Обогнать инфляцию. Какой вид недвижимости интересен инвесторам в кризис
Новый проспект
Мнения

Обогнать инфляцию. Какой вид недвижимости интересен инвесторам в кризис

Прочитано: 100

В условиях экономического кризиса и вызванной им неопределенности бизнесу приходится искать баланс между доходностью и риском инвестиций. «Новый проспект» спросил участников рынка недвижимости и экспертов, в какие сегменты рынка стоит сегодня вкладывать деньги, чтобы их сохранить в условиях высокой инфляции, а может быть, даже преумножить.

Александр Шестаков, генеральный директор Первой мебельной фабрики:

— В связи с тем, что у нас работает большая программа импортозамещения и есть необходимость переходить на собственную продукцию, надо вкладываться в производственную недвижимость, которая будет востребована.

Торговым центрам будет посложнее с заполнением, поскольку из них ушли иностранные сети. Какое-то время уйдет на замещение арендаторов, пока не появится кто-то новый. В сложном положении также находится гостиничный бизнес, который в ближайшее время вряд ли восстановится.

Рынок складской недвижимости, наоборот, будет чувствовать себя стабильно. В этом сегменте существовал дефицит площадей, и даже несмотря на уход зарубежных компаний, свободные помещения будут востребованы. Это связано с тем, что в период пандемии активно развивалась интернет-торговля, сервисы доставки.

Офисные объекты продолжают работать в том же формате. Среди наших клиентов нет иностранных арендаторов, поэтому мы не столкнулись с ростом вакансии.

Игорь Водопьянов, владелец управляющей компании "Теорема":

— Я бы сейчас, конечно, вкладывался в южный берег Франции или Испании — в то, что можно использовать для проживания. Но я не планирую переезжать: хочу досмотреть этот трагический балаган до конца.

В какой вид недвижимости сейчас инвестировать, я не знаю. Если бы недорого продавали Эрмитаж, я бы купил. Это вечные ценности, и вид хороший. Но думаю, что с Пиотровским (директор Эрмитажа Михаил Пиотровский. — Прим. "НП") договориться не удастся.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК":

— По нашей практике, инфляцию обгоняет любой вид недвижимости, востребованный в дальнейшем: если это жилье, то перспективное с точки зрения перепродажи; если апартаменты — интересные для арендаторов; если промышленные объекты, то актуальные для потребностей бизнеса в регионе. Каждый случай инвестирования сугубо индивидуален, дать универсальный рецепт наподобие "берите три объекта в разных районах в вилке 5–9 млн рублей и выходите из объекта по переуступке через 2 года" совершенно некорректно, да и невозможно.

Наиболее рискованными на сегодняшний день представляются инвестиции в классические офисные и торговые центры. Однако, как всегда, на любом рынке есть исключения, и отталкиваться нужно от насыщения. Если, к примеру, в районе вообще нет крупной торговой недвижимости, то новый объект будет успешен, поскольку займет свою нишу, закроет имеющуюся потребность.

Николай Антонов, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью":

— Обогнать инфляцию помогут только очень дешево приобретенные случайные активы. Ее темпы в реальных ценах за 5 месяцев уже составили более 23%, и ни один вид недвижимости не даст даже 50% годовых. На экономику недвижимости воздействуют такие неблагоприятные факторы, как закрытые западные рынки, нефть на многолетних максимальных значениях, рекордный ввод нового жилья за последние 3 года и спад демографии (на рынок выходит самое малочисленное поколение молодых семей).

При этом как вариант сохранения капитала "бетонометры" остаются одним из самых исторически надежных. В случае с апартаментами, например, это тот актив, который содержит сам себя и приносит прибыль. И раз уж наш олигархат потерял возможность вкладывать деньги в долгосрочные проекты за рубежом, к концу лета ожидается рост спроса на уже готовые площади, а также на объекты с подрядными контрактами и банковскими гарантиями, то есть всю ту недвижимость, с которой сопряжены минимальные риски.

К числу наиболее рискованных же можно отнести жилые комплексы-тысячники на нулевых циклах, проекты небольших застройщиков с небольшим коэффициентом собственного участия, заведомо сложные с точки зрения инженерии проекты, а также активы, не предполагающие владения конкретными объектами недвижимости (доли в бизнесе, паи и т.д.).

Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg:

— Наиболее выгодны сейчас будут сделки инвесторов с компаниями, которые готовы продавать активы по цене ниже рыночной. В этом случае по завершении кризиса есть шанс реализовать купленную с дисконтом недвижимость по очень привлекательной стоимости. Пока такие сделки носят точечный характер, а большинство объектов с дисконтом появляются на торгах.

Если рассматривать недвижимость как инвестицию с целью получения дохода, то имеет смысл вкладываться в те сегменты, поступления от которых за год как минимум будут превышать уровень инфляции и как максимум — ставку по кредиту.

Сейчас доходность жилой недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 5% годовых, что в 3 раза ниже официального уровня инфляции, который прогнозируется в 2022 году. В то же время ликвидность квартиры (особенно экономкласса) снижается. Многим инвесторам приходится делать скидку покупателю в размере 3–5%, чтобы быстро продать жилье в спальном районе, что еще сильнее корректирует доходность от инвестиций. С арендой аналогичная ситуация: снижение ставок по ипотеке спровоцировало взрывной рост спроса на жилье, но через год-другой большинство этих квартир выйдет на рынок аренды, который явно не сможет поглотить всё предложение. Тогда инвесторам придется снижать арендную стоимость, что также влияет на инвестиционную доходность.

Вторая категория риска — производственные площади, где у собственника в текущей ситуации есть высокий шанс потерять зарубежного арендатора и получить убыток от инвестиций. На организацию импортозамещения необходимо время, и если производственная недвижимость покупается именно для извлечения дохода под конкретного арендатора, то стоит дождаться, пока ситуация стабилизируется. Исключение в данном случае составляют большие бизнес-парки, где много резидентов и глубокая диверсификация бизнеса.

В меньшей степени сейчас подвержены риску помещения стрит-ретейла и офисы, особенно в премиальных локациях: там происходит ротация, но в то же время многие арендаторы, которые приостановили работу на время, готовы оплачивать аренду. На коммерческую недвижимость условия ипотеки всегда были значительно строже, чем на жилье, поэтому доходность, к которой стремятся инвесторы в сделках, составляет сейчас не менее 10% годовых. Это вполне соответствует среднему уровню инфляции за последние годы и позволяет инвестору снизить риски в случае глобальных проблем в финансовой системе или экономике.

Алексей Фёдоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris:

— Обогнать инфляцию поможет только доходная недвижимость, сочетающая в себе и денежный поток, и рост капитализации актива. По одиночке ни то, ни другое одолеть инфляцию неспособно, что продемонстрировали результаты исследования, которое мы провели еще в начале марта.

Если мы говорим о рисках, когда вкладываемся в недвижимость, то важно смотреть не сегмент, а конкретный объект. Подводные камни есть у любого формата. Наверное, больше всего их сегодня в сегменте торговых центров. Эти активы попали в своего рода идеальный шторм: сочетание смены потребительского поведения, ковидных ограничений, ухода западных арендаторов и падения покупательной способности населения.

Станислав Ступников, партнер "БестЪ. Коммерческая недвижимость":

— Как и в любой кризис, сейчас возникают возможности, появляются так называемые стрессовые активы, которые можно купить по неплохой цене. Инвестиции в проектную недвижимость с целью нового строительства или редевелопмента в текущих реалиях, конечно же, усложняются. Расходы на строительство растут от 30% до 50%, при этом ставки аренды в лучшем случае держатся на том же уровне. Доходность, соответственно, снижается. В такой тип недвижимости вкладываться сейчас рискованно, поэтому в этом направлении наблюдается пауза. А вот готовые объекты инвесторы рассматривают более охотно.

По-прежнему продолжает расти спрос на коворкинги, которые хорошо зарекомендовали себя в постпандемийное время. Спрос на большие офисы сокращается, растет число заявок на небольшие площади, поэтому коворкинги продолжают быть востребованными. Конечно, инвестиции в коворкинги тоже подросли из-за роста стоимости стройматериалов и прочего оборудования. Поэтому при тех же ставках аренды мы стараемся удерживать срок окупаемости на уровне 2,5 лет за счет увеличения общей площади. На сегодняшний день это минимум 600 м2, а лучше 800–1000 м2 — оптимальная площадь, которая позволяет с лихвой покрывать операционные затраты.

недвижимость опрос инвестиции
Другие статьи автора Читайте также по теме
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, уверен, что офисный рынок Петербурга находится на пороге ощутимого снижения арендных ставок. Уход с рынка крупных международных компаний и ввод новых площадей увеличат количество пустых офисов в городе в 2,5 раза, и правила игры начнут диктовать арендаторы.

Владелец инвестиционной компании «ИКС 2» Олег Барабанов с партнерами строит частную школу под Петербургом за 1,2 млрд рублей. Кризис и выход России из Болонской системы образования не снижают спрос на качественное обучение, говорят эксперты.

Многие россияне покинули родную страну после начала военной спецоперации. Они переехали за границу и стали активно скупать там недвижимость. На пике спроса оказались Турция, ОАЭ и Таиланд. Почему именно эти страны так популярны и сколько там стоит жилье, разбирался «Новый проспект».


Михальченко дали 20 лет за хищения при строительстве резиденции Путина
28.06.2022
Суд арестовал политика Илью Яшина на 15 суток
28.06.2022
Производитель лифтов Kone уходит из России. Компания работала с 1935 года
28.06.2022
Россиянин получил 2 года за сорванную дочкой наклейку с буквой Z. Хозяйка машины оказалась полицейской
28.06.2022
"Трансмашхолдинг" продал свой бизнес в Венгрии
28.06.2022
Производитель шин Michelin отказывается от бизнеса в России
28.06.2022
Задержан еще один адвокат Ивана Сафронова. Накануне он ругал спецоперацию и её сторонников
28.06.2022
Производитель бытовой техники Indesit продает бизнес в России
28.06.2022
«Коммерсант»: Росавиация не дает пилотам из России устроиться на работу за рубежом
28.06.2022
Москвичи стали больше тратить на квартиры в Петербурге
27.06.2022
Джо Байден объявил о значительном увеличении пошлин на российские товары
27.06.2022
Александр Беглов назначил председателя комитета финансов Смольного
27.06.2022
Вслед за Алекперовым из "Лукойла" ушел Леонид Федун
27.06.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки