Неведома зверушка, или «Кто вы, мистер дольщик?»
Мнения

Неведома зверушка, или «Кто вы, мистер дольщик?»

Прочитано: 277
Неведома зверушка, или «Кто вы, мистер дольщик?»

Законодательство о банкротстве в нашей стране необычайно изменчиво: с 2002 года в закон «О несостоятельности» было внесено 102 изменения, то есть поправки вносились примерно раз в два месяца. Положения, регулирующие несостоятельность застройщиков, менялись в среднем раз в год. Были весьма удачные новеллы. Во-первых, отказ от процедур наблюдения и финансового оздоровления при банкротстве застройщиков: наблюдение в целом достаточно бесполезная процедура, а в ситуации, когда несколько сотен человек не могут получить свое жилье, тем более нужны радикальные меры. Во-вторых, ввели упрощенный порядок включения участников долевого строительства в реестр. Продвинулось законодательство и в части включения требований «в натуре»: теперь можно требовать от застройщика передачи не только квартиры, но и парковочного места и даже кладовки. Разобрались с неустойками, штрафами и прочими финансовыми санкциями - новый застройщик, который берется доводить до ума недостроенный дом, не «наследует» их вместе со стройплощадкой, все они остаются в реестре кредиторов старого застройщика. Разъяснилась ситуация с условиями получения права собственности для дольщиков тех объектов, которые были введены в эксплуатацию до начала дела о банкротстве. Наконец, появился Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, который может как финансировать достройку дома, так и выкупать у дольщиков их права требования к застройщику.

Не мышонок, не лягушка, а неведома зверушка.

Серьезной проблемой до последнего времени оставалось продление разрешений на строительство. Градостроительный кодекс РФ говорит, что, если застройщик обратился за продлением позже, чем за 10 дней до истечения срока действия старого разрешения, то это основание для отказа.

Но вот в чем беда: нормы, регулирующие деятельность застройщиков, рассчитаны только на нормально функционирующий застройщиков, а не на банкротов. В предбанкротный период менеджмент нередко забывают про такие «мелочи» как продление разрешения. А подчас и менеджмента к моменту ввода процедуры уже нет. И, когда арбитражный управляющий принимает дела и пытается продлить срок, чиновники ему с чистым сердцем отказывают, ссылаясь на формальный пропуск срока. При этом застройщик-банкрот отнюдь не освобождается от исполнения стандартных обязанностей застройщика — и от ответственности за неисполнение этих обязанностей. Если управляющий будет достраивать этот дом без действующего разрешения, тот же Госстройнадзор потом откажет в его приемке, поскольку неизвестно, соблюдались ли при строительстве все нормы и требования.

В августе 2019 года и тут введены незначительные послабления: законодатель запретил до 1 января 2020 года отказывать в продлении разрешений, если с момента «просрочки» разрешения прошло менее трех лет. Кроме того, и после Нового года нельзя отказать тем застройщикам, которые приобретают проблемный объект для достройки: установлен лишь дедлайн для их обращения — год с момента приобретения прав.

 Кто вы, мистер дольщик?

Разобрались за последние годы и с такой дефиницией как «дольщик». В принципе все специальные правила банкротства застройщиков по большому счету принимались ради того, чтобы защитить граждан как непрофессиональных инвесторов. Логично предположить, что эти специальные правила должны помогать защите дольщиков, а не препятствовать ей.

Однако поначалу в законе было такое множество противоречий, что выходило наоборот. Первоначальная редакция статьи 201.1 закона о банкротстве позволяла предъявлять имущественные требования только приобретателям квартир или комнат в многоквартирном доме. Однако в законодательстве отсутствовал термин «многоквартирный дом», а «жилое помещение» определялось почему-то не через целевое назначение, а через проектные характеристики. Теперь к «многоквартирному» в законе добавлен еще и «жилой дом блокированной застройки, состоящий из трех и более блоков». Это в переводе на человеческий означает таунхаус минимум на три квартиры. То есть, блокхаусы и коттеджи по-прежнему остаются за бортом реформы — как и аппартаменты. 

С последними вообще дела обстоят печально. Дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре. Его статус фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от своих договоров долевого участия: они имеют только одно право — заявить денежное требование. Это требование, правда, теперь сохраняет залоговый статус: при окончании строительства такой кредитор получает залоговые права на объект, приобретенный по ДДУ, и может контролировать его продажу с торгов или оставить за собой при соблюдении предусмотренных законом условий.

Впрочем, не все еще потеряно и для покупателей строящихся апартаментов.

Как известно, практика у нас идет вслед за законодательством, а законодательство — вслед за социальными взрывами.

Нам осталось дождаться массовых выступлений дольщиков какого-нибудь завалившегося апарт-отеля, и тогда, возможно, законодатель разберется и с этой категорией объектов долевого строительства.


Анастасия Морозкова Прайм эдвайс Банкротство застройщика банкротство
Другие статьи авторов Читайте также по теме
Кредиторы находящегося в банкротстве «Севкабеля» заключили мировое соглашение. Фактически в судьбе старейшего кабельного завода России поставлена точка: оставшееся от него оборудование переедет во Псков, на площади нового собственника завода.
Город решил погасить долги радио «Эрмитаж». Спасение любимой джазовой радиостанции петербуржцев обойдется налогоплательщикам в 15,3 млн рублей. «Новый проспект» решил выяснить, как возникла задолженность, и обнаружил у директора радио активы, стоимость которых многократно превышает размер этого долга.
В Петербурге введено конкурсное производство в отношении старейшего разработчика программного обеспечения — компании «АстроСофт». Причиной могли стать управленческие ошибки и потеря госконтрактов.


Евросоюз выделит 3,5 млн евро, чтобы вернуть мигрантов с белорусской границы по домам
23.11.2021
Минздрав предлагает штрафовать на 5 млн рублей за объявления в СМИ о поддельных справках о вакцинации
23.11.2021
На Неве появятся семь макетов исторических парусников
23.11.2021
Петербургская гостиничная сеть Cronwell Hotels и Resorts вышла на рынок Дагестана
23.11.2021
Непривитых переболевших COVID-19 уравняют в правах с привитыми ради QR-кодов
23.11.2021
Красота спасет спальники. Окраины Петербурга будут "лечить от депрессии" к Новому году
23.11.2021
Кулачные бои стали официальным видом спорта в России
23.11.2021
За фейки о ковиде в суд пригласят 60 россиян
23.11.2021
Магазинам и ресторанам Петербурга могут разрешить работать без QR-кодов все новогодние праздники
23.11.2021
Вводить QR-коды для общественного транспорта власти Петербурга пока планируют
23.11.2021
Совбез: «На Украине может полыхнуть так, что миллионы украинцев побегут»
23.11.2021
Илья Сачков, обвиненный в госизмене, останется под арестом еще на три месяца
23.11.2021
Метро Петербурга может остаться без рекламы
23.11.2021
Новый год и QR-код. В Смольном объяснили на какие новогодние мероприятия пустят только "закодированных"
23.11.2021
Элитное жилье в Петербурге в следующем году подорожает на 6,5%
23.11.2021
Группа ЦДС запустила собственную цифровую лабораторию
23.11.2021
РПЦ продолжает нападать на йогу. Сегодня в Синоде заявили, что йога - это искусство смерти
23.11.2021
Мосгорсуд не разрешил видеосъёмку суда над "Мемориалом"*. Минюст не смог пояснить кто стоит за проверками общества
23.11.2021
В Смольном решили выдать каждому жителю Петербурга старше 60 лет по 2 тыс. рублей за прививку от ковида
23.11.2021
ЮИТ приобрел новый участок под застройку в проекте "На Царскосельских холмах"
23.11.2021
В комплексе "Привилегия" открылся первый в Петербурге ресторан международного холдинга Bulldozer Group
23.11.2021
В ХМАО ввели обязательную самоизоляцию для непривитых граждан
23.11.2021
На поддержку непродовольственной розницы и торговых центров нужно 100 млрд рублей
23.11.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки