Неведома зверушка, или «Кто вы, мистер дольщик?»
Законодательство о банкротстве в нашей стране необычайно изменчиво: с 2002 года в закон «О несостоятельности» было внесено 102 изменения, то есть поправки вносились примерно раз в два месяца. Положения, регулирующие несостоятельность застройщиков, менялись в среднем раз в год. Были весьма удачные новеллы. Во-первых, отказ от процедур наблюдения и финансового оздоровления при банкротстве застройщиков: наблюдение в целом достаточно бесполезная процедура, а в ситуации, когда несколько сотен человек не могут получить свое жилье, тем более нужны радикальные меры. Во-вторых, ввели упрощенный порядок включения участников долевого строительства в реестр. Продвинулось законодательство и в части включения требований «в натуре»: теперь можно требовать от застройщика передачи не только квартиры, но и парковочного места и даже кладовки. Разобрались с неустойками, штрафами и прочими финансовыми санкциями - новый застройщик, который берется доводить до ума недостроенный дом, не «наследует» их вместе со стройплощадкой, все они остаются в реестре кредиторов старого застройщика. Разъяснилась ситуация с условиями получения права собственности для дольщиков тех объектов, которые были введены в эксплуатацию до начала дела о банкротстве. Наконец, появился Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, который может как финансировать достройку дома, так и выкупать у дольщиков их права требования к застройщику.
Не мышонок, не лягушка, а неведома зверушка.
Серьезной проблемой до последнего времени оставалось продление разрешений на строительство. Градостроительный кодекс РФ говорит, что, если застройщик обратился за продлением позже, чем за 10 дней до истечения срока действия старого разрешения, то это основание для отказа.
Но вот в чем беда: нормы, регулирующие деятельность застройщиков, рассчитаны только на нормально функционирующий застройщиков, а не на банкротов. В предбанкротный период менеджмент нередко забывают про такие «мелочи» как продление разрешения. А подчас и менеджмента к моменту ввода процедуры уже нет. И, когда арбитражный управляющий принимает дела и пытается продлить срок, чиновники ему с чистым сердцем отказывают, ссылаясь на формальный пропуск срока. При этом застройщик-банкрот отнюдь не освобождается от исполнения стандартных обязанностей застройщика — и от ответственности за неисполнение этих обязанностей. Если управляющий будет достраивать этот дом без действующего разрешения, тот же Госстройнадзор потом откажет в его приемке, поскольку неизвестно, соблюдались ли при строительстве все нормы и требования.
В августе 2019 года и тут введены незначительные послабления: законодатель запретил до 1 января 2020 года отказывать в продлении разрешений, если с момента «просрочки» разрешения прошло менее трех лет. Кроме того, и после Нового года нельзя отказать тем застройщикам, которые приобретают проблемный объект для достройки: установлен лишь дедлайн для их обращения — год с момента приобретения прав.
Кто вы, мистер дольщик?
Разобрались за последние годы и с такой дефиницией как «дольщик». В принципе все специальные правила банкротства застройщиков по большому счету принимались ради того, чтобы защитить граждан как непрофессиональных инвесторов. Логично предположить, что эти специальные правила должны помогать защите дольщиков, а не препятствовать ей.
Однако поначалу в законе было такое множество противоречий, что выходило наоборот. Первоначальная редакция статьи 201.1 закона о банкротстве позволяла предъявлять имущественные требования только приобретателям квартир или комнат в многоквартирном доме. Однако в законодательстве отсутствовал термин «многоквартирный дом», а «жилое помещение» определялось почему-то не через целевое назначение, а через проектные характеристики. Теперь к «многоквартирному» в законе добавлен еще и «жилой дом блокированной застройки, состоящий из трех и более блоков». Это в переводе на человеческий означает таунхаус минимум на три квартиры. То есть, блокхаусы и коттеджи по-прежнему остаются за бортом реформы — как и аппартаменты.
С последними вообще дела обстоят печально. Дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре. Его статус фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от своих договоров долевого участия: они имеют только одно право — заявить денежное требование. Это требование, правда, теперь сохраняет залоговый статус: при окончании строительства такой кредитор получает залоговые права на объект, приобретенный по ДДУ, и может контролировать его продажу с торгов или оставить за собой при соблюдении предусмотренных законом условий.
Впрочем, не все еще потеряно и для покупателей строящихся апартаментов.
Как известно, практика у нас идет вслед за законодательством, а законодательство — вслед за социальными взрывами.
Нам осталось дождаться массовых выступлений дольщиков какого-нибудь завалившегося апарт-отеля, и тогда, возможно, законодатель разберется и с этой категорией объектов долевого строительства.
