Новый дачный сезон. Чего стоит ждать покупателям загородной недвижимости в этом году

Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»:

— За первые три месяца года спрос на загородную недвижимость под Петербургом в сегментах «комфорт» и «комфорт плюс» увеличился на треть по сравнению с первым кварталом прошлого года. Интересно, что к загородному сегменту значительно вырос интерес у агентов. В нашей компании число агентов, готовых работать с загородной недвижимостью, за прошедший год выросло в 2–2,5 раза.

Что касается стоимости домов, то тут необходимо их разделять в зависимости от типа материалов. В 2023 году монолитные дома выросли в цене в среднем на 15%, а каркасно-модульные — на 18%. Увеличение стоимости связано в первую очередь с изменением цен на строительные материалы. Если говорить о земельных участках, то их стоимость растет в зависимости от стадии готовности коттеджного поселка.

Льготная ипотека на фоне высокой ставки ЦБ остается драйвером в общем объеме ипотечных сделок, это варианты семейной и IT-ипотеки. Такой заем выдается на строительство домов, поэтому покупатели, которые раньше хотели приобрести только землю, сейчас выбирают вариант покупки участка вместе с домом. Однако сделки с ипотекой только на землю по средней ставке 18% годовых всё равно оформляются, так как покупатели обеспокоены инфляцией и видят, что земля растет в цене.

Отмечу, что стоимость земли и домовладений всегда имеет положительную динамику, и факторов, которые могут повлиять на ее снижение в загородном сегменте, нет. Причем новые земельные наделы близкой локации к другим коттеджным поселкам (уже реализованным или близким к сдаче) обычно дороже. Это связано с изменением сметы на инженерную подготовку территорий.

Считаю, что спрос на загородном рынке продолжит расти. Отрицательной динамики не было уже давно. По-прежнему цена однокомнатной квартиры в городе равна стоимости дома площадью 95–110 м2. Позитивным сигналом для загородного рынка становится возросший интерес к нему со стороны городских девелоперов.

Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»:

— Четыре года назад в связи с пандемией мы увидели возрождение загородного рынка. Пик спроса на такие объекты пришелся на 2021 год, побив все предыдущие рекорды. По итогам 2023 года показатели продаж загородных проектов превзошли 2022-й, а стоимость домов и коттеджей в зависимости от класса выросла от 10 до 20%.

Активизировались и застройщики, расширив линейку предложения. В Петербурге и Ленобласти стало появляться всё больше объектов, объединяющих достоинства жизни в пригороде с удобной транспортной доступностью до мегаполиса. Сейчас мы также готовим к выходу на рынок малоэтажный жилой комплекс в Выборгском районе Ленинградской области, в котором одновременно с недвижимостью будет создаваться инфраструктура с объектами ретейла, детским садом, спа-центром и благоустроенной набережной. Стоимость двухэтажных урбан-вилл площадью от 100 м2 в проекте будет начинаться от 15 млн рублей.

В текущем году рынок продолжит рост: интерес к вложениям в загородную недвижимость не ослабевает. Этому способствуют разнообразные ипотечные программы и высокие цифры доходности, если рассматривать загородный актив с инвестиционной точки зрения.

Валентина Ветрова, директор по продажам Land Aspect:

— В первом квартале 2024 года по сравнению с январем-мартом прошлого года мы отмечаем увеличение спроса на загородную недвижимость в сегменте «бизнес» на 25%. Такой рост нетипичен для начала года, обычно этот период проходит в более спокойном режиме.

Покупатели теперь не ждут начала сезона и не откладывают приобретение домов и участков. Первые запросы в этом году к нам стали поступать сразу после новогодних праздников.

В течение 2023 года на стоимость загородной недвижимости в основном влиял уровень инфляции. Цены в бизнес-сегменте подросли не сильно — в пределах 10%, поэтому можно сказать, что год был относительно стабильным. В этом году мы опять же не ждем серьезных ценовых колебаний, рост может быть не более, чем на 10–15%.

Динамика первых трех месяцев внушает нам оптимизм на весь 2024 год в загородном сегменте. Мы видим тенденцию к наращиванию в коттеджных поселках бизнес-класса качественных объектов инфраструктуры. В нынешнем году спрос на готовые дома выше, чем на участки. Покупатели стремятся зафиксироваться в цене из-за опасений резких скачков стоимости строительных материалов. У нас есть примеры, когда дома, строившиеся в течение 3 лет, сейчас за те деньги уже не купить. Самостоятельное строительство в коттеджных поселках бизнес-класса сегодня обходится на 30–40% дороже, чем покупка дома с теми же характеристиками.

Общий тренд рынка загородной недвижимости — пришедшее состояние равновесия у клиентов. Как и девелоперы, они уже адаптировались к новым условиям. С другой стороны, есть некоторые опасения внезапной неопределенности, поэтому от многих клиентов я слышу, что они приобретают дома с прицелом на возможную быструю продажу в дальнейшем. Покупатели рассматривают ликвидные объекты, чтобы не потерять в деньгах.

Сергей Бобашев, руководитель проекта Lifedeluxe.ru:

— Разговоры о том, что еще чуть-чуть, и на рынке ИЖС вырастут спрос и цены, я слышу не первый год. Но после пандемийного ажиотажа объем продаж понемногу снижается.

По сравнению с прошлым годом спрос на загородном рынке сократился на 5–10%, что связано с повышением процентной ставки по ипотеке и ужесточением требований к заемщикам. Стоимость участков без подряда снизилась на 10–15%, особенно это коснулось более дешевых объектов.

Дома в элитном сегменте и участки под них, напротив, подорожали. Это связано с инфляционными ожиданиями, ростом курса валют и сменой «дальних дач» (за рубежом) на ближние.

В целом эти тенденции сохранятся и, возможно, усилятся. То есть дорогие объекты будут подниматься в цене, а дешевые — снижаться. Возможное принятие закона об использовании счетов эскроу на ИЖС вряд ли окажет существенное влияние на рынок.

Екатерина Лукьянчикова, соучредитель агентства недвижимости Alfa Estate:

— Если раньше загородная недвижимость в массовом сознании рассматривалась исключительно как дополнение к квартире в городе, то сегодня всё больше семей рассматривает покупку дома в коттеджном поселке именно для постоянного проживания.

Этому способствует, во-первых, разнообразие проработанных концептуальных проектов с собственной инфраструктурой, экосистемой и удобной транспортной доступностью, а, во-вторых, растущая популярность ипотечных программ и рассрочек. Раньше такое невозможно было представить: на загородный дом люди откладывали деньги годами. Да и качество самих объектов выросло в разы. Благодаря сочетанию этих факторов мы и наблюдаем рост рынка.

Весь рынок загородной жилой недвижимости можно разделить на три категории: коттеджные поселки, малоэтажные жилые комплексы и таунхаусы и отдельно стоящие дома. За последний год цены выросли в каждом из этих сегментов на величину от 8% до 20%.

Стоимость квадратного метра в коттеджных поселках комфорт- и бизнес-класса в среднем выросла на 16%, в таунхаусах — на 8–10%. А больше всего подорожали проекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС), особенно готовые дома с земельными участками 8–10 соток: в зависимости от локации и удаленности от Петербурга цены увеличились на 30–35%.

Виктор Лукин, генеральный директор ГК «СтройСинтез»:

— Спрос на загородную недвижимость остается стабильным, а уровень продаж сопоставим с прошлым годом. Однако для более точного анализа необходимо дождаться середины или конца сезона, когда завершаются все основные сделки. Насколько увеличился спрос и на каком уровне находится покупательная способность, будет понятно примерно в июле.

Сейчас наблюдается повышенный интерес к покупке участков. Снег только что сошел, и люди активно ищут места для отдыха и будущего проживания. Сейчас для этого самое подходящее время, ведь в период таяния снега часто выявляются скрытые дефекты участков. Это позволяет не купить кота в мешке и попробовать сбросить стоимость, указав на недостатки участка. Стоимость земли в этом году может увеличиться на 20–40% по сравнению с предыдущим.

Цены на землю обычно зависят от уровня развития поселка. На начальных этапах, когда только строятся дороги, ее стоимость минимальна, но по мере создания инфраструктуры происходит рост. Стабилизация цен происходит в течение 2–5 лет после сдачи поселка.

Льготная ипотека пока еще работает и пользуется популярностью, учитывая выгодные условия для семейных клиентов и представителей IT-сферы. В текущем году спрос останется на уровне 2023 года, но возможны небольшие корректировки.

Василе Минти, управляющий партнер Gosman Development:

— Спрос на загородную недвижимость неуклонно растет. Преимуществом подобного формата жилья является более низкая стоимость квадратного метра по сравнению с городскими объектами. В связи с этим локации с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой активно застраиваются и продаются.

В этом году стоимость земли и недвижимости увеличилась примерно на 10%. Спросом на загородном рынке пользуется льготная ипотека. Из-за ограниченной суммы кредита в 6 млн рублей доля программы с господдержкой невысока. При этом льготная семейная ипотека и IT-ипотека, где размер займа составляет 12 млн рублей, более популярны. Для Москвы и Петербурга это уже приемлемая сумма. Дополнительно возможности покупателей загородных объектов расширяет комбо-ипотека, которую активно продвигают некоторые банки.

Юлия Березникова, член совета директоров КП «Британика»:

— В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на загородную недвижимость за последний год вырос в 1,5–2 раза. В связи с широким распространением льготной ипотеки покупатели стали чаще обращать внимание на такие проекты. По оценке наших аналитиков, не менее половины запросов на приобретение частного дома предусматривает привлечение кредитных средств.

Стоимость перспективных земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на землях ИЖС продолжает расти. Сейчас средняя цена участка составляет 3 млн рублей, следует из данных ЦИАН.

В 2024 году цены на загородную недвижимость вырастут с учетом инфляции и роста стоимости работ и материалов. Кроме того, на рынке наблюдается дефицит кадров. В этих условиях застройщики будут корректировать свои предложения и переходить в другие ценовые сегменты. Традиционно комфорт- и бизнес-класс сильнее всего чувствуют изменения рынка ИЖС и спроса.