В условиях экономического кризиса и вызванной им неопределенности бизнесу приходится искать баланс между доходностью и риском инвестиций. «Новый проспект» спросил участников рынка недвижимости и экспертов, в какие сегменты рынка стоит сегодня вкладывать деньги, чтобы их сохранить в условиях высокой инфляции, а может быть, даже преумножить.
Александр Шестаков, генеральный директор Первой мебельной фабрики:
— В связи с тем, что у нас работает большая программа импортозамещения и есть необходимость переходить на собственную продукцию, надо вкладываться в производственную недвижимость, которая будет востребована.
Торговым центрам будет посложнее с заполнением, поскольку из них ушли иностранные сети. Какое-то время уйдет на замещение арендаторов, пока не появится кто-то новый. В сложном положении также находится гостиничный бизнес, который в ближайшее время вряд ли восстановится.
Рынок складской недвижимости, наоборот, будет чувствовать себя стабильно. В этом сегменте существовал дефицит площадей, и даже несмотря на уход зарубежных компаний, свободные помещения будут востребованы. Это связано с тем, что в период пандемии активно развивалась интернет-торговля, сервисы доставки.
Офисные объекты продолжают работать в том же формате. Среди наших клиентов нет иностранных арендаторов, поэтому мы не столкнулись с ростом вакансии.
Игорь Водопьянов, владелец управляющей компании "Теорема":
— Я бы сейчас, конечно, вкладывался в южный берег Франции или Испании — в то, что можно использовать для проживания. Но я не планирую переезжать: хочу досмотреть этот трагический балаган до конца.
В какой вид недвижимости сейчас инвестировать, я не знаю. Если бы недорого продавали Эрмитаж, я бы купил. Это вечные ценности, и вид хороший. Но думаю, что с Пиотровским (директор Эрмитажа Михаил Пиотровский. — Прим. "НП") договориться не удастся.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК":
— По нашей практике, инфляцию обгоняет любой вид недвижимости, востребованный в дальнейшем: если это жилье, то перспективное с точки зрения перепродажи; если апартаменты — интересные для арендаторов; если промышленные объекты, то актуальные для потребностей бизнеса в регионе. Каждый случай инвестирования сугубо индивидуален, дать универсальный рецепт наподобие "берите три объекта в разных районах в вилке 5–9 млн рублей и выходите из объекта по переуступке через 2 года" совершенно некорректно, да и невозможно.
Наиболее рискованными на сегодняшний день представляются инвестиции в классические офисные и торговые центры. Однако, как всегда, на любом рынке есть исключения, и отталкиваться нужно от насыщения. Если, к примеру, в районе вообще нет крупной торговой недвижимости, то новый объект будет успешен, поскольку займет свою нишу, закроет имеющуюся потребность.
Николай Антонов, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью":
— Обогнать инфляцию помогут только очень дешево приобретенные случайные активы. Ее темпы в реальных ценах за 5 месяцев уже составили более 23%, и ни один вид недвижимости не даст даже 50% годовых. На экономику недвижимости воздействуют такие неблагоприятные факторы, как закрытые западные рынки, нефть на многолетних максимальных значениях, рекордный ввод нового жилья за последние 3 года и спад демографии (на рынок выходит самое малочисленное поколение молодых семей).
При этом как вариант сохранения капитала "бетонометры" остаются одним из самых исторически надежных. В случае с апартаментами, например, это тот актив, который содержит сам себя и приносит прибыль. И раз уж наш олигархат потерял возможность вкладывать деньги в долгосрочные проекты за рубежом, к концу лета ожидается рост спроса на уже готовые площади, а также на объекты с подрядными контрактами и банковскими гарантиями, то есть всю ту недвижимость, с которой сопряжены минимальные риски.
К числу наиболее рискованных же можно отнести жилые комплексы-тысячники на нулевых циклах, проекты небольших застройщиков с небольшим коэффициентом собственного участия, заведомо сложные с точки зрения инженерии проекты, а также активы, не предполагающие владения конкретными объектами недвижимости (доли в бизнесе, паи и т.д.).
Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg:
— Наиболее выгодны сейчас будут сделки инвесторов с компаниями, которые готовы продавать активы по цене ниже рыночной. В этом случае по завершении кризиса есть шанс реализовать купленную с дисконтом недвижимость по очень привлекательной стоимости. Пока такие сделки носят точечный характер, а большинство объектов с дисконтом появляются на торгах.
Если рассматривать недвижимость как инвестицию с целью получения дохода, то имеет смысл вкладываться в те сегменты, поступления от которых за год как минимум будут превышать уровень инфляции и как максимум — ставку по кредиту.
Сейчас доходность жилой недвижимости в Санкт-Петербурге составляет 5% годовых, что в 3 раза ниже официального уровня инфляции, который прогнозируется в 2022 году. В то же время ликвидность квартиры (особенно экономкласса) снижается. Многим инвесторам приходится делать скидку покупателю в размере 3–5%, чтобы быстро продать жилье в спальном районе, что еще сильнее корректирует доходность от инвестиций. С арендой аналогичная ситуация: снижение ставок по ипотеке спровоцировало взрывной рост спроса на жилье, но через год-другой большинство этих квартир выйдет на рынок аренды, который явно не сможет поглотить всё предложение. Тогда инвесторам придется снижать арендную стоимость, что также влияет на инвестиционную доходность.
Вторая категория риска — производственные площади, где у собственника в текущей ситуации есть высокий шанс потерять зарубежного арендатора и получить убыток от инвестиций. На организацию импортозамещения необходимо время, и если производственная недвижимость покупается именно для извлечения дохода под конкретного арендатора, то стоит дождаться, пока ситуация стабилизируется. Исключение в данном случае составляют большие бизнес-парки, где много резидентов и глубокая диверсификация бизнеса.
В меньшей степени сейчас подвержены риску помещения стрит-ретейла и офисы, особенно в премиальных локациях: там происходит ротация, но в то же время многие арендаторы, которые приостановили работу на время, готовы оплачивать аренду. На коммерческую недвижимость условия ипотеки всегда были значительно строже, чем на жилье, поэтому доходность, к которой стремятся инвесторы в сделках, составляет сейчас не менее 10% годовых. Это вполне соответствует среднему уровню инфляции за последние годы и позволяет инвестору снизить риски в случае глобальных проблем в финансовой системе или экономике.
Алексей Фёдоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris:
— Обогнать инфляцию поможет только доходная недвижимость, сочетающая в себе и денежный поток, и рост капитализации актива. По одиночке ни то, ни другое одолеть инфляцию неспособно, что продемонстрировали результаты исследования, которое мы провели еще в начале марта.
Если мы говорим о рисках, когда вкладываемся в недвижимость, то важно смотреть не сегмент, а конкретный объект. Подводные камни есть у любого формата. Наверное, больше всего их сегодня в сегменте торговых центров. Эти активы попали в своего рода идеальный шторм: сочетание смены потребительского поведения, ковидных ограничений, ухода западных арендаторов и падения покупательной способности населения.
Станислав Ступников, партнер "БестЪ. Коммерческая недвижимость":
— Как и в любой кризис, сейчас возникают возможности, появляются так называемые стрессовые активы, которые можно купить по неплохой цене. Инвестиции в проектную недвижимость с целью нового строительства или редевелопмента в текущих реалиях, конечно же, усложняются. Расходы на строительство растут от 30% до 50%, при этом ставки аренды в лучшем случае держатся на том же уровне. Доходность, соответственно, снижается. В такой тип недвижимости вкладываться сейчас рискованно, поэтому в этом направлении наблюдается пауза. А вот готовые объекты инвесторы рассматривают более охотно.
По-прежнему продолжает расти спрос на коворкинги, которые хорошо зарекомендовали себя в постпандемийное время. Спрос на большие офисы сокращается, растет число заявок на небольшие площади, поэтому коворкинги продолжают быть востребованными. Конечно, инвестиции в коворкинги тоже подросли из-за роста стоимости стройматериалов и прочего оборудования. Поэтому при тех же ставках аренды мы стараемся удерживать срок окупаемости на уровне 2,5 лет за счет увеличения общей площади. На сегодняшний день это минимум 600 м2, а лучше 800–1000 м2 — оптимальная площадь, которая позволяет с лихвой покрывать операционные затраты.
