Неведома зверушка, или «Кто вы, мистер дольщик?»
Новый проспект
Мнения

Неведома зверушка, или «Кто вы, мистер дольщик?»

Прочитано: 395
Неведома зверушка, или «Кто вы, мистер дольщик?»

Законодательство о банкротстве в нашей стране необычайно изменчиво: с 2002 года в закон «О несостоятельности» было внесено 102 изменения, то есть поправки вносились примерно раз в два месяца. Положения, регулирующие несостоятельность застройщиков, менялись в среднем раз в год. Были весьма удачные новеллы. Во-первых, отказ от процедур наблюдения и финансового оздоровления при банкротстве застройщиков: наблюдение в целом достаточно бесполезная процедура, а в ситуации, когда несколько сотен человек не могут получить свое жилье, тем более нужны радикальные меры. Во-вторых, ввели упрощенный порядок включения участников долевого строительства в реестр. Продвинулось законодательство и в части включения требований «в натуре»: теперь можно требовать от застройщика передачи не только квартиры, но и парковочного места и даже кладовки. Разобрались с неустойками, штрафами и прочими финансовыми санкциями - новый застройщик, который берется доводить до ума недостроенный дом, не «наследует» их вместе со стройплощадкой, все они остаются в реестре кредиторов старого застройщика. Разъяснилась ситуация с условиями получения права собственности для дольщиков тех объектов, которые были введены в эксплуатацию до начала дела о банкротстве. Наконец, появился Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, который может как финансировать достройку дома, так и выкупать у дольщиков их права требования к застройщику.

Не мышонок, не лягушка, а неведома зверушка.

Серьезной проблемой до последнего времени оставалось продление разрешений на строительство. Градостроительный кодекс РФ говорит, что, если застройщик обратился за продлением позже, чем за 10 дней до истечения срока действия старого разрешения, то это основание для отказа.

Но вот в чем беда: нормы, регулирующие деятельность застройщиков, рассчитаны только на нормально функционирующий застройщиков, а не на банкротов. В предбанкротный период менеджмент нередко забывают про такие «мелочи» как продление разрешения. А подчас и менеджмента к моменту ввода процедуры уже нет. И, когда арбитражный управляющий принимает дела и пытается продлить срок, чиновники ему с чистым сердцем отказывают, ссылаясь на формальный пропуск срока. При этом застройщик-банкрот отнюдь не освобождается от исполнения стандартных обязанностей застройщика — и от ответственности за неисполнение этих обязанностей. Если управляющий будет достраивать этот дом без действующего разрешения, тот же Госстройнадзор потом откажет в его приемке, поскольку неизвестно, соблюдались ли при строительстве все нормы и требования.

В августе 2019 года и тут введены незначительные послабления: законодатель запретил до 1 января 2020 года отказывать в продлении разрешений, если с момента «просрочки» разрешения прошло менее трех лет. Кроме того, и после Нового года нельзя отказать тем застройщикам, которые приобретают проблемный объект для достройки: установлен лишь дедлайн для их обращения — год с момента приобретения прав.

 Кто вы, мистер дольщик?

Разобрались за последние годы и с такой дефиницией как «дольщик». В принципе все специальные правила банкротства застройщиков по большому счету принимались ради того, чтобы защитить граждан как непрофессиональных инвесторов. Логично предположить, что эти специальные правила должны помогать защите дольщиков, а не препятствовать ей.

Однако поначалу в законе было такое множество противоречий, что выходило наоборот. Первоначальная редакция статьи 201.1 закона о банкротстве позволяла предъявлять имущественные требования только приобретателям квартир или комнат в многоквартирном доме. Однако в законодательстве отсутствовал термин «многоквартирный дом», а «жилое помещение» определялось почему-то не через целевое назначение, а через проектные характеристики. Теперь к «многоквартирному» в законе добавлен еще и «жилой дом блокированной застройки, состоящий из трех и более блоков». Это в переводе на человеческий означает таунхаус минимум на три квартиры. То есть, блокхаусы и коттеджи по-прежнему остаются за бортом реформы — как и аппартаменты. 

С последними вообще дела обстоят печально. Дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре. Его статус фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от своих договоров долевого участия: они имеют только одно право — заявить денежное требование. Это требование, правда, теперь сохраняет залоговый статус: при окончании строительства такой кредитор получает залоговые права на объект, приобретенный по ДДУ, и может контролировать его продажу с торгов или оставить за собой при соблюдении предусмотренных законом условий.

Впрочем, не все еще потеряно и для покупателей строящихся апартаментов.

Как известно, практика у нас идет вслед за законодательством, а законодательство — вслед за социальными взрывами.

Нам осталось дождаться массовых выступлений дольщиков какого-нибудь завалившегося апарт-отеля, и тогда, возможно, законодатель разберется и с этой категорией объектов долевого строительства.


Анастасия Морозкова Прайм эдвайс Банкротство застройщика банкротство
Другие статьи авторов Читайте также по теме
Крупного петербургского производителя автофильтров «Невский фильтр СПб» пытается обанкротить Федеральная налоговая служба. Собственник компании, ГК «Роллман», уже находится в процедуре наблюдения.
Одна из структур кондитерского объединения «Невские берега» — Смольнинский хлебозавод — оказалась под угрозой банкротства. Участники рынка говорят о том, что кондитерская и хлебопекарная промышленность переживают не лучшие времена. И дело не только в конкуренции со стороны мелких пекарен.
Компания «Утконос», работающая в Петербурге и Москве под брендом «ЧистоЯгода», оказалась под процедурой наблюдения. Выращивание ягод — бизнес полный рисков, особенно сейчас, после оттока мигрантов и ухода части работников на СВО, говорят эксперты.

Доверительным управляющим компании "Конкорд" стал Павел Пригожин
04.12.2023
В Петербурге запустили горячую линию по качеству детских товаров к Новому году
04.12.2023
В Петербурге разворачивают дополнительные койки для больных COVID-19
04.12.2023
Петербург занял 23-ю строчку в рейтинге свободных от вредных привычек регионов
04.12.2023
За минувшую неделю с улиц Петербурга вывезли 220 тыс. м3 снега
04.12.2023
Путин заявил, что четверть населения России занимается волонтерством
04.12.2023
Валентина Матвиенко: "Государство точно не пойдет по пути запрета абортов"
04.12.2023
Петербургская компания Melon Fashion Group отсудил товарный знак у бренда Zolla
04.12.2023
Ученики петербургского лицея получили четыре медали в Китайской национальной олимпиаде по математике
04.12.2023
Владимир Машков сменил Александра Калягина на посту главы Союза театральных деятелей РФ
04.12.2023
"Адмиралтейские верфи" отправили в простой часть персонала до конца декабря
04.12.2023
В Ленобласти новая уполномоченная по правам ребенка - Татьяна Толстова
04.12.2023
С начала года продажи новых автомобилей в России выросли на 59%. Половина из них - российские
04.12.2023
В Петербурге создан научно-производственный кластер беспилотных технологий
04.12.2023
В Эрмитаже установили "Ёлку мира" с рукодельными игрушками
04.12.2023
Курс биткойна установил рекорд последних полутора лет
04.12.2023
На аукционе в Москве за 50 млн рублей продана картина Айвазовского
04.12.2023
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки