Новая российская жилищная политика как подарок оффшорным капиталистам
Новый проспект
Мнения

Новая российская жилищная политика как подарок оффшорным капиталистам

Прочитано: 568
Новая российская жилищная политика как подарок оффшорным капиталистам

Комммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен» Вячеслав Засухин о том, кто из российских застройщиков сейчас самый интересный объект для поглощения за счет оффшорного капитала.


Представьте, что у вас и ваших друзей есть $ 250 млрд в оффшорах. И вы решили их инвестировать в Россию. Куда потратить $ 200 млрд власти России уже знают — они разработали инвестиционную программу строительства инфраструктуры стоимостью 13 трлн рублей.

Оффшорным сырьевым миллиардерам, судя по всему, можно будет обменять нолики на банковских счетах на реальные «водоканалы со шлюзами» и «чего-то проводы», которые станут генерировать денежные потоки и обеспечат их потомкам безбедную жизнь. Тогда как в оффшорах капиталы могут сгореть в гиперинфляции или быть заблокированными при крушении многополярного мира и создании другого уклада — с новыми валютами и новыми порядками расчетов. Но сейчас не об этом.

Приступим к калькуляции. Допустим $ 200 млрд вы пристроили. А куда деть еще $ 50 млрд, если все капиталоёмкие отрасли промышленности, сельское хозяйство и торговля в России давно поделены, и их резкого роста за счет внутреннего рынка не предвидится. Тут, пожалуй, может выручить стройка. Но не инфраструктурная, а жилищная. Сколько могут стоить строительные компании, которые будут возводить индустриальным способом 80 млн м2 жилья из тех 120 млн м2, которые декларированы как цель государственного масштаба? Ответ очевиден: от $ 50 млрд до $ 100 млрд. Их-то и надо брать.

Но скупать тысячи небольших застройщиков по всей стране в розницу — невозможно. Занятие это бессмысленное, ведь за застройщиками стоят тысячи владельцев и управленцев. Чтобы вести с ними переговоры никаких ресурсов не хватит, тем более, когда время поджимает. Вот если бы всю мелочь с рынка сдуло — дело пошло бы быстрее! Сказано — сделано. Появилось новое законодательство — поправленный ФЗ-214, которое прекрасно выполнит функцию метлы.

Насколько крупными будут те компании, которые останутся на рынке? Тут в прогнозах можно опираться на мнение налоговиков, аватаров властей, которые заявляют, что им интересно работать с компаниями, выручка которых превышает 20 млрд рублей. Если так, то на рынке останется порядка 200 застройщиков, которые будут строить от 100 тыс. м2 в год, и, скорее всего, располагать собственными заводами по производству панелей. Потому что это рентабельно.

Причем, как водится, 20% крупнейших застройщиков будут контролировать 80% рынка (в деньгах это $ 60-70 млрд). Именно эти условные 40 компаний и будут интересны для поглощения, в том числе, для людей с оффшорными деньгами. Но поглотить быстро можно только публичную компанию с открытой информацией о финансах и менеджменте. Это значит, что застройщики будут становиться все прозрачней. Их к этому подтолкнут: или законодательно или неявно — создав трудности для непубличных строителей, например, ограничив их доступ к банковскому финансированию. Хочешь жить — иди на биржу. Все просто. Но перед выходом на биржевое дефиле надо будет оптимизировать внутренние процессы: сократить накладные расходы за счет укрупнения, прямые расходы (за счет BIM-проектирования и перехода на индустриальное панельное домостроение) и запланировать сокращение операционных расходов, отказавшись от услуг банков. Навести, так сказать, предпродажную красоту.

Когда в стройку зайдут нужные люди, ипотечные ставки, которые сейчас сдерживают искусственно, упадут. Это приведет к росту стоимости жилья при сохранении уровня ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту. А рост стоимости увеличит рентабельность проектов. В итоге, те самые 20% самых крупных строителей будут работать на себя, остальные 80% — на банковскую систему.

И ситуация уже разворачивается именно в этом направлении. Взять хотя бы недавние события вокруг публичных застройщиков ГК «Эталон» и «Группа ЛСР». Сначала структуры АФК «Система» получили контроль над «Эталоном». А затем появилась информация, что та же «Система» может выкупить долю «Группы ЛСР» в проекте на территории ЗИЛа в Москве. Публичные компании нынче в цене. И, похоже, самый крупный из публичных застройщиков России «Группа ЛСР» — сейчас самый интересный актив для поглощения правильными парнями.

214 ФЗ жилищное строительство Вячеслав Засухин «Тикканен»
Другие статьи автора Читайте также по теме
ГК "ПИК" получила одобрение на застройку жильем территории предприятия "Красный нефтяник" в Петербурге. В рамках проекта можно построить до 250 тыс. м2 жилья. Инвестиции оцениваются в 25–30 млрд рублей.
Для строительства корпусов №3 и №4 жилого комплекса Univer City холдинг Setl Group заключил кредитный договор со Сбербанком. Сумма кредита 5,5 млрд рублей, а срок погашения кредитных линий – до 27 июня 2026 года.
05.07.2022
К 2026 году компания рассчитывает построить на Средней Колтовской улице 18 000 м2 жилья бизнес-класса – три жилых корпуса высотой от 4 до 9 этажей, на 224 квартиры. Об этом 25 мая RBI сообщает у себя в телеграмм-канале.
25.05.2022

Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки