Не вакансией единой. Кризис создал новые проблемы для собственников офисов и моллов

Ольга Мицеловская, руководитель группы управляющих компаний БФА:

— Период затишья в офисной недвижимости пришелся на пандемию. У нас офисы класса "А" и "B+", и низкий объем вакансии сейчас связан с замещением арендаторов. Например, недавно закрыли сделку, в которой место съехавшей IT-фирмы занял российский производственник с надеждами и деньгами. Качественные проекты с нормальной концепцией долго пустовать не будут. У нас не было снижения арендных ставок. Предполагаю, что в классе "А" уровень вакансии достигнет 10–15%, но по западным меркам это нормальный показатель.

Для нас как управляющей компании наиболее значимой проблемой становится техническая эксплуатация офисного здания. Если раньше были надежды на импортозамещение, то сейчас наступило даже не разочарование, а паника. Кондиционирование, противопожарные системы, вентиляция — чем их замещать и что говорить арендаторам в случаях, когда мы ждем поставку запчастей по 3–4 месяца? Это для нас страшнее, чем уход арендаторов.

Евгений Гуревич, совладелец ХК "Адамант":

— Нам всегда говорили, что у нас не очень интересные торговые комплексы, мало концептуальных магазинов. Но в данной ситуации мы проиграли меньше, чем остальные. Понятно, что выиграть вообще невозможно, но у нас мало ушедших арендаторов: вакантность в зависимости от комплекса увеличилась на 2-4%. Расставания с компаниями бывают разные. Однако судебных процессов никогда не было много, потому что суд — это крайняя мера, война. Мы стараемся до этого не доводить и договариваться.

Также есть арендаторы, которые пытаются смягчить условия аренды, но в данном случае здесь применяется и кнут, и пряник. Мы отлично понимаем, чем живет компания. Если проблема реальная, то мы даем пряник. А такие федеральные сети, как, например, "Пятерочка" или "Магнит", очень любят рассказать, о том, как у них всё плохо, но для них у нас пряников нет.

Начинать сейчас новые проекты в сфере торговой и офисной недвижимости не очень целесообразно. Перед новым годом мы купили бизнес-центр, и возникла проблема с его заполняемостью. Кроме того, решили отложить запуск четвертой очереди "Заневского каскада" площадью 118 тыс. м2. В ноябре пройдет совет акционеров, где будет принято решение о дальнейших действиях. Есть два варианта развития событий, но я пока не готов о них говорить. К концу 2023 года, я думаю, мы запустим этот объект. Он полностью построен, там нет отделки и нет окончательного решения по функциональному наполнению верхней части: апартаменты, гостиница, офисы.

Серьезная тема — эксплуатация инженерных систем. Есть отказы от поставок иностранного оборудования, а иногда это очень сложная логистическая схема. К тому же не всегда получается оплатить заказ. Если отделочные материалы у нас делать научились, то со сложным инженерным оборудованием всё еще проблемы. Где-то на полгода запасов прочности хватит, но если логистическая ситуация не выправится, могут начаться проблемы с технической эксплуатацией лифтов, эскалаторов, противопожарных систем, приборов учета.

Юрий Борисов, управляющий партнер "АйБи Групп":

— Направления у всех торговых центров разные, и если в одном случае ситуацию можно назвать турбулентностью, то в другом уже что-то ближе к штопору. Штопор там, где были IKEA, вся линейка Inditex (бренды Zara, Pull & Bear, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, Zara Home). Там вакантность площадей может быть уже 20% и выше. Плюс кинотеатры, которые влачат жалкое существование, а занимают они серьезные площади. Если они платят в лучшем случае ставку эксплуатации и не закрываются только потому, что бесплатно впускают в кинозал тех, кто купил попкорн, то что это как не вакансия? Но перепрофилировать такие помещения сложно из-за непростого демонтажа и установки технического оборудования, которое в связи с проблемами с логистикой идет очень долго и стоит вдвое дороже.

Мы управляем тремя торговыми центрами в Петербурге: "Румба", "Юго-Запад" и "Экополис Premium". Начну с менее проблемных проектов. "Экополис Premium" хорошо себя чувствует в связи с тем, что там работают очень крепкие предприятия — индивидуальные предприниматели, которые никак не связаны с санкциями и достаточно уверенно проходят кризис. За последние полгода ко мне за скидкой не обратился ни один оператор fashion-галереи. "Азбука Вкуса" пережила тяжелые моменты очень быстро: они оперативно вышли на Восток, и полупустые в марте-апреле полки снова были заполнены. Единственное, о чем они попросили, — это реструктуризация денежных потоков от аренды.

ТЦ "Юго-Запад" — это мебельный центр с набором так называемых небольших бухточек почти без перегородок, где все как-то выживают. Лавировали и в более трудные времена. Падения доходов также нет.

А с ТЦ "Румба"… Он был очень концептуально крепким проектом, выстраданным за многие годы: имел репутацию сильнейшего дисконт-центра не только в Петербурге, но и в России. Показатели посещаемости на "квадрат" арендопригодной площади были выше, чем у "Галереи". Но сейчас падение составило 40%. Первым, кто бесповоротно ушел, был Jack Wolfskin. Кроме него "Румбу" покинул якорный арендатор Nike. Как мне рассказывал их директор по развитию, приехав на переговоры по поводу отступных, долгих разговоров на эту тему не было: за 10 минут по видеосвязи им объяснили, почему они уходят навсегда. У Mango был тоже жесткий уход без каких-либо попыток задержаться на нашем рынке. По-прежнему закрыты Salomon, Reebok и Adidas. На удивление, все ведут себя очень порядочно и ежемесячно платят аренду. И сейчас основная проблема в том, чтобы сохранить концепцию. "Румба" не может раствориться, как районный ТЦ, из-за небольшого размера. Так что все наши усилия брошены не на то, чтобы побыстрее заполнить свободные площади, а на то, чтобы привести правильного арендатора.

Татьяна Невеева, партнер, руководитель практики комплаенса и санкционного права BGP Litigation:

— Часть арендаторов торговых центров до сих пор не ушла, но они рассматривают возможность прекратить отношения с собственниками. В этом диалоге у них есть традиционный набор аргументов. Первый из них — обстоятельства непреодолимой силы. На форс-мажор как причину неисполнения обязательств арендодатели часто ссылались во время пандемии, но такие действия редко приводили к положительным результатам, и после начала специальной военной операции принципиально ничего не поменялось. Одно из исключений — решение Алтайского суда, который признал форс-мажором недавние санкции и снизил размер неустойки для арендаторов.

При этом у арендодателя остаются хорошие аргументы против заявления о форс-мажоре. После 2014 года во многих договорах международные односторонние санкции не считаются форс-мажором. Но даже если такого исключения нет, там в любом случае отражен четкий порядок уведомления об обстоятельствах непреодолимой силы. Как правило, его никто не соблюдает, и общение с арендодателем начинается с панических писем о прекращении арендных платежей, хотя форс-мажор максимум освобождает лишь от оплаты неустойки, поскольку санкции никак не препятствуют использованию помещения.

Более опасной для владельцев торговых комплексов является статья 451 Гражданского кодекса. Есть примеры решений, когда суд встает на сторону арендатора, который апеллирует к ней в ходе разбирательства. К примеру, в Новосибирской области управляющая кинотеатром компания "Голден синема" таким образом добилась расторжения договора аренды с торговым центром. В обоснование своих требований она сослалась на убыточность из-за снижения потребительского спроса и отсутствия иностранных фильмов, которые обеспечивают 70% доходов от проката, а также на наличие средств только для содержания шести сотрудников и оплаты электричества. Сейчас многие арендаторы думают над использованием этого инструмента, но их останавливает то, что до вступления решения суда в силу договор аренды продолжает действовать. Поскольку владельцы торговых комплексов в такой ситуации могут затягивать разбирательство, многие арендаторы стараются находить компромисс в ходе переговоров.

Алексей Попиков, директор департамента торговых центров Becar Asset Management:

— Вакансия в торговых и деловых центрах растет. Нестабильность в экономике отражается и на платежеспособности населения. Некоторые арендаторы продолжают работать и строить планы, кто-то не выдерживает и уходит до лучших времён. В малых ТЦ, таких как "Смайл", большинство арендаторов — это магазины шаговой доступности на каждый день, поэтому они проще переживают эти времена.

Что касается обслуживания зданий, то это действительно стало чуть сложнее. Чтобы найти необходимые запчасти, требуется больше времени и сил. Оригинал детали зачастую меняется на аналог китайского или турецкого производства.