Неведома зверушка, или «Кто вы, мистер дольщик?»
Новый проспект
Мнения

Неведома зверушка, или «Кто вы, мистер дольщик?»

Прочитано: 290
Неведома зверушка, или «Кто вы, мистер дольщик?»

Законодательство о банкротстве в нашей стране необычайно изменчиво: с 2002 года в закон «О несостоятельности» было внесено 102 изменения, то есть поправки вносились примерно раз в два месяца. Положения, регулирующие несостоятельность застройщиков, менялись в среднем раз в год. Были весьма удачные новеллы. Во-первых, отказ от процедур наблюдения и финансового оздоровления при банкротстве застройщиков: наблюдение в целом достаточно бесполезная процедура, а в ситуации, когда несколько сотен человек не могут получить свое жилье, тем более нужны радикальные меры. Во-вторых, ввели упрощенный порядок включения участников долевого строительства в реестр. Продвинулось законодательство и в части включения требований «в натуре»: теперь можно требовать от застройщика передачи не только квартиры, но и парковочного места и даже кладовки. Разобрались с неустойками, штрафами и прочими финансовыми санкциями - новый застройщик, который берется доводить до ума недостроенный дом, не «наследует» их вместе со стройплощадкой, все они остаются в реестре кредиторов старого застройщика. Разъяснилась ситуация с условиями получения права собственности для дольщиков тех объектов, которые были введены в эксплуатацию до начала дела о банкротстве. Наконец, появился Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, который может как финансировать достройку дома, так и выкупать у дольщиков их права требования к застройщику.

Не мышонок, не лягушка, а неведома зверушка.

Серьезной проблемой до последнего времени оставалось продление разрешений на строительство. Градостроительный кодекс РФ говорит, что, если застройщик обратился за продлением позже, чем за 10 дней до истечения срока действия старого разрешения, то это основание для отказа.

Но вот в чем беда: нормы, регулирующие деятельность застройщиков, рассчитаны только на нормально функционирующий застройщиков, а не на банкротов. В предбанкротный период менеджмент нередко забывают про такие «мелочи» как продление разрешения. А подчас и менеджмента к моменту ввода процедуры уже нет. И, когда арбитражный управляющий принимает дела и пытается продлить срок, чиновники ему с чистым сердцем отказывают, ссылаясь на формальный пропуск срока. При этом застройщик-банкрот отнюдь не освобождается от исполнения стандартных обязанностей застройщика — и от ответственности за неисполнение этих обязанностей. Если управляющий будет достраивать этот дом без действующего разрешения, тот же Госстройнадзор потом откажет в его приемке, поскольку неизвестно, соблюдались ли при строительстве все нормы и требования.

В августе 2019 года и тут введены незначительные послабления: законодатель запретил до 1 января 2020 года отказывать в продлении разрешений, если с момента «просрочки» разрешения прошло менее трех лет. Кроме того, и после Нового года нельзя отказать тем застройщикам, которые приобретают проблемный объект для достройки: установлен лишь дедлайн для их обращения — год с момента приобретения прав.

 Кто вы, мистер дольщик?

Разобрались за последние годы и с такой дефиницией как «дольщик». В принципе все специальные правила банкротства застройщиков по большому счету принимались ради того, чтобы защитить граждан как непрофессиональных инвесторов. Логично предположить, что эти специальные правила должны помогать защите дольщиков, а не препятствовать ей.

Однако поначалу в законе было такое множество противоречий, что выходило наоборот. Первоначальная редакция статьи 201.1 закона о банкротстве позволяла предъявлять имущественные требования только приобретателям квартир или комнат в многоквартирном доме. Однако в законодательстве отсутствовал термин «многоквартирный дом», а «жилое помещение» определялось почему-то не через целевое назначение, а через проектные характеристики. Теперь к «многоквартирному» в законе добавлен еще и «жилой дом блокированной застройки, состоящий из трех и более блоков». Это в переводе на человеческий означает таунхаус минимум на три квартиры. То есть, блокхаусы и коттеджи по-прежнему остаются за бортом реформы — как и аппартаменты. 

С последними вообще дела обстоят печально. Дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре. Его статус фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от своих договоров долевого участия: они имеют только одно право — заявить денежное требование. Это требование, правда, теперь сохраняет залоговый статус: при окончании строительства такой кредитор получает залоговые права на объект, приобретенный по ДДУ, и может контролировать его продажу с торгов или оставить за собой при соблюдении предусмотренных законом условий.

Впрочем, не все еще потеряно и для покупателей строящихся апартаментов.

Как известно, практика у нас идет вслед за законодательством, а законодательство — вслед за социальными взрывами.

Нам осталось дождаться массовых выступлений дольщиков какого-нибудь завалившегося апарт-отеля, и тогда, возможно, законодатель разберется и с этой категорией объектов долевого строительства.


Анастасия Морозкова Прайм эдвайс Банкротство застройщика банкротство
Другие статьи авторов Читайте также по теме
Судостроительному заводу «Пелла» и его «дочке» кредиторы опять угрожают банкротством. С начала года компания получила более 75 исков на сумму свыше 5 млрд рублей. Контрагенты активизировались на фоне разделения и продажи части активов холдинга.
Крупный петербургский хлебозавод «Арнаут» оказался под угрозой банкротства. Иск к предприятию подготовила юридическая компания «Тензор Лигал». Она требует более 2 млн рублей за оказанные, но не оплаченные услуги по перевозке груза.
В России 1 октября закончился срок действия моратория на банкротство. Многие кредиторы ждали этого дня с нетерпением, чтобы наконец-то вернуть свои деньги. Юристы, опрошенные «Новым проспектом», считают, что мораторий, введенный как мера поддержки бизнеса, с задачей не справился и зимой нас ожидает вал банкротств.

Маск, Брин и другие топы Силиконовой долины проведут Хэллоуин в замке Дракулы
30.10.2022
Лавров заявил о неизменной готовности Путина к переговорам по Украине
30.10.2022
В Бразилии началось голосование на выборах президента
30.10.2022
Россия включила все 14 заморских территорий Великобритании в перечень недружественных
30.10.2022
Путин соболезнует властям Южной Кореи в связи с гибелью людей в давке в Сеуле
30.10.2022
Зеленский призвал исключить Россию из G20
30.10.2022
The National Interest: Вашингтону следует принудить Зеленского к переговорам
30.10.2022
Песков обозначил, что может стать основой для переговоров Путина и Байдена
30.10.2022
Разводку мостов в Петербурге отменили из-за шторма в ночь на 30 октября
30.10.2022
Петербургу не хватило одного градуса до температурного рекорда 29 октября
30.10.2022
Россия приостанавливает участие в зерновой сделке после атаки на Севастополь
29.10.2022
Владимир Соловьев переизбран главой союза журналистов России
29.10.2022
Минобороны России и офис президента Украины подтвердили обмен пленными
29.10.2022
Школьники из Мариуполя приедут на осенние каникулы в Петербург
29.10.2022
Отказ Великобритании от российского СПГ объяснили
29.10.2022
Минтранс ответил на сомнения Airbus в безопасности полетов в России
29.10.2022
Депутаты Госдумы от Петербурга попросили Правительство РФ вернуть городу 77 млрд рублей из-за отмены КГН
29.10.2022
В экранизации игры The Last of Us не будет эпизода от Кантемира Балагова
29.10.2022
Bloomberg: китайцы купили более половины российской меди на лондонской бирже металлов
29.10.2022
Канада ввела санкции против Мантурова, Новака и "Лукойла"
29.10.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки