жду. Если кто-то и уйдет, то это наверняка будут девелоперы без больших денег. И что они принесут с собой, кроме опыта в жилищном сегменте, — большой вопрос. Тем более что в коммерческой недвижимости другие законы: этот сегмент истерически реагирует на все колебания рынка и макроэкономики. В то время как рынок жилья демонстрирует долгосрочные тренды. Он может падать, но всегда отыгрывает назад, поскольку базируется на одной из основных потребностей человека — на потребности в жилье.
У данного рынка, как у медведя, огромный резерв выживания: залижет раны и пойдет дальше.
Что нас ждет в ближайшее время? Безусловно, рост цен на жильё. За ближайшие три года, пока рынок будет адаптироваться к переменам, цены могут вырасти на 20-30%. Не только из-за роста стоимости капитала, но и из-за падения объёмов предложения. Нас ждет болезненная трансформация, но пока не ясно, в какую сторону. И беда в том, что никто не понимает, что происходит и что будет дальше. Есть подозрения, что эти правки не последние.
Ранее на эту тему:
Круглый стол «НП». Эскроу-счета подтолкнут рынок коммерческой недвижимости
Эскроу-счета для всех. Застройщики зря запасались разрешениями на стройки
